[정인택의 부동산돋보기] 초기 택지개발사업의 배경

천정부지로 오르는 전셋값에 내 가족이 편히 누울 보금자리 하나 마련키 어려운 시대다. 이런 세입자들의 고충을 덜어보자는 취지로 시작한 ‘임대주택 다시보기가 이달 17일(지난해 10월부터 연재) 총 10회로 대단원의 막을 내렸다.
두 번째 주제는 ‘택지개발지구다. OO신도시, OO지구 정도로 이해하면 빠르다.
첫 번째 시간에는 ‘택지개발사업의 배경과 처녀작인 ‘개포지구와 고덕지구에 대해 알아보기로 한다. 이어서 제1기 신도시, 제2기 신도시, 혁신도시, 세종시에 돋보기를 들이대 택지개발지구의 역사와 각 지구별 특징에 대해 자세히 살펴본다.
택지개발사업은 낙후지역이나 주택보급을 위해 공적으로 주거단지를 조성하는 것을 말한다. 크게 사적개발방식인 구획정리사업과 구분된다.

▲‘택지개발사업‘이란?
구획정리사업에 관한 현행법으로는 농어촌정비법과 도시개발법이 있다. 현행 소득세법은 도시개발법 기타 법률의 규정에 의한 환지처분으로, 지목(地目) 또는 지번(地番)이 변경되거나 체비지(替費地)로 충당되는 경우에는 양도(讓渡)로 보지 않도록 규정하고 있다.

70~80년대 강남이나 잠실, 명동 등의 개발이 주로 구획정리 방식에 의해 개발됐기 때문에 부동산투기 같은 부작용이 만연했다. 현재 정부도 실제적인 이득이 없기 때문에 구획정리사업을 채택하지 않고 있다.
전국의 도시지역은 만성적 주택부족현상을 겪고 있다. 이렇다 보니 주택가격이 터무니없이 상승해 대다수의 도시민은 평생 돈을 모아도 전세금조차 감당하기 힘든 실정이다.
택지개발사업이란, 이런 문제가 발생한 도시지역의 주택난을 해소해 주거생활의 안정을 기하고, 낙후된 미개발지역을 선정·개발해 저렴한 주택지를 대량으로 조성·공급하는 사업이다.
사업의 공정성 및 개발이익의 환수를 위해 국가, 지방자치단체, LH, 지방공기업법에 의한 지방공사(도시개발공사) 및 주택촉진법에 의한 등록업자가 택지개발사업을 목적으로 공동으로 출자 설립한 법인만이 사업시행을 할 수 있다.

물론, 일반 개인도 얼마든지 택지개발사업을 할 수는 있다. 하지만 현실적으로 토지보상을 할 수 있는 자금력이 떨어지기 때문에 LH나 SH공사 같은 공기업에서 주로 시행한다.

▲초기 택지개발사업 배경
1960년대 후반, 정부의 강력한 경제개발 추진으로 1970년대에 확산된 도시화·산업화는 도시지역 부동산에 대한 가수요를 창출했고 결국 토지와 아파트에 대한 투기로 이어졌다.
이에 정부는 부동산투기 억제를 위해 1974년 1월, 긴급조치 3호를 발표하며 지가 안정을 꾀한다.
하지만 1977년 말 비업무용 토지정책이 종료되고 중동 특수의 여파로 부동자금이 아파트로 몰리면서 이른바 ‘복부인이 등장하는 등 투기행위가 기승을 부린다.
1978년 전국 지가상승률이 사상 최고치인 49%를 기록하자, 정부는 급기야 1978년 8월 8일 ‘8.8 부동산 투기 억제 및 지가안정을 위한 종합대책를 발표하기에 이른다.
이 대책의 주요 골자는 ▴기준시가 고시지역을 36개 시로 확대·적용 ▴부동산 소개업소를 허가제로 전환, 부동산등기법 개정을 통한 관인계약서·주민등록등본 첨부, 인감증명의 양도용과 일반용 구분 ▴양도소득세율 50% 균일 과세 단, 미등기 전매 시 100%, 2년 이내 양도 시 가산세율 40% 적용 ▴공한지세 법인 비업무용토지로 확대 ▴일정규모 이상 토지(농지 제외)의 매매허가 및 신고제 등 강력한 투기억제책이 시행됐다.
1979년 발생한 제2차 석유파동과 1980년의 정치불안은 정치·경제부문의 불안요인으로 작용해 1960년 이후 처음으로 마이너스 성장을 기록한다. 1980년 한 해 동안 도매물가 상승률은 무려 44.2%에 달하며, 이른바 스태그플레이션 현상이 나타났다.
경기침체는 곧바로 부동산시장에 영향을 준다. 1981년부터 지가상승세가 급격히 둔화됐고, 1982년에는 전국평균 지가상승률이 5.4%에 그치는 등 그동안 경제성장 과정에서 호황을 누려온 부동산시장이 침체의 늪으로 빠져들었다.
1961년 이후 4차에 걸친 경제개발 5개년 계획의 성공적인 수행과 수출드라이브 정책이 주효해 국민소득이 획기적으로 증가했고 대부분의 분야에서 삶의 질이 몰라보게 나아졌다. 하지만 주거생활분야는 경제성장속도에 걸맞는 양적, 질적 개선은 여전히 뎌뎠다.
오히려 산업화에 따른 도시인구집중으로 인한 주택난은 더욱 심각해졌다. 국민의 주거안정 문제는 한 국가의 삶의 질을 가늠할 수 있는 바로미터인 만큼 이 문제를 선결해야 했다.
이에 정부는 주택문제 해결을 최우선 정책과제로 삼아 실시한 기초조사를 바탕으로 1981년부터 1995년까지 공공부문에서 200만호, 민간부문에서 300만호 등 총 500만호의 주택을 건설한다는 ‘공공주택건설 및 택지개발 기본계획을 1980년 9월 23일 발표했다.
‘500만호 주택건설계획은 정부 수립이후 입안된 주택건설계획으로는 최대 규모였다. 하지만 당시 취약한 정권기반(제5공화국 시절)을 국민적 지지로 만회하려는 정치적 동기가 컸다는 혹평도 적지 않았다.
그럼에도 불구하고 당시의 시대상황에서 택지개발을 추진해야 한다는 정부의 의지는 강했다.
당시 택지개발 계획면적의 45%를 공공부문에서 공급하도록 돼 있어 공공택지개발의 비중이 매우 컸다. 500만 호 주택건설을 성공적으로 수행키 위해서는 무엇보다 대규모 택지를 신속, 저렴하게 개발하는 것이 선결과제였다.
정부는 이를 뒷받침하는 법적장치를 마련하기 위해 1980년 12월 31일에 법률 제3315호로 ‘택지개발촉진법을 제정했다.
지금 대한민국의 재건축 아파트를 대표하는 개포주공 아파트(개포지구), 고덕시영아파트(고덕지구)와 중계지구, 인천 연수지구가 당시 ‘택지개발촉진법에 의해 개발된 초기 모델이다.

