최근 국내 증시에서 리츠주들이 단기간에 급등하면서 조정 가능성이 제기되는 가운데 대형 물류센터 자산 위주의 리츠보다는 새로운 시장 트렌드를 반영한 관련주에 주목해야 한다는 목소리가 커지고 있다.
8일 한국거래소에 따르면 올해 들어 지난 6일까지 국내 증시에 상장된 리츠 18곳의 평균 주가 상승률은 6%다. 같은 기간 코스피가 12%, 코스닥이 15% 하락했음을 고려하면 높은 상승률이다. 주가가 하락한 리츠는 3곳에 불과했다. 이 기간 코람코더원리츠는 14% 올라 가장 높은 상승률을 기록했으며 각각 12%를 기록한 이지스레지던스리츠와 미래에셋글로벌리츠, SK리츠가 뒤를 이었다.
금융투자업계에서는 같은 리츠주 중에서도 새로운 시장 트렌드에 부합하는 리츠에 관심을 가져야 한다는 조언이 나오고 있다. 금리 인상기에 안정적인 배당 수익과 함께 더 큰 주가 상승을 기대할 수 있기 때문이다.
가장 눈에 띄는 트렌드는 '미들마일' 물류센터를 편입한 리츠다. 미들마일이란 퍼스트마일(제조사와 가장 가까운 대형 풀필먼트 센터)과 라스트마일(최종 소비자로 연결되는 소형 풀필먼트 센터)을 연결하는 역할을 한다. 최근 3~4년간 국내 시장에서 주목받은 리츠는 퍼스트마일 위주로 구성된 물류센터였지만, 이들의 주요 임차인인 이커머스(전자상거래) 기업들의 성장세가 더딜 것으로 예상되면서 단기적으로 주가가 하락할 수 있다는 설명이다. 이경자 삼성증권 연구원은 6일 보고서를 통해 "이커머스 산업의 고성장 기대감이 꺾이고 있다는 점에서 ESR켄달스퀘어리츠의 밸류에이션(가치평가)도 단기 조정이 예상된다"며 "아마존 실적 발표 이후 미국의 프롤로지스, 영국의 Sergo 등 국제 물류리츠의 주가가 일제히 하락했다"고 설명했다. 국내에서 미들마일 물류센터를 선제적으로 편입하고 있는 리츠는 코람코에너지리츠다. 지난 2월 SK네트웍스의 미들마일 물류센터인 죽전물류센터 등을 편입했다.
리츠시장 대부분을 차지하는 오피스 자산 위주의 시장에서는 임차인과의 계약 조건을 잘 살펴야 한다. 리츠주 배당의 원천이 되는 임대 수익은 임차료에서 나오는데, 통상 임차료는 일정 비율씩 상승하도록 계약을 맺는다. 월 4% 이상의 높은 인플레이션을 기록하고 있는 거시경제 상황에서는 임차인의 우량함과 함께 소비자물가지수(CPI)와 연동해 매년 임차료 상승 계약을 맺은 리츠가 유리할 수 있다는 분석이다. 실제 올해 들어 주가 상승률이 4, 5번째로 높았던 SK리츠와 이리츠코크렙은 CPI에 연동해 임대료를 인상하는 계약을 임차인과 맺었다. 이리츠코크렙은 이랜드그룹의 오프라인 유통 채널인 NC백화점, 뉴코아아울렛 등을 편입하고 있다.
임대 수익이 상승할 것으로 기대되는 자산을 편입하고 있는 리츠에도 관심을 가져야 한다는 조언이다. 코로나19로 인한 기저효과를 고려하면 호텔·유통기업 등 '리오프닝(경제활동 재개)' 자산을 편입한 기업들이 대안이 될 수 있다. 한편 정부는 리츠의 '부동산자산 비율 규정'을 완화하기로 했다. 임대주택리츠 시장을 활성해 더 많은 임대주택을 공급하기 위한 조치다. 8일 국토교통부는 부동산투자회사법 시행령 개정안이 의결돼 9일부터 시행된다고 밝혔다. 정부는 이번 개정안을 통해 리츠의 부동산자산 비율 산정 시 임대보증금은 자산에서 제외했다. 부득이한 부동산자산 비율 규정 위반을 방지하기 위함이다.
