"지방 오피스텔을 왜 사요?"…가격 하락 전환하니 투자자 외면

아파트 대체상품으로 인기를 끌던 오피스텔 시장에서 '옥석 가리기'가 한창이다. 서울과 경기 지역의 매매가격은 소폭이나마 오르는 반면, 인천과 지방에서는 열기가 점차 식어가는 모습이다. 특히 면적이 좁아 아파트 대체효과가 낮은 소형오피스텔을 중심으로 하락세가 짙어지는 분위기다.
13일 한국부동산원에 자료 따르면 서울의 오피스텔 매매가격지수는 지난 5월 103.59로 나타났다. 이는 작년 12월(103.25)보다 0.34포인트 오른 수치다. 해당 기간동안 서울(102.22→102.84)의 경우 0.62 포인트, 경기(104.02→104.32)는 0.30 포인트 상승했다. 이에 비해 지방 오피스텔 매매가격지수는 부진을 면치 못하고 있다. 지난해 12월 100.15까지 치솟은 이후 지난 5월 99.68까지 5개월 연속 하락했다. 인천(104.52→104.06) 역시 작년 12월부터 5개월 연속 하락하는 모습이다.
오피스텔 매매 가격 변동률을 올해 1~5월로 확대하면 0.18%로, 지난해 동기(0.43%) 대비 상승폭이 절반 이하로 축소됐다. 지난해 오피스텔은 아파트 시장 과열 국면에서 반사 이익을 누렸다. 아파트 대체재로 주목받으면서 매매가격은 예년에 비해 큰 폭으로 올랐다. 2021년 전국 오피스텔 매매가격 상승률은 2.62%로, 2019년(-1.1%)과 202년(0.4%)과 비교해 가격 상승이 두드러졌다.
여기에 전 정부가 아파트로는 더이상 주택임대사업자 등록을 할 수 없도록 제도를 손질하면서 반사 이익이 더 커졌다. 아파트와 달리 오피스텔은 주택임대사업자 등록이 가능해 세제 혜택을 누릴 수 있었기 때문이다. 대출 등 규제에서도 비교적 자유로워 상승 흐름을 이어갔다. 각종 주택규제에서 비교적 자유롭다는 점도 수요자들이 오피스텔 시장으로 관심을 갖기 충분했다. 실제 국토부 실거래가 통계자료를 보면 지난해 전국 오피스텔 매매건수는 총 6만385건으로 전년도 4만8768건보다 1만1617건(23.78%) 늘었다. 이는 2006년 관련 통계를 집계하기 시작한 이후 최고 기록이다.

하지만 올해 들어 부동산 시장이 식기 시작하며 상황이 돌변했다. 새 정부에서 다주택자 양도세 중과 유예 조치를 내놓으며 아파트 매물은 늘었지만, 매수세는 위축됐다. 금리 인상과 대출 규제, 고점 인식 확산으로 수요가 줄며 매물은 쌓이고 있다.
금리인상과 물가상승의 여파로 경기침체 전망이 커지면서 투자 수요도 위축되고 있다. 서울 등 투기과열지구에서 아파트를 구입할 때 주택담보대출은 집값의 40%까지만 받을 수 있는데, 주거용 오피스텔 구입 시에는 최대 70%까지 대출이 가능하다. 이는 최근 금리인상으로 상환해야 할 이자가 늘어나면서 오히려 오피스텔을 다수 보유한 투자자들의 부담을 키우고 있다. 실제 오피스텔 관련 온라인 커뮤니티에서 부산·울산 등 지방광역시에서 오피스텔을 급매한다는 게시글을 어렵지 않게 볼 수 있다.
지역별 양극화 현상도 가중되는 모양새다. 일례로 서울 서초구 고급 오피스텔인 부띠크 모나코 전용 150.74㎡는 지난달 35억원에 거래되며 작년 7월 직전 신고가(22억9000만원·19층) 대비 10억원 이상 오른 값에 거래됐다. 강남3구와 주요 업무 지구 위주로 신고가 행진도 이어지고 있다. 하지만 지방에서는 수백, 수천만원 하락 거래가 나오는 상황이다.
대출 금리가 6~7%까지 급격하게 오른 상황에서 줄어든 수익률을 가진 오피스텔에 수요가 이어지기 어렵다는 지적도 나온다. 지난 5월 기준 전국 오피스텔 수익률은 4.74%에 불과하다. 지방은 이보다는 높은 편이지만, 계속해서 오르는 금리를 따라가기 어렵다는 게 업계의 시각이다.
정성진 부땡톡 대표 "올해 들어 오피스텔 시장이 크게 양극화되며 서울과 수도권 역세권에 위치한 업무시설 위주로 수요가 쏠릴 것으로 예상된다"며 "아파트 시장 동력이 떨어진 상황에 비아파트 상품인 오피스텔은 투자 관점에서 보다 신중을 기해야 할 것으로 보인다"고 말했다.
[조성신 매경닷컴 기자]