개포지구 택지개발사업(1981년 4월 ~ 1984년 12월)

재건축을 앞두고 있는 개포주공 1단지 모습 [자료: 매경DB]

정부의 500만호 주택건설 국가시책에 부응해 저렴한 택지공급을 통한 주택난 해소를 위해 서울시 개포동, 일원동 일원인 서울 개포지구가 선정됐다.
이 지역은 1970년 중반 이후 확장되기 시작한 강남권의 개발을 촉진하고 거주인구를 흡수하기 위해 개발됐다.
서울 개포지구는 서울 도심부에서 남동쪽으로 13km, 영등포 대 생활권 중심에서 동쪽으로 12km, 과천에서 북동 방향으로 5km에 위치해 있다.
개포동은 본래 경기도 광주군 언주면의 일부지역으로, 예전에 갯벌이 있어 개펄이라 불리던 것이 ‘개패 또는 한자로 ‘개포(開浦)가 됐다.
개포지구는 총 7개단지로 저층과 고층 등 대형단지로 조성됐고, 30년 동안 서울의 부동산 요충지로 자리매김했다.
수용인구는 2만 3300만명에 5287가구, 토지이용계획의 배분은 단독단지 20%, 공동주택지 80% 총 면적은 169만 3559㎡, 총 사업비는 372억 4200만원이 소요됐다.

고덕지구 택지개발사업(1981년 4월~1985년 12월)

고덕시영 아파트 모습 [자료: 매경 DB]

고덕지구는 개발을 통해 중앙부의 명일공원과 지구 외곽 개발제한구역의 우량임상지역을 살려 전원풍의 주택단지를 조성한 것이 특징이다.
서울 도심에서 동쪽으로 16.5km , 천호동 중심에서 약 2km 떨어진 곳이며 55.6%에 해당하는 주거지역은 공동주택과 단독 및 연립 택지를 적절히 배치했고, 단독택지 규모는 필지 당 230㎡를 기준으로 적정한 배치로 쾌적한 도시구성이 된 지역이란 평가를 받았다.
3.4%의 상업지역을 배치했으며, 업무시설의 적정배치를 위해 처음으로 상업지역에 대한 도시설계 등을 계획했고, 교육시설의 경우 7만 5000여 명의 수용인구를 위해 초등학교 6개교, 중학교 4개교, 고등학교 6개교를 배치해 충분한 교육시설용지를 확보했으며, 수용인구는 7만 5250명으로 1만 8820세대로 구성됐다.
상수도 급수량은 1인 1일 급수량 400리터와 오수는 차집관로를 설치해 탄천하수처리장에서 처리하고 있으며, 처리비용의 16%에 해당하는 110억 원을서울시에 분담한 것도 특징이다.
총 사업면적은 314만 8450㎡이며 총 사업비는 812억 9400만원이 투입됐다. 그 중 보상을 포함한 용지비는 493억 5900만원, 공사비를 포함한 조성비 319억 3500만원이 들어갔다.
[자문 JNK 개발원 정인택 원장 / 정리 조성신·이미연기자]
[참고] 정인택 원장은 現 JNK 개발원 원장으로 사단법인 도시경영 포럼 부회장과 前 서울시 도시정비과, 한국토지공사 본부장 등을 역임했다.