[조성신 기자의 富동산현장] 내년도 부동산제도 이렇게 바뀐다

"모르면 손해, 내년도 달라지는 부동산제도 미리미리 확인해야..."
2013년 침체된 부동산시장을 살리기 위해 새 정부는 출범과 동시에 여러 정책을 잇따라 발표했다. 주택가격 상승기에 도입된 시기와 맞지 않은 각종 규제들을 대거 손질하고, 매매수요 진작을 위한 파격적인 금융·세제혜택 카드도 내놨다.
하지만 입법과정에서 난항을 겪으며 그 효과가 반감됐다. 최근 늦게나마 취득세 영구인하를 포함하는 지방세법과 리모델링 수직증축 허용법안의 국회 통과는 박수 받을 만 하다.
반면 다주택자 양도세 중과 폐지, 분양가 상한제 탄력운영 등은 국회의 문턱을 넘지 못했는데 2014년에는 이들 법안의 처리 여부가 변수가 될 전망이다.
또 주택공급제도 관련해서 주택청약의 대상이 확대되며 ‘4·1 및 8·28 부동산 대책 후속 조치에 따라 정책 모기지가 하나로 통합되고 전세금 안심대출이 시행된다.
매경닷컴은 내년도 달라지는 부동산 관련 주요 세제 및 제도를 부동산114의 자문을 얻어 미리 살펴봤다.

양도세 및 생애최초 취득세 한시 면제 2013년 말 일몰
4.1대책에 따라 6억원 또는 전용면적 85㎡이하의 신규나 미분양 주택, 그리고 1주택자의 기존 주택 취득 시 5년간 양도소득세가 면제되고 연소득 7000만원 이하 가구가 6억원 이하의 주택을 생애최초로 구입할 경우 취득세가 완전 면제된다.
이 같은 양도세와 취득세 한시적 면제 혜택은 2013년 12월까지만 적용된다. 양도세 감면의 경우 2013년 말까지 매매계약을 체결하고 계약금을 지급해야 하고 취득세는 소유권 이전등기를 완료하거나 잔금납부를 완료해야 한다.
양도소득세 한시 감면과 관련해서 1가구 1주택자의 기존주택을 취득할 경우 시ㆍ군ㆍ구청으로부터 감면대상 확인날인을 받아야 양도소득세 감면 혜택이 주어지는데 감면대상 주택 확인 신청기한은 2014년 3월 31일까지이다.

취득세 영구 인하에 따른 세율 완화
취득세를 영구 인하하는 내용의 지방세법 개정안이 국회를 통과하면서 취득세 요율이 완화된다.
9억원 이하 1주택자는 2%, 9억원 초과 및 다주택자는 4%의 취득세율을 적용하던 것을 6억원 이하는 1%, 9억원 초과 주택은 3%로 낮아지게 된다. 단 6억원 초과∼9억원 이하는 현행과 동일하게 2%를 유지한다.

종합부동산세, 국세에서 지방세로 전환
현재 국세인 종합부동산세는 정부가 지자체와의 협의를 거쳐 2014년부터 지방세로 전환할 방침이다.
정부는 이를 위해 지방세 3법(지방세기본법·지방세법·지방세특례제한법) 및 종합부동산세 관련 법령을 개정해 2014년도 종합부동산세 납세의무 성립 분부터는 지자체에서 부과·징수토록 할 계획이다.
종합부동산세를 지방세로 전환하더라도 현재 납세의무자의 세부담과 지자체 세입에는 변화가 없다. 납세의무자 입장에서는 명칭, 과세요건, 납부기간, 선택적 신고납부제도 등 모든 것이 현재와 같다.

주택공급 제도 상 성년 기준 만 19세로 낮춰져
주택공급에 관한 규칙 개정에 따라 주택 청약 가능 연령이 만 20세 이상에서 만 19세 이상으로 완화된다.
지난 2013년 7월 민법상 성년 나이가 만 19세로 낮아진 데 따른 것이다. 현재 연령 제한 없이 가입할 수 있는 주택청약종합저축을 제외한 청약 예·부금 가입 연령도 만 20세 이상에서 만 19세 이상으로 낮아진다.
아울러 다자녀가구나 신혼부부, 생애최초 주택 특별공급 운용지침 상 성인 연령기준 역시 만 20세에서 만 19세로 낮아진다.
이에 따라 생애최초나 다자녀가구, 신혼부부 주택 특별공급을 신청할 때 소득산정에 포함되는 성인이 만 19세 이상 세대원으로 늘어나게 된다.
현재 생애최초, 다자녀가구, 신혼부부 주택 특별공급을 신청하려면 세대주와 성년인 세대원 전원의 소득 입증서류를 제출해야 한다.
그 동안 개정 민법이 시행된 이후에도 주택 관련 제도의 성년 규정은 20세와 19세가 혼용돼 있었는데 이를 19세로 통일할 수 있게 돼 이에 따른 혼란이 상당부분 줄어들 전망이다.

