[권강수의 분양현장 탐방] 인천 ‘구월동 프라움시티’ 오피스텔·도시형 생활주택

태남건설은 인천시 남동구 구월동 1135-15번지에 지하 4층~지상 13층(2개동), 총 284실(오피스텔 44실·도시형 240세대)의 ‘구월동 프라움시티를 분양중이다.
이 단지는 다른 수익형부동산과는 달리 3.3㎡당 500만원대의 낮은 분양가를 책정해 높은 수익률(10%대)이 예상되며, 탄탄한 입지와 쾌적한 주거생활 등 투자의 조건을 두루 갖추고 있다.
쾌적한 주변 환경도 돋보인다.
건물이 미래광장과 중앙공원으로 둘러싸여 있어 녹지의 쾌적함과 동시에 상대적으로 아늑하고 조용한 생활환경이 마련될 예정이다.

수익형부동산 투자시 꼭 확인해야 할 '안정성'도 갖췄다. 근거리에 오피스·대학교 등 넉넉한 임대수요가 분포돼 있어 고정 임대수요를 확보하고 있다. 또한 대규모 화인화학인천공장(제록스, 하이테크, 대우 등)이 있어 많은 수의 근로자가 유입되기 좋은 입지라는 평가다.
아울러 최근 송도경제자유구역의 활성화가 진행됨에 따라 근접지인 인천의 인구유입이 증가해 수요는 갈수록 늘어날 전망된다.

상권분석
구월동은 인천 남동구에 속해있으며 지리적으로 인천 남동쪽에 위치해 시흥, 안산, 광명 등 경기권과 서울 서남부권과 지리적으로 가깝다.
현재 남동구의 인구는 2012년 말기준으로 약 52만명 수준으로, 부평구 다음으로 인천에서 거주 인구가 많다.
인천 구월동은 지리 상 주안·석바위·연수구·남동공단·만수동과 연결돼 버스노선이 다양하고, 인천 지하철 인천터미널역과 예술회관역이 있어 다른 지역에 비해 접근성이 뛰어난 교통의 요지다.
또 30분 내 근접한 거리에 관교동 및 구월․간석동의 2만여 세대의 재건축 아파트 단지가 위치하고 있다.
인천 구월동상권은 1999년에 인천 1호선이 생기면서 접근성이 좋아지고 인천시청과 예술회관 등 관공서와 인천버스터미널 등이 구월동으로 이전하면서 인천의 새로운 신흥상권으로 떠올랐다.
특히 구월동에 롯데백화점, 신세계백화점, 이마트, 홈플러스, 뉴코아아울렛, 예술회관, CGV극장, 롯데시네마 등 문화편의시설이 들어오고 백화점뒷길로 구월동 로데오거리가 형성되면서 10~30대는 물론 40~50대 까지 아우르는 신흥상권으로 발돋움 하게 되었다.
현재 구월동은 인천시청, 인천교육청, 인천지방경찰청, 인천문화예술회관, 노동청, 토지주택공사, 국민연금관리공단 등의 관공서와 삼성생명, 삼성화재, 씨티은행인천본점, 흥국화재 등 금융 및 업무 시설이 밀집해 있다.
또한 인천버스터미널, 인천문학경기장 등 편의·문화·업무·금융시설 등이 밀집해 있어 하루 유동인구 10만이 넘는 인천의 최대상권이다.

구월동 상권은 배후수요가 풍부하고 집객력이 서울의 유명상권과도 맞먹는 수준으로 좋아 향후에도 꾸준히 상권을 유지할것으로 보이며 GCF유치로 상승세를 타고 있는 송도신도시와 같은 노선인 인천 지하철 1호선으로 약 10여분 내외면 이동이 가능해 인천의 대표상권으로 더욱 더 발전할 것으로 보인다.
또한 수도권광역급행 철도인 GTX가 송도, 인천시청(구월동), 부평을 지나 청량리까지 이어지게 되면 구월동에서 여의도까지 16분이면 도착이 가능해 서울접근성이 좋아져 앞으로 구월동상권은 전망이 밝다고 볼 수 있다.

