[권강수의 분양현장 탐방] 김포 ‘한화꿈에그린월드 유로메트로’ 아파트 단지내 상가

한화 유로메트로가 김포시 풍무동 431-1번지 풍무5지구 내에 ‘한화 유로메트로 아파트 단지내 상가를 분양 중이다. 이 상가는 지상 1~2층 총17개 점포로 구성고, 연면적은 1914㎡ 다.
단지내 상가는 지하 2층, 지상 10~23층, 26개 동 규모로 총 1810가구의 대단지에 들어가는 상가로, 서울 접근성이 좋고 생활 인프라가 잘 갖춰져 있다.
이 단지의 아파트와 상가는 세계적 건축가 바세니안와 라고니가 디자인을 담당했고 프랑스 대저택을 의미하는 프렌치 샤토의 클래식한 스타일을 외관에 입혔다.
이 아파트는 전세아파트로 입주계약자는 2년간 무료 커뮤니티 운영이 가능하며, 계양역까지 셔틀버스 운행, 입주청소 서비스 등 입주시 여러 혜택을 제공하고 있다.

이 아파트가 시행 중인 전세상품은 지난해 11월부터 1차 전세상품이 조기 마감 됐다. 올해 2월부터 시작한 2차 전세물량도 90% 이상 계약된 것으로 알려졌으며, 지난 5월 말부터 입주가 시작됐다.
단지내 상가는 세대수에 비해 점포수가 적어 업종별 독점이 가능하고 선착순 수의계약 한다는 것이 특징이다. 분양가는 3.3㎡당 900만원~2,300만원선이다.

상권분석
직접수요로 1810가구의 배후세대가 있다. 간접수요로는 인근 자이, 서해그랑블 등의 입주민의 유입이 예상된다.
평형대 구성은 84㎡가 1274세대, 101㎡가 461세대 117㎡가 75세대이다. 101㎡(30평)이하의 평형대 구성으로 수입과 지출이 활발한 신혼부부나 30~40대층이 주요 거주 대상으로 구매력이 높은 단지를 배후에 두고 있다.

교통환경
현장이 위치한 김포시 풍무5지구는 김포 한강신도시보다 편리한 서울 접근성을 갖췄다.
인천공항철도를 이용하면 계양역에서 서울역까지 5정거장에 불과하며 김포도시철도(예정) 풍무역이 신설되면 김포공항역 환승으로 지하철 5호선 및 9호선과 연계돼 대중교통이 더욱 편리해질 계획이다.

교육 및 생활환경
풍무지구의 중심지에 들어서는 만큼 주변에 풍무초, 풍무고등 7개의 초·중·고교(1개교 신설예정) 위치해 있으며, 근린공원(6만8천여㎡)으로 둘러싸여 있다. 단지 바로 옆에 풍무 다목적체육관, 홈플러스 등의 생활 편의시설이 위치해 입주 즉시 이용 가능하다.
주차장은 법정 넓이 2.3m보다 10Cm 넓은 2.4m 광폭 주차공간을 설치했고 주차대수 10%정도는 너비 2.5m 확장형으로 설계돼 유통 관련해 대형차량 주차도 쉽고 상가 손님 주차도 편리하다.
인근 자연근린공원(6만8000여㎡)을 연계해 순환 산책로를 조성하고, 단계별로 걷기와 뛰기를 할 수 있는 시스템 건강 산책로도 도입된다. 독일 IF 디자인상 수상작인 공용자전거 시스템 설치도 계획돼 있다.

개발호재 및 투자가치
경인 아라뱃길 개통 효과를 누릴 수 있는 대표 단지로 알려져 있다.
아라뱃길은 한강과 서해를 잇는 국내 최초의 운하로 이 운하와 함께 많은 문화·관광·레저시설이 들어서게 되며 관련해 약 2만여명의 고용인원이 창출될 것으로 기대되고 있다.
또한 2018년 개통 예정인 김포도시철도 풍무역이 신설되면 김포공항역 환승으로 지하철 5호선 및 9호선과 연계돼 더욱 편리한 교통환경이 갖춰질 전망이다.

권강수 이사 촌평
최근 투자자들 사이에 아파트 단지내 상가가 각광받고 있다. 흔히 아파트 단지 안에 있는 상가를 ‘단지내 상가라고 부르는데 아파트 주민을 대상으로 독점해 점포사업을 하는 상가라 말할 수 있다.
단지내 상가의 가장 큰 특징은 단지 입주민을 고정수요를 확보하고 있다는 점이다. 따라서 다른 종류의 상가에 비해 치열하게 경쟁하지 않아도 안정적인 매출이 보상되는 게 특징이다.

다만, 핵가족의 증가로 직접적인 배후 세대가 최소 800가구 이상은 되고 외부 유입률이 20%는 돼야 상가운영이 원활하다는 점을 유의해야 한다. 또한 가구수에 비해 상가가 많다면 희소성이 떨어져 공실 가능성이 커지고 투자가치가 떨어진다.
최근 민간아파트의 평균 단지내 가구 수는 1000가구를 웃돌며 30여개에 점포수로 3%에 비교하면 본 현장의 경우 가구 수 대비 점포수가 0.93%로 적고 아파트 입주가 원활히 진행되고 있다는 점에서 공급과 수요가 적절해 안정적인 수익이 가능할 것으로 보인다.
다만 아파트 단지 인근에 인지도가 높은 큰 상권이나 대형 마트 등이 있다면 업종에 따라 단지내 상가를 이용하는 아파트 주민들의 집객효과가 떨어질 수 있기 때문에 중심 상권과 인접하거나 아예 거리가 떨어져 있는 단지의 상가를 선택하는 것이 좋다.
상가는 주출입구에 위치한 상가가 좋으며 단지내 위치 중에도 유동인구가 많은 길과 접근성이 좋아야 한다. 배달형 치킨점, 중식점 이나 미용실의 경우 1000세대 이상이면 충분하고 약국, 세탁소 등은 2000세대 가까이 되면 승산이 있다.
단지내 상가는 업종제한, 배후가구의 유동, 주변 근린상가 존재 여부 등 영향을 미치는 요소들은 무척 많기 때문에 발품을 팔아 눈으로 직접 확인 후 상권을 분석해야 한다.
이 단지내 상가의 유망 업종으로는 슈퍼·부동산중개업소·미용실·세탁소·체육관·보습학원·치킨점문점·중국집·분식점·약국·개인병원·제과점·커피숍 등이 있다.
[자문: 권강수 한국창업부동산정보원 이사 / 정리 조성신 기자]