[김홍진의 현장고발] 기획 부동산에 당하지 않는 5가지 방법

오랜 경기침체로 인해 부동산 투자도 한풀 꺽인 요즘이다. 하지만 기획 부동산은 좀처럼 사그라들 기세가 없다.
시대의 흐름을 거스르는 이들의 생명력은 어디에서 나오는 걸까.
전 연재분에서 이들의 사기대상이 ‘토지라고 언급한 바 있다. 토지는 대체적으로 다른 부동산 종목(아파트·오피스텔·상가 등)에 비해 정부의 대규모 개발계획 같은 호재에는 민감한 반면, 경기 흐름에는 둔하다는 이중적인 경향을 띤다.
때문에 토지는 유행을 타지 않고 꾸준히 거래되고 있다. 기획 부동산은 바로 이점을 노린다.

하물며 단속이 심해지면 해외(?)로 진출하기도 한다. 몇 년 전 러시아, 캄보디아, 베트남에서 각종 부동산 사기로 악명을 떨치기도 했다.
최근에는 국내에서 중국 동포를 상대로 한 사기가 기승을 부리고 있다.
작년 10월 중국 동포를 대거 채용, 같은 처지의 사람들을 대상으로 큰 돈을 벌 수 있다”고 유혹해 땅을 팔았다. 심지어 가족까지 대상으로 삼아 사회적인 이슈가 된 적 있다.
경찰에 잡힌 이들은 자신이 입은 손해를 만회하기 위해 이런 행각을 벌였다”고 자백했다. 지금도 서울 대림동 일대 같은 중국 동포 밀집지역에서 이와 유사한 사기가 아직도 성행하고 있다.
기획 부동산의 국적을 가리지 않는 사기 행각 때문에 그 피해는 점점 커지고 있다. 더욱이 중국 국적이란 이유로 이들의 보호가 제대로 이뤄지지 않는 상황에서 발생하는 경우가 많아 피해 규모의 추산도 어려운 실정이다.
지난 시간까지 기획 부동산의 구조와 사기형태, 이들의 수입구조에 대해 알아봤다. 여덟번째 시간은 이들에게 당하지 않기 위해 미리 알아두면 좋은 몇 가지를 소개하기로 한다.

첫째, 땅을 권유하는 업체에 대한 철저한 확인이 필요하다
‘땅을 사라는 권유를 받았을 때는 제일 먼저 해당업체가 믿을만한지 아닌지의 여부를 확인하자.
회사의 정확한 상호와 법인등록번호를 확인하고, 대법원인터넷등기소(www.iros.go.kr)를 통해 법인등기부를 열람해라. 법인등기부에 기재돼 있는 설립일, 자본금, 소재지 변경사항 등을 보면 된다.
신생법인이거나, 소재지가 수시로 변경된 회사는 의심해 봐야 한다. 대체적으로 기획부동산은 사기 후 문 닫는 경우가 많기 때문. 회사설립일이 짧고, 수시로 사무실도 옮겨 다닌다면 기획 부동산일 확률이 높다.

둘째, 반드시 토지의 지번을 파악하라
대박의 단꿈에 빠지면 이미 수렁에 한발 내딛은 것과 같다. 이들은 온갖 감언이설로 계약을 서두른다. 반드시 계약 전 해당 토지의 주소인 ‘지번을 알려달라고 요구하라.
만약 알려주지 않는다면 사기의 가능성이 농후하다. 기획 부동산은 토지의 지번을 알려주기를 꺼려하기 때문이다.
행여 지번을 알려준다면 토지이용계획확인서, 등기부등본, 지적도(임야도)등본, 토지가격확인원과 같은 공적장부 열람을 통해 소유권 등의 권리분석과 투자가치 여부를 판단하라.
‘토지대장을 통해 토지지목과 면적 등을 철저하게 확인하고, ‘지적도등본으로는 해당 토지의 위치와 맹지여부를 확인할 수 있고 ‘등기부등본을 통해서는 소유관계는 물론이고 거래가격을 확인할 수 있다. 또한 ‘토지이용계획확인서를 통해 용도지역이나 토지에 대한 건축규제 사항과 인근 도시계획상황 등을 확인할 수 있으며, ‘토지가격확인원으로는 공시지가를 파악해볼 수 있다.
공적장부 확인이 익숙하지 않다면 주변 부동산중개업소나 가까운 지인, 전문가에게 물어 봐라. 집을 이사할 때도 꼼꼼한 확인이 필수일진데 토지를 사는데 권리와 가치분석은 당연하다.
[등기부등본 확인 : 대법원 인터넷등기소(www.iros.go.kr) / 토지이용계획 및 행위제한 확인 : 토지이용규제 정보시스템(https://luris.mltm.go.kr) / 지적도(임야도), 토지이용계획 확인 : 한국토지정보시스템(각 시도별 사이트 있음) / 개별공시지가 및 지적도 확인 : 민원24사이트(www.minwon.go.kr) / 농지가격 및 매물조회 확인 : 농지은행(https://www.fbo.or.kr) / 전국지도 확인 : 국토지리정보원(https://www.ngii.go.kr) / 산지정보 및 행위제한 확인 : 산지정보시스템(https://www.forest.go.kr)]
서류 확인이 끝나면 반드시 부동산소재지의 시·군·구청으로 실제 개발여부와 진행사항을 철저하게 확인해보고, 꼭 현장을 방문해서 구입할 토지의 위치와 상태는 물론 주변상황과 교통사정 등 공부에 나타나지 않는 제반사항을 직접 확인하는 게 좋다.
사기를 당한 피해자들의 상당수는 현장을 한 번도 가지 않았다는 공통점이 있다는 것을 명심하자.