교통환경
인천 1호선 인천시청역과 20개 노선 이상의 버스가 3분 거리에 위치, 탁월한 교통환경을 자랑한다. 또한 경인고속도로, 외곽순환도로 등 수도권과 서울을 잇는 사통팔달의 접근성까지 갖췄다.
인천시청역에 인천 2호선이 환승역으로 차후 개통됨에 따라 생활의 가치는 더욱 높아질 것으로 예상하고 있다. 수도권의 다른 지역과는 달리 인천공항과 김포공항을 20분대에 연결하는 접근성을 갖춘 지역이라 서울·수도권은 물론 항공편 이용도 편리하다.

교육 및 생활환경
CGV, 신세계백화점, 롯데백화점, 인천 로데오거리, 뉴코아아울렛 등 쇼핑․문화환경까지 두루 갖추고 있는 1순위 입지조건을 충족한다.
여기에 시청, 교육청, 도서관 등 공공건물까지 둘러싸여 있어 임대수요가 풍부하다는 평가를 받고 있다.

개발호재 및 투자가치
주변에 관공서, 오피스, 대학교 등이 있어 임대수요가 풍부하다. 시청․교육청․경찰청․노동청·도서관이 인근에 있고 길병원 등 대형의료시설도 가까이 있으며 화인화학 인천공장(제록스·하이테크·대우 등)이 근처에 있는 것도 특징이다.
2014년 인천아시안게임, GTX 추진 등 호재도 있어 구월동 프라움시티의 가치를 높혀주고 있다.
분양대행사 김기옥 대표는 최근 송도경제자유구역의 활성화가 진행됨에 따라 근접지인 인천의 인구 유입이 증가해 임대 수요도 갈수록 풍부해 질 것”이라고 말했다.

권강수 이사 촌평
최근 저금리기조에 유지됨에 따라 임대사업에 대한 관심이 많다.
물론 지역에 따라 오피스텔이나 도시형 생활주택 공급과잉 논란에 휩싸였지만 임대수요가 풍부한 지역의 경우는 투자자들의 관심은 크게 떨어지지는 않은 모습이다.
지하철 이용 인구가 늘면서 특히 역세권 중에서도 환승역세권이 주목을 받고 있는데 이는 단일역 보다는 환승역이 수요층의 접근성이 용이해 유동인구가 풍부해 임대사업에 유리하다.
기존 환승역세권은 주변 상권이 형성될 가능성이 높아 투자 시 빠른 자금 회수에 유리하며 아직 미개통 환승예정 역세권은 향후 상권 발달 가능성이 높아 투자성이 높다.
구월동 프라움시티와 도보로 3분거리인 인천 지하철 2호선이 개통되면 인천시청역은 환승역으로 새롭게 탄생한다.
환승역이 되면 접근성이 좋아져 역세권 주변으로는 주택 및 업무시설들의 개발행위가 늘어나고, 유동인구 층의 급격한 증가로 역의 인지도가 높아져 랜드마크 역할을 하게 된다.
또 대중교통 이용도가 높은 젊은 소비층의 비율이 높아져 판매시설과 유흥시설 등 다양한 계층의 소비층이 상주하게 돼 업종의 다양성 및 경쟁력이 높아지게 된다.
그럼에도 불구하고 최근 수익형 부동산 투자의 우려의 목소리도 있다.
수익형부동산 투자에 대한 인기가 높아지고 있지만 투자 실패로 이어질 가능성도 있는 만큼 입지와 임대수익률에 투자의 초점을 맞춰 꼼꼼하게 따져볼 필요가 있다.
결국 수익형부동산의 가치는 건축 가격 상승으로 인한 시세차익이 아니라 수익률로 그 가치를 평가받기 때문에, 임대수익이 꾸준히 발생할 수 있는 입지와 유효수요 등을 잘 파악해야 될 것으로 보인다.
[자문: 권강수 한국창업부동산정보원 이사 / 정리 조성신 기자]