[매부리TV] “서울집값 떨어질일만 남았다“

정부의 연이은 규제에도 서울 집값이 멈출줄 모릅니다. 최근에는 서울 강남뿐만 아니라 마포·판교 등 비강남에서도 20억원 넘는 '신고가'가 나오고 있고, 분양권도 공급가 대비 두배이상씩 뛰고 있습니다. 얼마전에 개포지역 아파트 분양권(디에이자이개포)가 입주 1년을 앞두고도 30억원(전용 84㎡)을 돌파해 화제를 모았습니다. 이미 강남·반포 등 일부 아파트를 중심으로 평당 1억원을 돌파한 서울 집값, 언제까지 고공행진할까요?
그러나 부동산 빅데이터 전문 스타트업 데이터노우즈 김기원 대표는 "서울 아파트는 고평가 돼있다. 2021년까지 상승할수 있지만 그 이후 하락세가 예상된다"면서 "부동산은 인생을 바꿀 중요한 기회인데, 지금 상승 분위기에 취해서 추격매수하는것은 좀더 생각해봐야한다"고 주장합니다. "아무리 늦어도 2023년부터는 엄청난 대세하락구간이 들어갈 겁니다. 세금은 많아지고 일자리는 줄어들고 작년말부터 인구도 줄어들고 있습니다. 2023년부터는 준공공 임대사업자 물량이 매도물량으로 나올겁니다. 이제 정부는 공급도 늘리려고 있는데 정부 공급이 집중되는게 2025년부터 2028년까지 될 겁니다. 여기에 입주물량까지 늘어난다면 수도권 시장 하락장은 굉장히 크고 깊을 수 있다고 생각합니다. 2027년-2028년 적정한 매수 타이밍으로 제시합니다.” 이를 위해 김 대표는 왜 서울 아파트값이 하락할수밖에 없는지를 빅데이터를 통해 설명합니다. 최근 개최된 '2020 서울머니쇼'에서 강연한 김기원 대표 전체영상은 매일경제 부동산 전문 유튜브 채널 '매부리TV'에서 보실수 있습니다.
다음은 김기원 대표 발표의 주요 내용 발췌
2020년, 2021년을 기점으로 해서 서울은 지는해가 될 겁니다. 이제 더이상 상승은 못하고 내려갈 것입니다. 일부 지방은 '뜨는 해'가 될 가능성이 높습니다.
물론 지금 시장에 굉장한 유동성이 흘러가고 있습니다. 부동산에 영향을 통화량이 많이 주는데, 통화량 대비 부동산은 저평가 구간에 있습니다. 통화량만 놓고 보면 아직도 아파트 가격이 올라갈수 있습니다.
그러나 다른 측면도 있습니다. 처분가능 소득을 보면 다른 얘기가 나옵니다. 우리는 소득을 기반으로 부동산을 살지 말지 결정을 합니다. 그래서 소득을 파악하는 것이 중요합니다. 처분가능 소득 데이터를 보시면 2016년부터 정체입니다. 거의 오르지 못하고 있습니다. 사람들의 소득은 늘지만, 실제 소득은 줄어들고 있습니다. 정부가 세금을 많이 떼가기 때문입니다. 시중 유동성은 크지만 이는 기업의 자금이 포함됩니다. 그래서 개인의 처분가능 소득을 보는게 중요합니다.

전세 대비 저평가 인덱스를 보시겠습니다. 실제 사용가치인 전세 대비해서 매매가가 얼마나 고평가인지 저평가인지 보여주는 데이터입니다. 2007년 7월을 기준으로 보면 서울과 경기가 최하위권입니다. 2007년 7월에는 경기와 서울은 매매가에 거품이 있었다는 얘기입니다. 그러나 전남 전북 광주 제주는 플러스입니다. 실제 금융위기 이후인 전남 전북 광주 이런지역은 굉장히 올라고요 경기와 서울은 오랜 (하락에 따른)고통을 겪었습니다.
그러나 저평가 인덱스는 2014년은 경기와 서울이 1,2위였습니다. 수도권이 나란히 1~3등을 하고 있습니다. 이때는 수도권을 샀어야하는 시기입니다. 지금 현재를 보시죠. 최하위권은 서울이고요 그다음이 세종입니다. 서울은 고평가됐다고 생각합니다.
지금 역사상 최저금리여서 당분간 집값 상승할수밖에 없다고 말하시는 분들이 있습니다. 아파트의 고평가, 저평가 여부를 보셔야합니다. 금리와 소득과 집값 등 여러 데이터를 본다면 서울 주택 구매력 지수(HAI)를 보면 됩니다. 2007~2008년도 집사기 부담스러운 시기였습니다. 2014~2015년은 집 사기 좋은 환경이습니다. 서울주택 구매력 지수를 보면 2014년, 2015년은 서울 집을 사기 너무 좋은 시기였다고 말을 하고요. 지금은 서울 주택구매력 지수가 매우 낮은 편입니다.
임대주택사업자 부메랑 효과가 나타날수 있습니다. 최근 아파트값이 많이 올랐는데 여러 이유가 있지만 그중 하나가 임대주택 매물이 잠겼습니다. 매물이 없는 상승기에는 임대주택이 가격상승에 영향을 미쳤겠죠. 그러나 임대주택 8년 임대가 끝나는 시기부터는 매도 물량이 많아진다는 의미입니다. 임대주택은 2015년부터 많아졌는데 2023년부터 임대주택사업자들이 차익실현을 위해 매물을 내놓을 것입니다. 2023~2026년 시장에 매도 물량이 많아진다는 의미입니다. 만약 이 때 주택 하락기가 겹친다면 그 하락폭은 더욱 커질 것입니다.
이를 위해 김 대표는 왜 서울 아파트값이 하락할수밖에 없는지를 빅데이터를 통해 설명합니다. 최근 개최된 '2020 서울머니쇼'에서 강연한 김기원 대표 전체영상은 매일경제 부동산 전문 유튜브 채널 '매부리TV'에서 보실수 있습니다.
[이선희 기자]