[권강수의 분양현장 탐방] 인천 주안역 ‘프라움S’ 분양

태남건설은 인천시 주안동 23-1번지 일대 ‘프라움S 소형 아파트를 분양 중이다.
국철 1호선과 인천지하철 2호선(예정)이 교차하는 환승역 바로 앞에 위치해 있으며, 1층은 상가로 운영되고 지상 2~7층 규모로, 전용면적 14.76㎡, 발코니 포함 약 19.8㎡ 총 150가구로 이루어져 있다.
‘프라움S는 선임대 후분양으로 계약과 동시에 임대수익이 가능하며, 수익률은 보증금과 월세의 다소 차이가 있지만 13%~15%대로 선착순으로 호수지정이 가능하다는 장점이 있다.
도시형 생활주택임에도 주차공간을 자주식으로 시공하였으며 세대당 12㎡가 넘는 공간을 확보 하였고, 시행·시공을 같이함으로서 분양가도 3.3㎡당 500만원대로 총 금액이 주변시세보다 20% 저렴하여 수익률을 높혔다.

이번 소형주택의 장점으로는 공간효율을 극대화 한 인테리어와 세련된 디자인 그리고 삶의 여유로움을 주는 공간미학에 미적감각을 한 층 더 가미한 점을 들 수 있다.
또 동·서·남·북 전부 조망이 가능하며, 에너지 절약형 이중창(전세대)으로 시공됐으며 옆 건물과 거리가 있어 개인 프라이버시에 대한 걱정을 덜 수 있다.

특히 주차장은 지상1층, 지하1․2층까지 자주식으로 되어 있어 인근 경쟁 상품의 기계식 주차 타워로 발생하는 주차문제가 발생하지 않게 완공되어 있어 자가 운전자 특히 SUV차량 및 여성운전자에게 최적의 주거지로 손꼽힌다.
실내는 드럼세탁기, 렌지후드 등 편리하고 실용적인 주방도 눈길을 끈다. 욕실은 깔끔하고 세련된 욕실수납장을 거울형으로 설치해 공간활용에 신경을 썼다.
이외에도 고급 바닥 마감재를 사용하고, 세련된 디자인의 붙박이장과 다용도신발장은 깔끔함을 중요시하는 여성들에게도 인기가 높다. 추가로 발코니 무료 확장과 빌트인 풀 옵션을 제공한다.
현재 준공이 완료되었으며, 임대 또한 완료된 상대에서 분양하므로 안정성(즉시 소유권 등기), 주택임대사업자 신고시 취득세 또한 면제된다. 실투자금 1,850만원으로 소액으로도 투자가 가능하다.

상권분석
인천의 3대 상권중 하나로 꼽히는 인천 주안역 상권은 역세권정비사업과 재건축 사업이 진행되고 있어 개발호재가 풍부하고 하루 유동인구가 6만5,000명 정도로 상권이 발달되어 있다.
주안역은 인천에서 손꼽히는 광역상업지역으로 반경 3㎞안에 인하대와 인하공업전문대, 청운대, 재능대, 인천사범대등 대학가가 밀집해 있고 수출 5․6공단 국가산업단지와 금융시설, 오피스타운, 전문학원가, 관공서등이 있어 임대수요가 넘친다.
구도심권이라 신축으로 대로변에 대형건물 공급하기가 어려운 지역이며 대중교통편이나 홈플러스, CGV, 인천 사랑병원, 롯데백화점등 편의시설이 잘 갖추어져 있다.

교통환경
인천 시내버스 80% 이상이 경유하는 주안역이 도보 1분거리에 위치한 초역세권 수익형 부동산으로 트리플역세권 개발 및 도시재생사업 또한 개발 호재로 더욱 미래가치가 높다.
인천종합터미널, 시내․시외버스 경유노선이 있는 다양한 멀티광역교통이 가능하며 경인고속도로, 외곽순환도로 등이 인접해 전국 어디로든 진입이 용이하다.

교육 및 생활환경
국철1호선 주안역은 인천에서 손꼽히는 광역상업지역으로 인하대, 인하공업전문대, 청운대, 인천사범대등 대학가가 인접해 있고 인천 청라지구와 송도지구 등 경제자유구역의 중심에 있어 수요가 넘친다.
부지와 인접해 수출 5․6공단 국가산업단지와 금융시설, 오피스타운, 전문학원가, 관공서등이 밀집되어 있고 홈플러스, CGV, 인천 사랑병원, 롯데백화점등 편의시설도 풍부하다.

