서울 7개구 준공업지역 27㎢ 개발규제 푼다

서울시의 준공업지역 활성화 방안으로 개발사업성이 높아질 것으로 기대되는 성동구 성수동 일대 전경. ＜매경DB＞

강서구 준공업지역의 깊숙한 골목에 위치한 D전자. 회사 측은 지난해 말 990㎡ 규모의 공장부지를 매각해 회사 빚과 밀린 직원들의 월급을 갚고 남은 돈으로 수도권에 새 공장을 지을 계획을 세웠다.
그러나 막상 땅 매각은 1년째 제자리걸음을 하고 있다. 준공업지역에도 공동주택을 짓는 게 가능하다는 말에 소규모 '나홀로 아파트'나 도시형생활주택을 지으려는 투자자들이 매입 의향을 종종 밝혔지만 번번이 거래가 깨지기 일쑤였다. 서울시 조례상 이 땅에서 공동주택 사업을 하면 반드시 땅을 두 개로 쪼개 594㎡에만 아파트를 짓고, 나머지 396㎡에는 산업시설을 지어야 하기 때문이다. 아파트만 지어도 모자랄 좁은 땅에 다른 시설을 끼워 넣는 것도 문제인 데다 특히 8~10ｍ 너비 골목길에 작은 공장을 지어봤자 활성화가 어렵다는 점이 사업의 발목을 잡고 있다.
예를 들어 공장비율이 60%인 3300㎡ 규모 땅을 개발한다면 1980㎡에는 아파트를 짓고 나머지 1320㎡에는 아파트형 공장 등 공업시설을 지어야 한다는 얘기다.
서울 소재 D건축사 관계자는 "대로변에 접한 1만6500~3만3000㎡ 규모 일부 땅들이야 접근성이나 토지 면적을 감안하면 뭘 해도 개발이 가능한 곳"이라며 "반면 이면도로 골목에 자리잡은 중소형 필지들은 개발 가능성이 '0(제로)'인 상황이라 실제로 서울시 종합발전계획이 나온 이후 개발 사례가 거의 전무하다"고 비판했다.

실제로 준공업지역 중 공장용지 확보 규정을 적용받아 개발되고 있는 사례는 2009년 조례 개정과 함께 본격화한 서울 강서구 가양동 CJ공장용지(10만5762㎡)가 거의 유일한 것으로 알려졌다.
산업 시설의 '땅'을 확보해야 한다는 부분도 걸림돌이다. 반드시 필지를 쪼개 용지를 마련해야 하기 때문에 지금으로선 주상복합과 비슷한 형태로 저층부에 지식산업센터를 두고 고층엔 공동주택을 짓는 등의 복합개발이 불가능하다.
정부가 지난달 26일 내놓은 준공업지역 관광호텔ㆍ공동주택 복합건축 허용안도 이 조례가 해결되지 않으면 실효성이 크게 떨어질 가능성이 높다.
전문가들은 낙후된 도심 내 준공업지역 환경을 개선하고 도시기능을 재정비하기 위해선 단순한 의무 면적 비율 축소가 아니라 규제의 틀 자체를 다시 짜야 한다고 조언했다.
이남수 신한은행 부동산팀장은 "일정 면적 이하의 땅은 산업시설 확보 의무를 면제하고, 중형 규모 땅은 토지면적이 아닌 연면적 기준 시설 비율을 정해 복합개발을 하되 용적률을 조정하는 등 좀 더 세밀한 손질이 필요하다"고 말했다.
[백상경 기자]