[조성신의 富동산 현장] 수도권 서남부로 떠나는 외국계 기업, 왜?

대표적인 도심권 업무지역인 강남·종로 등지에 터를 잡고 있던 외국계 기업들의 수도권 서남부지역 이전이 러시다.
이는 수도권 서남권지역에 지식산업센터 공급이 왕성하기 때문인데 이들 지역은 지자체가 세수 확보를 위해 교통여건 개선이나 각종 세금혜택을 내세워 기업들 유치에 앞장섰기 때문이다. 특히 의왕시, 안양, 군포, 부천지역이 가장 적극적이다.
외국계 기업은 임대료 절감차원에서라도 이전에 긍정적일 수밖에 없다. 아울러 지난해 8월 정부가 ‘네거티브 규제방식 확대 방안’을 통해 지식산업센터 임대제한 규제 폐지를 발표, 이 같은 현상은 당분간 지속될 전망이다.
기존에는 현행법상 지식산업센터를 임대사업 목적으로 분양 받는 것은 불가능했다. 일반 투자자가 임대를 위해 구입할 때도 입주 가능 업종의 사업자 등록을 먼저 해야만 했던 것. 입주한 기업이 사업축소 등을 이유로 부득이하게 임대·매도할 때도 동종 업체에만 양도 가능했다. 때문에 편법 관행이 판칠 수밖에 없었다.

이에 따라 관련업계는 올 상반기 중 ‘산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률’을 개정, 임대제한이 폐지될 것으로 기대하고 있다.
덕분에 투자자나 이전 기업들의 관심이 꾸준히 늘고 있다. 그러나 조건에 따라 ‘잘 되는 곳’과 그렇지 못한 곳의 편차도 상당하다는 게 업계 관계자의 설명이다. 임대목적 사업자는 현재 변화 중인 세제감면 내용을 숙지해야 생각지도 못한 피해를 사전에 차단할 수 있다.

지식산업센터 선택시 확인해야 할 다섯 가지
첫번째, 입지를 따져야 한다. 교통여건은 기본이고, 주변 인프라나 편의시설도 꼼꼼히 살펴봐야 한다.
지식산업센터의 실수요자들은 대부분 기업이라 직원들의 출퇴근이 편리해야 하고 외부 방문객들도 쉽게 찾아올 수 있는 곳에 위치해야 기업들이 사무실로 임차할 가능성이 높기 때문이다.
두번째, 지식산업센터는 임대사업 목적이 아닌 시세차익 목적으로 분양받는 것은 주의하는 것이 좋다.
2014년부터 2016년 12월 31일까지 취득세 및 재산세 감면 폭이 기존보다 낮아져 취득세는 기존 75%에서 50%로 재산세는 50%에서 37.5%로 감면이 축소됐다.
특히 실입주를 목적으로 분양받는 기업들은 이점을 유의해야 한다. 작년 감면안을 생각하고 분양을 받았다가 생각지도 못한 취득세를 납부할 수 있으니 시세차익보다는 임대사업 목적으로 분양받는 것이 좋다.
세번째, 지역적 편차가 크다는 점을 주의하라. 특히, 역세권과 비역세권과의 차이는 큰 편이다. 비역세권일 경우 준공 후 1~2년 동안 미분양이 지속되면 공실위험이 높다.
타입별로도 최근 전용면적 66㎡ 내외 소형호실이 분양가가 낮아 투자위험이 적다. 무리하게 넓은 면적을 분양받는다면 준공 이후 공실위험이 소형보다 상대적으로 높으니 주의해야 한다.
네번째, 제조업체의 경우 설계가 어떤지 살펴야 한다. 지식산업센터의 설계부분을 자세히 살피지 않을 경우 기계장비 반입, 화물 상하역 등에 차질이 생기는 경우가 발생할 수도 있다. 그밖에 사무실 용도로 분양을 받는다면 입주적격여부를 확인해야 한다.
다섯번째, 투자 또는 실사용 목적으로 할인 등 파격적인 계약조건을 내건 지식산업센터를 쫓는 경우에도 낭패를 볼 수 있으니 유의해야 한다. 간혹 다량의 할인혜택을 제공하는 지식산업센터의 경우 준공 후 악성 미분양이 있을 수 있으니 조건에만 현혹돼 투자에 뛰어들면 실패하기 십상이다.
한국창업부동산정보원 권강수 이사는 “최근 정부가 임대제한 규제 폐지 발표를 한 이후로 투자에 나서려는 사람이 많다”며 “임대제한 규제가 폐지가 되면 투자에 나서려는 일반인들은 더욱 늘어날 것”이라고 예상했다.
[매경닷컴 조성신 기자]

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