전·월세 보완조치 이후 수익률 시뮬레이션 해보니

정부가 지난달 26일과 지난 5일 각각 발표한 '임대차시장 선진화 방안'과 '보완조치'에 따른 세 부담, 총임대소득 변화를 시뮬레이션한 결과 월세가 전세보다 세금 부담은 크지만 임대수익률은 2배 가까이 높은 것으로 나타났다. 이에 따라 전세를 월세 또는 보증부 월세(반전세)로 전환하는 속도가 한층 빨라질 전망이다. 전세가 월세로 급격히 바뀌면서 '월세푸어' '월세난민' 등이 다수 발생하면 사회 문제가 될 수 있다. 연구 결과에 따르면 월세 주거비용은 전세의 130% 수준이다. 주거비용 증가는 내수 위축을 초래한다.
9일 매일경제가 임대대책 등에 따른 임대인의 세 부담과 총임대수익을 시뮬레이션한 결과 대책 시행 전에는 물론 시행 후에도 월세가 반전세, 전세보다 수익률이 높은 것으로 계산됐다.
다른 소득이 없고 2주택자인 65세 부부가 서울 잠실에 시가 10억원 상당 전용면적 85㎡ 아파트를 전세 6억원, 월세 250만원, 보증금 1억원ㆍ월세 200만원, 보증금 3억원ㆍ월세 100만원, 보증금 4억원ㆍ월세 80만원, 보증금 5억원ㆍ월세 50만원 등으로 세를 준다면 연간 세 부담은 각각 0원, 198만원, 128만원, 11만원, 7만원, 0원 등이다.
부부가 이 아파트를 전세 6억원에 임대하면 현재 규정에 따르든, 바뀌는 규정에 따르든 소득세 부담은 없다. 정부는 2주택자의 고가 전세에 대해서도 2016년부터 세금을 매기기로 했지만 보증금 8억원까지는 실제 세금이 부과되지 않는다. 이때 부부의 임대수익은 보증금을 은행 정기예금(금리 연 3% 가정)에 맡겼을 때 발생하는 이자소득 1522만원이 전부다.

반대로 부부가 월세 250만원에 세를 준다면 부담하는 세금은 법 개정 전후 모두 198만원으로 한 달치 월세의 80%에 이른다. 높은 세 부담에도 불구하고 월세 250만원의 1년 총임대수익은 2802만원으로 전세 6억원의 총수익 1522만원 보다 두 배가량 많다. 반전세도 세 부담은 지금과 같거나 소폭 증가하지만 여전히 전세보다 수익률이 높은 것으로 나타났다. 보증금 1억원ㆍ월세 200만원이면 소득세 128만원을 내고도 연 임대수익은 2526만원으로 전세보다 1000만원 많다.
다만 월세 250만원이나 보증금 1억원ㆍ월세 200만원은 연간 임대소득이 2000만원을 넘기 때문에 유예 없이 새 규정을 적용받게 된다. 지금까지 해온 것처럼 임대인이 소득을 신고하지 않고 버틴다면 가산세까지 부담하게 될 가능성이 높아져 상당수 신고할 것으로 정부는 기대하고 있다.
보증금 3억원ㆍ월세 100만원, 보증금 4억원ㆍ월세 80만원일 때는 세 부담이 오히려 절반 가까이 줄어드는 것으로 나타났다. 경비를 60% 공제해주고 400만원 임대소득 공제까지 해주기 때문이다.
두 경우 모두 연 임대소득이 2000만원이 안 되기 때문에 2년 유예를 인정받는다. 따라서 부부는 2014~2015년 2년 동안 소득세 21만원, 14만원을 면제받지만 2016년부터는 각각 11만원, 7만원을 내야 한다.
보증금 5억원ㆍ월세 50만원은 임대소득을 신고한다면 현재 세금 2만원을 내야 하지만 마찬가지로 2년 유예를 적용받는다. 각종 공제가 늘어나 2016년 이후에도 내야 할 세금은 없다.
배남수 우리은행 세무사는 "임대인 상황에 따라 변수가 많지만 제도가 바뀌어도 월세가 전세보다 수익률은 더 높다"고 말했다.
[문지웅 기자]