"재건축 스타트 끊었다"…목동 전체가 들썩

'목동은 이제 뜰 날만 남았다.'
목동 6단지가 재건축 첫 관문인 '정밀안전진단'을 최종 통과하면서 목동 일대가 들썩이고 있다. 총 14개 단지로 구성된 목동 신시가지아파트 전체가 현재 정밀안전진단을 진행 중이어서 목동 일대 재건축이 순항할 것이란 기대감이 커지게 됐다.
다만 전문가들은 이번 정부 들어 부활한 민간택지 분양가상한제 등 각종 규제가 남아 있어 실제 재건축이 완료되기까진 앞으로 상당한 시일이 소요될 것이라 전망하고 있다.
12일 목동 6단지가 총 2만6629가구가 사는 목동 신시가지 1~14단지 아파트 가운데 처음으로 재건축을 위한 정밀안전진단을 최종 통과하면서 비슷한 연식과 조건을 갖춘 목동 일대 단지들 사이에서 재건축 기대감이 커지고 있다. 목동 5단지와 9단지가 6단지처럼 적정성 검토를 앞두고 있는 것이 대표적이다. 반면 목동 8단지만 안전진단을 신청했다가 자진 취소해 다른 단지들에 비해선 재건축 속도가 뒤처질 전망이다.
2018년 수립된 '서울 목동지구 택지개발사업 지구단위계획'에 따르면 목동 신시가지 1~14단지 아파트는 재건축 시 단지 내 가구가 현재의 2배가량인 5만3375가구로 늘어난다. 이번에 안전진단을 통과한 목동 6단지는 1368가구에서 2800여 가구로 약 2배가 증가한다. 공원도 현재 대비 2배 이상 넓어진다. 목동지구를 관통하고 있는 국회대로를 지하화하고 상부에는 가로공원을 조성하는 방안이 거론된다.

다만 첫 관문을 통과했다뿐이지 아직 가야 할 길은 많다. 재건축은 안전진단 통과 이후 정비구역 지정, 추진위 및 조합 구성, 각종 인허가와 분양 등의 과정을 거쳐야 한다. 업계에선 최소 10년은 기다려야 한다는 의견이 지배적이다.
우선 안전진단 다음 단계인 정비구역 지정부터 문제다. 이를 위해선 1980년대 지정된 택지개발지구가 목동 지구단위계획으로 전환해야 하는데 서울시는 부동산 가격 추이를 살펴보고 지구단위계획 수립을 결정짓겠다는 계획이다. 서울시 관계자는 "교통영향평가를 진행했고 현재 보완을 양천구청에 요청한 상태"라며 "거의 막바지 절차이지만 부동산 시장이 가장 큰 변수"라고 설명했다. 서울 아파트 가격이 10주 만에 상승세로 전환했고 이번 안전진단 통과로 더욱 집값을 자극할 경우 지구단위계획 수립이 늦어지고 그로 인해 안전진단 다음 단계인 정비구역 지정이 지연될 수 있다는 이야기다.

각종 재건축 관련 규제도 걸림돌이다. 대표적인 것이 조합설립 이후 조합원 지위 양도 금지, 민간택지 분양가상한제, 재건축 초과이익환수제다.
우선 조합설립 이후 사업이 끝나기까지 최소 5년에서, 길게는 10년간 목동 6단지를 팔지 못하게 되는데 부동산 상승장엔 장기 보유 시 이득이지만 하락장엔 제3자에게 주택을 팔지 못해 치명타가 될 수 있다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 "조합원 지위 양도 규정은 상당히 까다롭기 때문에 조합설립 이전에 매매하는 경우가 많다"고 했다. 추후 분양할 때 상한제 적용으로 시세 대비 제값을 못 받을 가능성도 있다.
조합원 입장에서 또 다른 걱정거리는 재건축 초과이익환수제다. 재건축 초과이익환수제는 사업 개시시점과 사업 종료시점 사이에 발생한 초과이익을 계산해 조합원에게서 개발이익 일부를 부담금 명목으로 걷어가는 것을 말한다. 목동 6단지의 경우 용적률이 비교적 낮아(139%) 사업성이 좋은 만큼 초과이익 중 상당수가 거둬질 전망이다. 서초구 반포동 반포현대 재건축조합의 경우 2018년 5월 서울시로부터 조합원 1인당 1억3500만원의 재건축 초과이익 부담금을 통보받았다. 정비업계 관계자는 "최근 시공사를 선정한 반포3주구의 경우에도 초과이익 부담금으로 3억원가량 매겨지지 않겠냐는 게 중론"이라며 "목동도 그 정도까진 아니지만 부담금이 상당할 것"이라고 답했다.
전문가들은 안전진단 통과만으로 섣불리 매수에 뛰어들어서는 안 된다고 조언한다. 고준석 동국대 법무대학원 겸임교수는 "조합설립부터 시공사 선정·사업시행인가 등 수많은 난관을 넘어야 한다"고 했다.
[나현준 기자 / 이축복 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]