[강인선 기자 / 연규욱 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]
8일 한국거래소에 따르면 올해 들어 지난 6일까지 국내 증시에 상장된 리츠 18곳의 평균 주가 상승률은 6%다. 같은 기간 코스피가 12%, 코스닥이 15% 하락했음을 고려하면 높은 상승률이다. 주가가 하락한 리츠는 3곳에 불과했다. 이 기간 코람코더원리츠는 14% 올라 가장 높은 상승률을 기록했으며 각각 12%를 기록한 이지스레지던스리츠와 미래에셋글로벌리츠, SK리츠가 뒤를 이었다.
금융투자업계에서는 같은 리츠주 중에서도 새로운 시장 트렌드에 부합하는 리츠에 관심을 가져야 한다는 조언이 나오고 있다. 금리 인상기에 안정적인 배당 수익과 함께 더 큰 주가 상승을 기대할 수 있기 때문이다.
가장 눈에 띄는 트렌드는 '미들마일' 물류센터를 편입한 리츠다. 미들마일이란 퍼스트마일(제조사와 가장 가까운 대형 풀필먼트 센터)과 라스트마일(최종 소비자로 연결되는 소형 풀필먼트 센터)을 연결하는 역할을 한다. 최근 3~4년간 국내 시장에서 주목받은 리츠는 퍼스트마일 위주로 구성된 물류센터였지만, 이들의 주요 임차인인 이커머스(전자상거래) 기업들의 성장세가 더딜 것으로 예상되면서 단기적으로 주가가 하락할 수 있다는 설명이다. 이경자 삼성증권 연구원은 6일 보고서를 통해 "이커머스 산업의 고성장 기대감이 꺾이고 있다는 점에서 ESR켄달스퀘어리츠의 밸류에이션(가치평가)도 단기 조정이 예상된다"며 "아마존 실적 발표 이후 미국의 프롤로지스, 영국의 Sergo 등 국제 물류리츠의 주가가 일제히 하락했다"고 설명했다. 국내에서 미들마일 물류센터를 선제적으로 편입하고 있는 리츠는 코람코에너지리츠다. 지난 2월 SK네트웍스의 미들마일 물류센터인 죽전물류센터 등을 편입했다.
리츠시장 대부분을 차지하는 오피스 자산 위주의 시장에서는 임차인과의 계약 조건을 잘 살펴야 한다. 리츠주 배당의 원천이 되는 임대 수익은 임차료에서 나오는데, 통상 임차료는 일정 비율씩 상승하도록 계약을 맺는다. 월 4% 이상의 높은 인플레이션을 기록하고 있는 거시경제 상황에서는 임차인의 우량함과 함께 소비자물가지수(CPI)와 연동해 매년 임차료 상승 계약을 맺은 리츠가 유리할 수 있다는 분석이다. 실제 올해 들어 주가 상승률이 4, 5번째로 높았던 SK리츠와 이리츠코크렙은 CPI에 연동해 임대료를 인상하는 계약을 임차인과 맺었다. 이리츠코크렙은 이랜드그룹의 오프라인 유통 채널인 NC백화점, 뉴코아아울렛 등을 편입하고 있다.
임대 수익이 상승할 것으로 기대되는 자산을 편입하고 있는 리츠에도 관심을 가져야 한다는 조언이다. 코로나19로 인한 기저효과를 고려하면 호텔·유통기업 등 '리오프닝(경제활동 재개)' 자산을 편입한 기업들이 대안이 될 수 있다. 한편 정부는 리츠의 '부동산자산 비율 규정'을 완화하기로 했다. 임대주택리츠 시장을 활성해 더 많은 임대주택을 공급하기 위한 조치다. 8일 국토교통부는 부동산투자회사법 시행령 개정안이 의결돼 9일부터 시행된다고 밝혔다. 정부는 이번 개정안을 통해 리츠의 부동산자산 비율 산정 시 임대보증금은 자산에서 제외했다. 부득이한 부동산자산 비율 규정 위반을 방지하기 위함이다.
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