개발호재 및 투자가치
주안역 주변은 재개발, 재건축등 남구 정비사업의 최대 수혜 지역으로 향후에도 꾸준한 임대수익 발생이 이루어지는 인천 대표 임대수익을 볼 수 있는 지역이다.
주안역 상권은 인천에서도 손꼽히는 활성화된 상권으로 지하상가에만 500여개의 매장이 있고, 여기에 인하대학교 등 대학 4곳이 몰려있어 학생수만 4만3천 여명에 이르고 주안역은 학원가로도 유명해 학생들이 주안역 부근에 많이 거주하고 있다.
또한 주안역 부근에는 수출산업단지, 인천기계산업단지, 인천일반산업단지 등 고용인원 3만명 이상의 배후산업단지까지 있어 공실에 대한 위험 부담이 적은 수익형 부동산으로 주목을 받고 있다.
특히 지하철 1호선 주안역은 인천지하철 2호선도 환승역으로 개통할 예정이어서 더블역세권의 프리미엄까지 기대되는 곳이다.

권강수 이사 촌평
‘공실 걱정 없어 안심 선(先)임대 후(後)분양 수익형 부동산 주목하라.
최근 분양업체가 먼저 임차인을 확보한 뒤 투자자에게 분양하는 ‘선임대 후분양 방식의 수익형 부동산 상품이 늘고 있다.
하지만 무턱대고 투자하는 것은 금물이다. 선임대 후분양 수익형 상품은 투자자가 직접 임차인을 찾아야 하는 부담이 없고 일정 기간 임대수익이 확정돼 있다는 게 장점으로 꼽힌다.
또 임차인과 관련된 정보와 브랜드를 미리 파악할 수 있어 투자 전에 임차여건 활성화 정도나 지속성을 가늠해 볼 수 있다. 계약된 임대료와 분양가를 비교해 예상 투자 수익률을 따져보기 쉽다는 장점도 있다.
최근에는 적게는 1, 2년부터 길게는 10년까지 선임대 계약을 맺어 분양하는 수익형 부동산이 속속 선을 보이고 있어 노후 임대 사업으로 관심을 받고 있다.
그렇타고 주변상권과 입지를 고려하지 않고 투자했다가는 큰 오류를 범할 수 있다. 이러한 임대수익 보장 상품이나 일정 기간 동안 확정수익을 보장하는 경우 계약자가 받는 임대료와 임차인이 실제 내는 돈이 같은지 확인해야 한다.
분양업체가 분양을 목적으로 임차인이 내는 임차료에 일정 기간 일정 부분을 보전해 주는 방식으로 계약자에게 주는 곳도 많아 주의해야 한다.
이럴 경우 선임대 계약 기간이 끝나면 투자자가 받는 임대료가 줄 수밖에 없다.
또한 투자 시에는 입지는 물론 주변 시세대비 분양가격, 경쟁상품의 공급량, 대기 임대수요자등을 꼼꼼히 따져 안정적인 수익을 낼 수 있는지 체크 해봐야 한다.
역세권에 대학가인 경우 임대수요가 풍부하다. 여기에 산업단지와 전문학원가 임대수요까지 있다면 어느 지역보다 경쟁력과 희소성이 있다고 하겠다.
역세권 중에서도 특히 환승역세권이 주목을 받고 있는데 이는 단일역 보다는 환승역이 수요층의 접근성이 용이하고, 유동인구가 풍부해 지역 개발까지 노릴 수 있다는 장점이 있다.
기존 환승역세권은 주변 상권이 형성될 가능성이 높아 투자시 빠른 자금 회수에 유리하며 아직 미개통 환승예정 역세권은 향후 투자가치가 높다.
단일역에서 환승역이 되면 사통팔달 접근성이 좋아져 역세권 주변으로는 택지와 업무시설들의 개발행위가 늘어나고, 유동인구층의 급격한 증가가 이뤄져 인지도가 높아지면서 지역의 랜드마크 역할을 하게되어 투자성이 한결 높아지게 된다.
[자문: 권강수 한국창업부동산정보원 이사 / 정리 조성신 기자]