[권강수의 분양현장 탐방] 분양형 호텔 ‘엠스테이 호텔 제주’

엠스테이는 제주도 서귀포시 인근 서귀동 829-5번지 일대에서 객실 330실 규모의 ‘엠스테이(M-STAY)호텔 제주를 분양중에 있다.
M-STAY 호텔 제주는 총 면적 2569㎡부지에 연면적 1만7867㎡, 지하 3층~지상 10층에 총 330실 규모로 수영장, 연회장, 마사지센터, 회의실, 카페, 레스토랑 등 고품격의 편의시설이 들어서게 되며, 서귀포 앞바다와 인접해 바다를 조망할 수 있다.
이 호텔은 레지던스 오피스텔처럼 오피스텔로 허가를 받아 숙박시설로 전환하는 것이 아니라 사업 시작부터 호텔로 허가를 받아 분양하는 ‘분양형 호텔이라 안정적이며, 준공 후 년 11%의 수익을 보장하는 조건을 내걸고 있어 투자자들의 주목을 받고 있다. 시공은 현대아산이 맡는다.

상권분석
서귀포시는 대한민국 최남단을 아우르고 있는 대한민국의 보물단지다. 생물권보존지역과 세계자연유산, 세계지질공원 등 세계에서 유일하게 유네스코 자연과학분야 3관왕 타이틀을 보유한 도시다. 최근 관광객들의 발길이 잦아지는 것은 물론 머무는 시간이 길어지면서 서귀포시 상권은 활력으로 넘치고 있다. 최근 미분양 아파트가 크게 줄어들고 서귀포 지역 상인들과 시민, 행정이 상권을 일으키는데 발벗고 나서면서 이중섭미술관, 이중섭거리와 매일시장 등에 중국관광객 등 사람이 몰리는 등 서귀포 지역 부동산 경기가 살아나고 있다.

교통환경
M-STAY 호텔 제주는 서귀포항이 내려다보이는 전망과 인근에 천지연폭포, 정방폭포, 외돌개, 올레 6․7길, 문섬 등 쾌적하고 아름다운 자연환경을 갖췄으며, 한라산국립공원, 중문관광단지, 표선해변, 섭지코지, 성산일출봉 등의 유명관광지도 자동차로 30~40분 내외에 위치해 있어 입지 또한 뛰어나다.
시외버스터미널, 고속버스터미널도 가까워 국도와 지방도를 통해 제주도 내 각지로 이동이 편리하다.

교육 및 생활환경
서귀포 중심부에 위치해 있어 서귀포시청 1청사를 비롯해 시민회관, 의료원 및 도립공원, 소나무공원 등 각종 공공·편의시설과 공원이 주변에 잘 갖춰져 있다.

개발호재 및 투자가치
엠스테이 호텔 제주의 시행사인 에스알디는 최근 중국 베이징 관광업체인 세성글로벌여행사와 객실 가동률 70%를 책임지는 양해각서(MOU)를 체결했다.
객실 가동률이 70%만 돼도 투자자들에게 연 8%가량의 안정적인 수익을 보장해준다는게 회사측의 설명이다. 엠스테이 호텔 제주는 순수 국내 브랜드 호텔이기 때문에 해외 프랜차이즈 호텔에 로열티 지불 없이 운영이 가능해 수익률을 더 높일 수 있다.
M-STAY는 순수 국내 브랜드 호텔이기 때문에 해외 프랜차이즈 호텔처럼 로열티 피(Royalty fee)를 지불하지 않게 돼 수익률을 더 높일 수 있다는 것이 큰 장점이다.
로열티 피는 프랜차이즈의 매출의 주요 항목으로, 브랜드 트레이드 네임, 서비스 마크, 로고, 영업권, 다른 프랜차이즈 서비스 내용 등이 포함되는데, 국내에서 운영되는 다수의 해외 체인 호텔의 경우 대부분 4~5%의 로열티 피를 지불하고 있는 실정이다.
M-STAY 호텔 제주가 들어서는 제주도는 전국에서 수익형 부동산의 수익률이 가장 높은 지역이다.
올 상반기 오피스텔 임대수익률은 전국 5.93%, 서울 5.48%, 경기 5.96%로 지난 2002년 집계 시작 이후 최저수준을 기록하고 있지만, 제주도의 수익형 부동산 수익률은 연 평균 9.16%로 서울 및 수도권 지역보다 높게 나타나고 있다.
이처럼 수익형 부동산의 수익률이 제주도에서 높게 나타나는 이유는 관광객의 증가와 국내기업의 제주 이전으로 인한 유입인구 증가 때문으로 풀이된다.
2013년 1월 기준, 약 50여개의 국내 기업이 제주도로 본사 이전해 유입인구가 크게 증가했으며, 제주도를 찾는 관광객 수는 올해 1,000만 명(2013년 11월 말기준)을 넘어서는 등 매년 빠르게 늘어나고 있다.

권강수 이사 총평
호텔 운영 경험 있거나 풍부한 업체 골라야
최근 분양형 호텔이 전국적으로 대거 분양에 나서고 있다. 수익률이 떨어진 오피스텔이나 도시형 생활주택의 대안으로 분양형 호텔이 부각되고 있지만 무턱대고 투자해선 곤란하다.
무엇보다 최소 1년에서 길게는 4년까지 확정 수익이 보장된다는 사실에 현혹되어 운영사의 중요성을 간과하기 쉽기 때문이다. 또 투자에 앞서 무엇보다 전문성 있고 운영 경험이 많은 업체를 선택하는 게 중요 핵심포인트다.
확정 수익 지급 기간이 끝나고 나면 호텔 운영 여부와 잉여금에 따라 수익률이 달라지기 때문이다. 그만큼 운영사가 호텔 운영 경험이 있는 업체인지 꼼꼼히 확인할 필요가 있다.
수익률에 대한 명확한 이해도 필수인데 수익률에 관해서는 확정 수익률 선정 기준이 실투자금 대비인지, 분양가 대비인지 반드시 확인해야 한다.
‘실투자금 대비라면 보통 대출을 제외하고 투자자 자금이 들어간 상황에서 수익률을 산출한다. 업체별로 실투자금 비율을 얼마든지 자의적으로 설정할 수 있기 때문에 이를 확인하지 않으면 실제 수익률이 줄어들 우려가 있다.
또한 현재 분양 중인 호텔들은 2~3년 후에야 수익금을 받을 수 있으므로 정확한 수익률과 언제부터 수익금을 받을 수 있는지 등을 꼼꼼히 확인한 후 계획을 세울 필요가 있다.
객실 이용률도 염두에 둬야 하는데 분양형 호텔에 투자를 할 때는 다른 경쟁 상품과 달리 이용률이 호텔 수익과 직결되기 때문이다.
최근 공급이 늘고 있는 제주도 호텔의 경우 지금은 제주 관광객이 해마다 늘어나는 추세라지만 숙박 시설이 과잉 공급되면 자칫 객실 이용률이 떨어질 수 있다.
특히 제주 분양형 호텔에 투자할 때는 견본주택이 대부분 서울에 있는 관계로 직접 현장을 방문하지 않고 투자하는 경우가 많은데 이럴 경우 입지를 파악하지 않고 투자하는 우를 범할 수 있다.
외국인 관광객은 지리에 밝지 않은 만큼 도심과 가까운 호텔에 머무는 경향이 높기 때문에 도심에서 멀리 떨어진 외곽보다는 관광 명소나 도심이 가까워 상권이 발달한 곳이 유리하다고 하겠다.
[자문 한국창업부동산정보원 권강수 이사 / 정리 조성신 기자]