[조성신의 富동산 현장] 알면 유익한 올 하반기 달라지는 부동산 제도

살아날 듯 온기가 돌던 2014년 상반기 주택시장은 2·26주택임대차 선진화방안(이하 2·26대책), 세월호 참사, 6·4지방선거 등으로 다시 위축됐다. 이 때문에 주택시장 활성화를 위해 새로운 대책 마련을 해야 한다는 목소리가 높다.
올 하반기 시행을 앞두고 있는 부동산 제도 중 재건축 규제완화가 단연 눈에 띈다.
이르면 6월말 수도권 민영주택의 소형주택건설 의무가 폐지된다. 재건축 초과이익환수제도 하반기에 폐지될 예정이기 때문이다.
아울러 민간임대주택 임차권 양도 및 전매 전면 허용 등 민간임대사업 활성화 방안도 주목할 만하다. 하지만 뭐니뭐니해도 시장의 불씨를 사그라들게 한 장본인인 분리과세 및 2주택자 전세보증금 과세 등을 담은 ‘2·26대책의 전월세 과세 수정안에 대한 국회 법안 처리가 가장 큰 화두로 부각되고 있다.

그럼 올 하반기 시행을 앞둔 부동산 제도는 어떤 것들이 있을까.

2·26대책 전월세 과세 수정안
주택 보유수와 상관없이 임대소득이 연 2000만원 이하인 경우 14% 단일세율로 분리과세되고, 월세 비과세 유예기간은 2년에서 3년으로 연장하는 방안이 추진된다. 당정 협의를 거쳐 의원입법으로 추진 중이다. 2주택자에 대한 전세보증금 과세 방안도 수정될 예정이다.

민영주택 소형주택건설 의무 폐지
이르면 6월말부터 수도권 민영주택의 소형주택건설 의무가 폐지된다.
현재 수도권 과밀억제권역내 민간사업자 보유택지에서 건설하는 300가구 이상 주택은 전체 건설호수의 20% 이상을 전용면적 60㎡ 이하로 건설하도록 했다. 하지만 앞으로는 전체 건설호수의 75% 이상을 전용면적 85㎡ 이하로 건설하도록 규제가 완화된다.
이와 함께 주택조합 등의 규모별 건설비율 제한도 완화해 시장상황에 따라 주택조합 등이 일정부분 자율적으로 공급규모를 결정할 수 있도록 했다.

재건축 초과이익 환수제 폐지
‘재건축 초과이익 환수제 폐지안이 국회 상정 대기 중이다. 하반기 중 시행될 가능성이 높다.
참여정부시절 집값이 급등하자 재건축 투기억제를 위해 도입됐다. 하지만 주택시장이 안정된 상황에서 하루빨리 폐지해야 한다는 주장이 많았다. 초과이익 환수제가 폐지되면 서울 강남권 등 신규주택 공급은 숨통이 트일 전망이다.
현재는 올해 말까지 관리처분계획인가를 신청한 단지들은 초과이익 환수대상에서 제외해 주는 한시적인 완화책이 시행되고 있다.

수도권 재건축 1가구 1주택 공급규정 폐지
수도권 과밀억제권역 내 재건축사업의 경우 기존 조합원이 원하면 신규주택을 현재 소유 주택수 만큼 우선 공급받을 수 있는 내용의 개정안이 6월 국회 법안 처리를 기다리고 있다. 현재는 소유 주택수와 관계없이 1가구 1주택만 공급하도록 돼 있다.

분양가상한제 탄력 운영
분양가 상한제 탄력운영 방안을 담은 주택법 개정안이 또다시 6월 국회 법안 처리를 기다리고 있다. 분양가 상한제 탄력운영은 상한제를 원칙적 폐지하되 집값 급등 우려 지역에서 제한적 운영하는 것이다.
분양가 상한제 역시 집값 상승을 억제하기 위해 도입돼 현 주택시장 상황과 맞지 않는다는 지적이 꾸준하게 지적돼 왔으나 야당의 반대로 시행되지 못하고 있다.

부적격 당첨자 소명기간 단축
오는 10월 29일부터 부적격 주택 당첨자의 소명기간이 단축된다.
현재 입주자모집기간은 모집공고부터 예비당첨자 계약까지 통상 30~40일이 소요되며, 이 중 부적격 당첨자 소명기간이 10일 이상 소요됐다.
이 때문에 예비입주자들의 주택 구입이 지연됐고 다른 주택을 구매하는 기회도 잃는 일들이 빈번했다. 또한 사업주체는 분양지연으로 비용부담이 가중되는 문제도 야기됐다.
앞으로는 부적격 당첨자가 주택 소유 여부 등에 대해 소명자료를 제출할 수 있는 기간을 당초 10일 이상에서 7일 이상으로 단축해 당첨자 명단을 신속하게 확정할 수 있도록 한다.

부적격 당첨자 제재요건 완화
올 하반기부터 부적격 당첨자의 당첨을 취소하되, 부적격 당첨일부터 3개월간 청약을 박탈한다. 현재 청약자격을 위반해 당첨된 자는 고의성 여부에 따라 청약통장 효력이 상실되거나 지역에 따라 1~2년간 청약자격이 박탈됐다.