셋째, ‘사두면 몇 배로 뛴다는 땅을 사면 ‘빚만 몇 배로 늘어난다
부동산 투자는 ‘운칠기삼이란 말도 있다. 만약 투자를 통해 짧은 시간에 큰돈을 벌었다면 개발계획에 해박하거나 단지 운이 좋았던 것이다.
판례에서도 ‘정말 놓치기 아까운 땅이다, ‘발전가능성이 크다, ‘수익률이 좋다, ‘유망하다 ‘사두면 몇 년 안에 몇 배로 뛴다, ‘규제가 풀릴 것이다 등의 말은 대부분 무혐의 처리됐다는 것을 기억하자. 이들의 말만 믿고 산 피해자에게도 과실이 있다고 법원을 판단하고 있다.
기획부동산들은 입만 열면 제일 많이 하는 이야기가 바로 ‘대박이란 말이고, 제일 많이 하는 행동은 ‘잡아떼기 후 도망이란 것을 꼭 기억해야 한다.

넷째, 나중에 분할을 해준다거나 개별등기를 해준다는 땅은 거들떠보지도 마라.
기획 부동산이 땅을 팔 때 강조하는 것이 ‘나중에 분할해 준다, ‘잔금을 치루고 나면 개별등기를 해준다는 말이다. 사기의 십중팔구는 이 둘 중 하나다. 그 말을 믿고 돈을 건네는 모든 상황은 끝난다.
매입한 사람들은 빠른 시간 내에 본인 명의로 등기되길 원한다. 인지상정이지만 내 것이라는 입증이 있어야 안심할 수 있기 때문이다.
만약 등기이전이 완료되면 법적으로 매입한 사람 소유의 땅이므로 나중에 전혀 쓸모가 없는 땅, 하자가 많이 있는 땅, 호재가 전혀 없는 땅이라는 판명이 나와도 손을 쓸 방법이 없다.
이미 내 땅이 됐기 때문에 문제가 발생했어도 소송을 통해서만 보상을 받을 수밖에 없는 것이다. 하지만 보상받은 경우는 극소수다.
때문에 위 두가지 행태로 피해자의 조바심을 유도하는 업체와의 계약은 절대 금물이다. 그 보다는 계약 전에 기획 부동산임을 눈치 채는 게 가장 바람직하지만 말이다.

다섯째, 부동산거래는 반드시 등록된 부동산중개업소를 이용하라
지난해 포항의 어느 구청에는 ‘부동산 사기를 주의하라는 대형 현수막이 내걸렸다. 이유인 즉 한 기획 부동산이 포항공항 이전 및 국가산업단지 착공이 확정됐다며 사기를 벌였기 때문.
이처럼 기획부동산들은 허위·과장광고로 소비자들을 현혹하는 수법으로 부동산 거래를 하고 있어 철저한 주의를 해야 한다.
따라서 부동산거래를 할 경우에는 반드시 행정기관에 등록된 믿을만한 공인중개사사무소의 대표와 계약서를 작성하고 부동산중개대상물 확인·설명서를 교부받고 거래하는 것이 가장 안전하다.
기획 부동산에 속아 토지를 거래할 경우에는 계약서 조항에 등기이전 방법 및 절차·시기 등이 정확하게 명시해야 한다. 이때 모든 거래는 등기상 소유주 명의로 송금을 해야 하고, 절대로 선수금을 지급해서는 안 된다. 미리 비용을 요구하는 경우에는 사기일 경우가 많기 때문이다.
이익이 클수록 리스크도 커진다. 이는 경제원칙의 기본 중 기본이다.
기획 부동산이 어떤 형태로 우리에게 접근할지는 아무도 모른다. 하지만 위의 다섯 가지는 기억하자. 부동산 거래시 요구되는 기본적인 내용들이다. ‘Keep the basic, 기본만 지켜도 나 때문에 가족전체가 고통당하는 일은 막을 수 있다.
[자문 전주대학교 객원교수 김홍진 박사 / 정리 조성신 기자]
[참고 : 현재 애니랜드개발의 대표인 김홍진 박사는 전주대학교 부동산학과 객원교수를 겸임하고 있다.]

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