건설사, 전·월세로 운용하다 일반분양하면 선착순 분양 가능
건설사는 주택시장 상황에 따라 아파트 분양 물량과 시기를 손쉽게 조절할 수 있게 된다.
주택공급에 관한 규칙 개정안에 따라 건설사가 아파트 단지를 쪼개서 공급할 수 있는 ‘입주자 분할 모집 단지의 기준은 현행 400가구 이상에서 200가구 이상 단지로 완화된다.
입주자 분할 모집의 최소 단위도 기존 300가구 이상에서 50가구 이상으로 축소된다. 또 3회까지만 가능했던 분할분양(단지 쪼개기) 횟수도 5회까지 가능해진다.
또 건설사가 아파트를 다 짓고 2년 이상 전월세로 임대를 주다가 일반분양에 나설 경우 청약통장 여부에 관계없이 선착순 분양이 가능해진다.
아울러 건설사들이 공급 물량의 일부를 후분양으로 전환할 경우 대한주택보증의 지급보증 등을 통해 금융회사로부터 연 4~5% 수준의 저금리 대출을 받을 수 있다.

중개대상물 허위 과장 광고 규제 강화
공인중개사의 업무 및 부동산 거래 신고에 관한 법률 시행령 일부 개정령안 시행에 따라 부동산 중개대상물에 대한 허위·과장 광고 규제가 강화된다.
개정·시행되는 중개 대상물의 표시·광고 규정에 따르면 중개업자가 아닌 컨설팅업자, 중개보조원 등의 중개 대상물에 대한 광고 행위를 금지하고 중개업자의 허위(미끼)·과장 광고로 인한 소비자들의 피해를 방지하기 위해 중개업자가 중개 대상물에 대한 광고 때 표시(명칭, 소재지, 연락처, 성명)할 사항을 의무화한다.
중개업자가 아닌 자의 광고 행위는 1년 이하의 징역 또는 1000만원 이하의 벌금, 중개업자의 중개 대상물 표시의무 위반 시 50만원의 과태료가 부과된다.
국토부는 중개대상물 표시·광고 규정의 원활한 시행을 위해 적용시기는 2013년 12월 5일 이후부터 적용하되, 단속기관인 지자체로 하여금 한 달간 계도 및 홍보를 하도록 한 후 단속하도록 할 방침이다.

세입자, 임대보증금 보호범위 확대
소액 임차인의 우선변제금을 상향하고 적용대상 보증금을 확대하는 내용을 골자로 한 주택 및 상가건물임대차보호법 시행령 개정안이 2014년 1월 1일부터 시행될 예정이다.
개정안에 따르면 주택은 서울의 경우 우선변제 받을 임차인 범위가 현행 전세보증금 7500만원 이하에서 9500만원 이하로 확대된다.
수도권 지역은 6500만원에서 8000만원으로, 광역시 등은 5500만원에서 6000만원으로 대상자가 늘어난다. 또 전세에서 월세로 전환할 경우 월세 상한은 현행 14%에서 10%로 낮아진다.
상가건물임대차보호법 시행령 개정안에 따라 상가 세입자의 보호 범위도 확대된다.
서울은 현행 3억원에서 4억원으로, 수도권은 2억5000만원에서 3억원으로, 광역시 등은 1억8000만원에서 2억4000만원으로 보증금액이 보호된다.
최우선으로 변제하는 영세업자 범위도 전국적으로 확대해 서울지역은 보증금 5000만원에서 6500만원까지 늘어난다. 우선 변제받는 보증금도 지금의 1500만원보다 700만원 늘어난 2200만원이 된다.

低利 주택구입 지원자금 하나로 통합
현재 정부 자금이 들어가는 정책 모기지로는 근로자서민 및 생애최초 주택구입자금 대출, 우대형 보금자리론이 있는데 정부는 2014년부터 이를 하나로 통합하고 대출 문턱을 낮춘다.
2014년 1월 2일부터 부부합산 연소득 6000만 원 이하(생애최초는 7000만 원 이하)인 무주택 가구주는 통합된 모기지를 이용하면 된다.
통합 정책 모기지는 소득 수준과 만기에 따라 시중은행보다 낮은 연 2.8∼3.6%의 금리를 적용하며 고정금리와 5년 단위 변동금리에서 고를 수 있다. 최대 연체 이자율도 은행 최저 수준인 10%로 인하된다.