주택건설 사업계획승인 규모 완화
하반기 중 30가구 미만 주택건설시 사업계획승인을 받을 필요가 없게 된다. 지난 6월 3일 주택건설 사업계획승인 규모 완화 내용의 ‘주택법 시행령 일부개정안이 국무회의에서 의결됐다.
또한 주거환경개선 및 주거환경관리 사업시행을 위한 정비구역은 정비사업을 통해 정비기반시설(도로, 주차장 등)이 설치되는 점을 감안해 해당 정비구역 내 공동주택 건설시 사업계획승인을 받아야 하는 기준을 50가구 이상으로 완화했다.
2~3인 거주 가능한 주택의 공급이 활성화 되도록 일정 도로요건(6m 이상 폭 등)을 갖춘 단지형 도시형 주택을 건설하는 경우도 사업계획 승인기준을 50가구 이상으로 완화된다.

민간 임대사업 활성화 방안
민간 임대사업을 활성화를 위해 임대주택법 시행령이 개정돼 7월 중 시행된다. 기존 매입임대사업자가 준공공임대사업자로 전환·등록 시, 이전에 임대한 기간의 반(최대 5년)을 준공공임대주택 임대의무기간(10년)으로 인정해준다.
또한 임대의무기간 중 임대주택 매각이 허용되는 사유를 확대하고, 국민주택기금 또는 공공택지를 지원받지 않은 순수 민간 임대주택의 경우 임차권 양도·전대를 완전 허용(임대사업자의 동의를 전제)한다.
(참고) 준공공임대주택: 세제혜택을 받는 대신 정부로부터 임대료 규제를 받는 민간임대주택.

중개수수료율 인하
국토부는 14년째 그대로인 부동산 중개수수료를 전면 개편할 예정이다. 연구용역을 거쳐 연내에 수수료를 낮출 방침이다.
주요 내용은 전셋값의 급등으로 인해 3억~6억원 금액의 전셋집을 구할 때 같은 가격의 주택을 살 때보다 수수료를 많이 부담하는 역전현상을 해소한다. 수수료율 최고 0.8%를 낮출 방침이다.
또한 현재 0.9%의 수수료율이 적용되는 주거용 오피스텔은 주택과 비슷한 수준으로 낮출 예정이다.

개발부담금 한시적(1년) 감면
오는 7월 15일부터 1년간 인허가 등을 받아 시행하는 계획입지사업의 개발부담금이 감면된다. 이에 따라 수도권에서 시행하는 개발사업은 개발부담금의 50%를 경감하고 그 외의 지역에서는 전액 면제된다.

리츠 투자규제 완화
리츠 투자규제 완화 내용의 부동산투자회사법 및 시행령 개정사항이 입법예고 중으로 이르면 12월 시행될 예정이다.
개정 후 사모형 위탁관리와 기업구조조정 리츠가 등록제로 전환되는 등 부동산 리츠의 규제가 대폭 완화될 예정이다.
모든 리츠에 대해 배당 방식을 자율화하고, 자기관리 리츠는 의무배당비율이 90%에서 50%로 완화된다. 위탁관리 리츠에 대한 보험사 등 금융기관의 주식취득제한(15%) 적용을 배제한다.

공공임대리츠에 대한 입주자모집 조건 완화
앞으로 공공임대리츠도 국가·지자체 또는 LH 등 공공기관과 동일하게 입주자 모집을 할 수 있도록 입주자모집 조건을 완화한다. 공공임대리츠 사업으로 10년 공공임대 주택 공급이 확대될 전망이다.

사회복지시설 기부채납 시 용적률 완화
오는 7월 1일부터 건축물을 지을 때 사회복지시설을 설치해 국가 등에 기부채납하면 용적률이 완화된다. 용적률을 완화 받을 수 있는 시설에는 국공립어린이집, 노인복지관, 지자체가 해당 지역 수요를 고려해 조례로 정하는 시설 등이다.
이들 시설을 제공하면 기부채납 면적의 2배까지 추가 건축이 가능해져 사업성 향상을 기대할 수 있다. 다만 추가되는 건축면적으로 인해 증가하는 용적률은 해당 지역에서 허용되는 용적률의 20%를 초과할 수 없다.

주거급여 개편
기초생활보장제도 내 주거급여를 개편해 10월부터는 종전보다 지급대상과 규모를 확대해 지원한다. 새로운 주거급여는 2013년 이후 대상가구의 거주형태, 주거비 부담 등을 고려해 주거비 지원 수준을 고려해 대상을 선정한다. 본격적인 시행 전, 7~9월까지 약 4만 가구에 시범지급 된다.
현재 주거급여를 받고 있는 사람은 따로 신청하지 않아도 개편된 제도에 따라 지원이 계속되며, 신규 수급자는 지방자치단체에서 8월부터 신청을 받는다.
[매경닷컴 조성신 기자]

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