[정인택의 부동산돋보기] 임대차량(Lease)은 폼나고, 임대주택은 없어 보인다?

지난해 10월 말부터 9회에 걸쳐 임대주택의 역사부터, 종류, 공공매입임대, 전세임대, 취약계층 긴급임대 지원은 물론 해외 공공임대주택의 정책, 건설, 재원 조달 구조 등 임대주택에 대한 포괄적인 부분들을 알아봤다.
이번 연재는 임대주택에 대해 알아보는 마지막 시간으로, 현재 운영되는 임대주택의 과제 및 향후 고려해야할 사항들을 검토하며 마무할 예정이다.

같은 ‘임대지만 차량은 ‘선호, 주택은 ‘비호감?
시끄러운 굉음과 함께 복잡한 도로를 미끄러지듯 달리는 고급 스포츠카, 그 차량의 번호판의 앞부분에는 대부분 ‘허 넘버를 달고 있다.
젊은 층이 선호하지만 차값이 부담되리란 짐작은 어쩌면 당연하다. 결국, 돈은 없지만 타고 싶은 욕구를 장기임대차량(Lease)으로 해결한 차들이 우리 주위에 흔하다 못해 넘친다.

그렇다면 임대주택을 바라보는 시각도 이럴까. 과연 임대주택도 돈은 없지만 살고 싶은 집일까, 아님 돈이 없어서 살고 있는 집일까. 임대주택은 임대차량과 닮은 듯 다른 얼굴을 하고 있다. 임대주택에 거주하는 임차인들은 장기임대차량을 운전하는 이들의 자부심과 신분상승에 대한 환상을 찾아볼 수 없기 때문. 오히려 임대주택에 살고 있는 것을 숨기거나 때로는 스스로를 소외된 부류로 치부하기도 하는 경우도 왕왕 있기까지 하다.

‘임대 이미지, 건전하게 변화시켜야
기존 일반아파트 거주자들은 인근에 신규로 임대 아파트가 들어온다는 소문이 돌면, 단지 시세가 하락한다며 임대아파트 진입 반대를 외치는 플랜카드는 물론 공공도로 통행을 차단하는 등의 상식을 초월하는 집단행동을 보이며 거의 ‘사생결단 수준의 반대를 해왔다.

정부는 이를 보완하기 위해 2011년부터 대형 아파트 단지의 사업승인 조건으로 일정 비율(15%)의 임대주택을 아파트 단지 내에 배치하도록 했다.
그러나 시행 초기 같은 아파트 단지 내에 임대아파트 동을 배치되어도 임대에 대한 인식 변화와 이웃간의 화합 및 융화는 찾아보기 어려웠다. 어제 오늘의 일은 아니지만 이러한 위화감은 노인정과 주민복지 시설과 자녀들의 학교에까지 영향을 미치고 있는 것이 현실이다.
실제 재건축으로 지어진 강남 서초구 반포동의 LG 자이 아파트(총 4310세대 중 임대세대 419세대)와 삼성 래미안 아파트(2444세대 중 임대세대 267세대)에도 임대아파트 동이 따로 구성되어 있지 않고 동일 동내에 임대세대와 일반세대가 섞여 지어졌다.
물론 각동마다 일반세대와 임대세대가 혼재되어 승강기도 같이 타고 자주 얼굴을 대하지만, 아직도 입주민들 간 보이지 않는 위화감은 여전히 조성되어 있다.
서울 반포동에 소재한 구반포부동산의 김명효(64) 대표는 임대주택의 의미 속에는 전세, 반 전세, 월세 등 본인소유가 아닌 빌려 사용하는 주택이 포함되어있다”며 요즘처럼 지속적으로 전세값이 오르는 이유 중 하나는 본인 소유가 아닌 임대주택을 선호하는 젊은이들이 본인 소유 집을 원하지 않는데 있다”고 분석한다.
분당 수내동소재 두산위브 센티움 부동산의 김시년(65) 대표는 스리랑카 등에서 산업 연수차 들어오는 연수생들에게 임대 알선을 하면서 느끼는 점 중 하나는 그들에게는 주거가 체면이 아니라는 걸을 새삼스럽게 인식한다”며 일반인들에게 부정적으로 인식되어 있는 ‘임대라는 의미의 이미지를 건전하게 변화시켜야 하고, 체면문화에 젖어 잘못 물들어있는 오랜 의식부터 바꾸어 나가야 할 것”이라고 꼬집었다.