2014년 1월 2일부터 전세금 안심대출 시행
전세금 안심대출은 세입자가 전세금을 돌려받을 수 있는 권리를 은행에 넘기고 금리를 낮춰 받는 기존의 ‘목돈 안드는 전세제도Ⅱ(전세금 반환청구권 양도방식)와 전세계약 종료 후 집주인이 전세금을 돌려주지 못할 때 대한주택보증이 책임지는 ‘전세금 반환보증을 결합한 상품이다.
2014년 1월 2일부터 우리은행에서 시범 판매될 예정이다. 대출을 신청하면 세입자의 전세금 반환청구권을 넘겨받은 대한주택보증이 전세금 상환을 보증하며 시중은행 일반 전세대출의 연 4.1% 수준보다 0.4%포인트 낮은 연 3.5∼3.7% 금리가 적용된다.
전세계약이 끝난 뒤 집주인이 한 달 내 전세금을 돌려주지 않거나 집이 경매로 넘어가는 경우 대한주택보증이 전세금을 대신 돌려준다.

‘희망임대주택 리츠 면적제한 폐지
2014년부터 하우스푸어 주택을 매입해 임대하는 ‘희망임대주택 리츠 사업이 전용면적 85m²가 넘는 주택으로 확대된다.
희망임대주택 리츠는 집이 있지만 대출 상환금으로 고통 받고 있는 하우스푸어가 주택을 리츠(부동산투자신탁)에 매각한 뒤 보증부월세(연 6%) 형태로 5년간 임차해 거주하는 제도다.
4.1대책에서 도입된 이 제도는 당초 매입대상을 1가구 1주택자(한시적 2주택자)가 소유한 전용 85㎡이하 중소형 아파트(9억원 이하)로 제한했었다.

주택법 시행령에 따른 주택임대관리업 등록 및 보증상품 가입 의무화
4.1 부동산대책에 포함된 주택임대관리업 제도 도입을 골자로 한 주택법 개정안에서는 주택임대관리업의 임대관리 방식을 크게 ‘자기관리형과 ‘위탁관리형으로 구분했다.
자기관리형은 주택의 공실, 임차료 미납 위험 등을 주택임대관리업자가 부담하고 이에 대한 대가로 임대인은 주택임대관리업자에게 장기간에 걸쳐 매월 일정 고정액을 지급하는 방식이며 위탁관리형은 주택임대관리회사가 임대 리스크를 부담하지 않고 집주인이 책임을 지는 형태로 매월 실제 임대료의 일정 비율을 수령하는 방식이다.
주택법 시행령에 따라 자기관리형 주택임대관리업은 300호, 위탁관리형 주택임대관리업은 1000호 이상 주택을 관리하는 경우 주택임대관리업자로 의무 등록해야 한다.
등록요건은 자기관리형의 경우 자본금 5억원에 전문인력 3명, 위탁관리형은 자본금 2억원에 전문인력 2명을 확보하도록 했다.
여기서 전문인력은 변호사, 법무사, 회계사, 세무사, 주택관리사, 공인중개사 등이다. 또한 자기관리형 주택임대관리업자는 약정한 임대료를 지급하지 않는 등 계약을 이행하지 못할 경우 임대인의 손해를 보전하기 위한 보증상품에 가입해야 한다.
따라서 임차인이 지급한 임대보증금에 대한 반환의무를 이행하지 못할 경우 보증회사가 보증금을 반환하는 보증에도 가입해야 한다. 주택법 시행령 개정안은 주택법 시행(2014.2.7)에 맞춰 개정·공포될 예정이다.

경매 관련 공유자우선매수권 및 최적매각 기준 변경
민사집행법 개정을 통해 부동산 경매제도 및 절차가 대폭 개선된다.
개정안은 현재 무제한으로 허용하고 있는 공유자우선매수권의 행사를 1회로 제한하기로 했다. 공유자우선매수권은 공유로 된 채무자의 부동산이 경매로 나왔을 때 공유자가 제3자보다 우선해서 매수할 수 있는 권리다.
개정안은 우선매수 신고를 한 공유자가 매각기일 종결 고지 때까지 보증을 제공하지 않거나 신고를 철회했을 때 매각 절차에서 우선 매수 신고를 더 이상 하지 못하도록 규정했다.
최저매각가격의 기준은 현행 감정평가액에서 '감정평가액의 20%를 뺀 액수'로 낮춰진다. 이에 따라 경매의 신속성이 제고되고 매수 희망자들의 경매시장에 대한 관심이 보다 높아질 것으로 전망된다.

2014년 4월부터 리모델링 수직증축 가능
공동주택 리모델링 때 수직증축을 허용하는 내용의 주택법 개정안이 국회를 통과한 가운데 2014년 4월부터 시행에 들어갈 전망이다.
지은 지 15년 이상 된 공동주택을 현재 층수에서 최대 3개 층까지 증축하고 최대 15%까지 가구 수를 늘릴 수 있게 된다.
[매경닷컴 조성신기자]