짚고 넘어가야할 임대주택 정책 당면과제들
우리나라 임대주택 정책의 출발과 과정은 해외와 비슷하다.
관료주의가 팽배했던 1950년~1960년대는 수요모델이 없었음에도 불구하고 배분에 치중했고, 대량 물량 확보를 목표로 한 임대주택의 집중 건설기였다.
전성기 이후에는 재정삭감과 규제완화 등 자기소유(Homeownership)정책으로 전환됨과 함께 민영화로 공급주체의 경영효율성이 달성된 반면, 사회주택의 빈곤화가 심화되어 양극화를 부추기는 격이 됐다.
수요자 지원방식인 주택 바우처 등 임대료 보조도 전격 도입됐지만 효율측면에서는 불분명했다. 주택시장 호황에 따른 임대료 상승으로 재정 지출이 증가했고, 노인층 등 사회적 약자에게는 공공임대주택이 임대료 보조 제도보다 효과적이었기 때문.
공공임대주택은 한번 건설하면 50~60년 이상 유지되는 사회적인 인프라로, 저소득층 주거수요를 충족시키고 큰 부담 없이 장기간 거주하게 해 사회적 갈등요소의 한 부분을 충분히 담당한다. 동시에 건설 경기 등 국가 경제성장과 일자리 창출에도 크게 기여하고 있다.
그러나 초기 많은 재원이 투입되면서 회수기간은 길고, 때에 따라서는 회수가 쉽지 않다는 문제점들이 지적되어 왔다.
이에 일정한 물량 재고 확보를 위해서는 정부를 포함한 관련 기관에서 장기간 일관된 지원과 우선적인 관심이 절대적으로 필요하다. 또한 정부입장에서는 국가 자산 가치 보존을 유지하기 위해서 막대한 재정 투입과 사회적 참여가 끊임없이 필요하기에 결코 쉬운 사업이 아니다.

정책목표는 유지하되 효과적으로 속도 조절해야
국민 임대주택의 필요 계층은 많다. 소득분배 구조의 악화 및 양극화가 심화되어 있는 우리사회에서 국민 임대주택은 원만한 성장과 계층 간 사회적 갈등요소를 줄이는 절대적인 수단이 된다.
현재 속도를 감안하면 공공임대주택은 현재보다 2배 이상의 물량과 연간 4만~5만호 수준의 수요가 있는 지역을 중심으로 꾸준하게 공급하는 것이 더욱 중요하다.
수요가 있는 곳에 공급되기 위해서는 기존 도심, 기존 주택재고를 적극 활용하는 등 수급조절과 관리방안 모색도 필요하다.
자투리땅 등 민간 토지를 활용하고, 세제 감면으로 공익목적 달성과 도시정비의 사각지대인 기존 노후 불량주택 물량도 단계적으로 매입해야 한다. 집 주인이 공공부문에 주택을 매각 시에는 인센티브를 부여하거나, 신규, 다가구 매입, 부도임대 등 국민임대주택과 민간 자본이 연계하는 프로젝트도 필요할 것이다.
비인기 지역의 미임대 공공임대주택은 4~6개월 임대료없이 거주하는 홍콩이나 ‘선택과 참여방식(Choice-based letting, CBL)의 영국을 벤치마킹할 필요가 있다. 대기수요 관리 명부를 신설해, 입주자 모집 절차와 청약 방법을 개선하는 등 향후 정책도 수립해야 한다.
기존 임대주택 체계와 기타 주거복지 지원을 상호 연계함으로써, 국민임대주택에 일정 기간 거주 후 내 집 마련을 하는 가구에 주거지원 역할도 정착돼야 한다.
또한 복잡하고 많은 공공임대주택 유형을 재정리하고, 입주자격과 임대료를 합리적이고 구체적이면서도 각각의 형편에 맞는 차등화도 이뤄져야 한다.
현재와 같이 공공임대주택이 복잡하고 유형이 많은 것은 임대료 보조 제도가 없기 때문으로 지적된다.
공급 정책만으로는 한계가 있기 때문에, 소득 파악과 주거 상향 이동 등을 점검해 임차인 특성에 대한 데이터베이스를 구축하는 것도 시급한 과제이다.
이 외에도 ▲안정적 재원 확보 ▲도심형 공공임대주택 재고 확보 ▲불충분한 재정 지원으로 인한 관리 부실 경계 ▲공급보다는 사후 재고 관리와 자산 가치 증진 도모 ▲관리 운영상의 재정 지원 ▲미 임대 해소 방안으로 지역별 수급 조절과 수요 관리 기능이 강화 ▲지역 내 사회계층간 조화 유도 ▲사전 예약제, 임대조건, 원룸형, 3세대용, 등 배분이 아닌 선택 수 있는 옵션을 다양화 등의 보완도 필요하다.
[자문 JNK 개발원 정인택 원장 / 정리 조성신·이미연기자]
[참고] 정인택 원장은 現 JNK 개발원 원장으로 사단법인 도시경영 포럼 부회장과 前 서울시 도시정비과, 한국토지공사 본부장 등을 역임했다.

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