[MBN 토요포커스] 코로나 이후 부동산 시장 전망은?

방송보기 링크 : https:www.youtube.com/watch?v=ArlhrDB6J8Y&feature=share

□ 방송일시 : 2020년 4월 4일 (토요일)

□ 진 행 : 은영미 경제부장

□ 출연자 : 심교언 건국대 부동산학과 교수
이동현 하나은행 부동산자문센터 센터장

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

타이틀: 코로나19 사태 속 부동산 시장 전망은?

주제1. 코로나19발 경제 위기, 부동산 경기는?

◆ 은영미: 코로나19 사태가 장기화되면서 우리 사회 전반에 영향을 미치고 있는데요. 부동산 시장 역시 예외는 아닙니다. 사상 첫 0%대 금리에도 부동산 경기는 얼어붙는 상황인데요. 향후 집값 전망은 어떤지 심교원 건국대 부동산학과 교수 그리고 이동현 하나은행 부동산 자문센터장과 자세히 알아보도록 하겠습니다. 지난해 12.16 부동산 대책으로 집값 상승세가 주춤했는데 코로나 사태까지 더해지면서 부동산 시장이 더욱 얼어붙는 것 같습니다. 지금 부동산 시장 분위기는 어떤지 좀 전해 주시죠.

◆ 심교언: 전반적으로 보게 되면 눈치 보기가 시작되는 게 아니냐고 보입니다. 시장 전체적으로 보게 되면 서울은 지금까지 오른 것에 대한 부담도 있고 최근에 정부가 강력한 대책을 내놨다. 거기에 대한 반응으로 조금 지지부진한 모습이고 지방 같은 경우에는 4년, 5년 연속 하락했거든요. 특히 하락폭이 컸던 지역들 같은 경우에는 조금씩 상승하는 상황도 나타나고 있습니다. 이 코로나가 어떻게 진행되느냐에 대한 불안함 때문에 눈치 보기가 아주 심각한 걸로 볼 수 있습니다.

◆ 은영미: 부동산 대책 약발도 약발이지만 코로나가 집값을 잡았다. 뭐 이런 얘기까지 들려요. 이런 진단에 대해서 어떻게 생각하십니까?

◆ 심교언: 아직까지는 코로나가 잡았다고 보기는 좀 이를 것 같습니다. 과거에 우리가 이런 질병들을 겪은 적이 있는데 메르스라든가 그전에 사스라든가 질병 때문에 집값이 떨어진 사례들은 별로 없었습니다. 보통 6개월, 7개월 지나면 거의 다 낫고 했기 때문에 지금까지는 코로나로 나왔다기보다는 경제적 불안감 때문에 그렇다는 거고 만약 이 사태가 조금이라도 장기화돼서 실물 경제에 영향을 미친다. 그러면 집값 하락의 본격적인 이유가 될 가능성이 높습니다.

◆ 은영미: 이동현 센터장님은 어떻게 생각하십니까?

◆ 이동현: 마찬가지입니다만 일단 지금은 코로나 사태로 인한 냉각기라고도 말할 수 있을 정도로 시장에서 지금 심각합니다. 글로벌 경제 위기까지 말이 나오고 있거든요. 경기가 안 좋은데 부동산이라고 예외일 수는 없습니다. 부동산도 분명히 경제의 한 재화고 어차피 그렇다고 보면 결국은 부동산 가격도 영향을 받을 수밖에 없기 때문에 코로나가 집값을 잡았다는 그런 아이러니한 말이 충분히 나올 수 있습니다.

◆ 은영미: 일단 어쨌든 실물 경제 타격으로 본격화된다면 어쨌거나 나중에는 부동산 시장에 영향을 더 미칠 걸로 예상이 되는데요. 최근 분위기를 보면 일단 강남 집값은 잡힌 듯해요, 정부의 목표대로. 그러면 지역별로는 조금 다를 수도 있는데 전체적인 상황을 좀 정리를 해 주신다면요?

◆ 이동현: 한국감정원이 3월 4주차 주간 아파트 가격 동향을 자료를 발표했는데 매주 발표를 합니다. 그런데 발표를 한 그걸 보니까 전국 기준으로 봤을 때 매매 가격이나 전세 가격 모두 상승은 했으되 상승폭이 점점 줄어든, 상승폭이 축소되는 모양인데요. 좀 더 구체적으로 알아보겠습니다. 일단 서울 같은 경우에는 강북권은 기존에 9억 원 이하의 저가 아파트들이 강세를 보였거든요. 그러면서 전반적으로 상승은 이어졌지만 상승폭이 많이 축소됐고 강남권은 강남 3구 이들 지역 중심으로 해서 아무래도 15억 초과된 고가 아파트들이 많거든요. 가뜩이나 대출 규제, 공시 가격 상승에 따른 조세 부담 이런 것들을 안고 있는 상황에서 코로나까지 겹치니까 이제는 거의 뭐 거래가 끊겼다는 말이 나오거든요. 그러면서 강남의 아파트 가격이 하락세가 좀 커보입니다. 그러면서 전반적으로 서울 역시 상승하지 못한 상승이 평균적으로 없는 그런 지금 상황까지 왔거든요. 서울 제외한 수도권 지역에서는 9억 원 이하 아파트들이 많다 보니까 여기에 어떻게 보면 풍선 효과가 있었어요. 이들 지역에 투자자들이 몰리는 효과. 그러다 보니까 상승세를 계속 꾸준하게 유지해왔거든요. 그런데 이들 역시도 상승폭이 축소되고 있어요. 최근에도 의왕, 안양. 최근에는 뭐 인천까지 이런 풍선 효과 지역들이 많이 있는데요. 이들 지역들이 공통적으로 코로나 사태 직전까지 아주 강세를 보였어요. 상승세가 아주 무서웠거든요. 그런데 최근 들어서 이들 역시도 상승폭이 많이 둔화됐다. 그러면 어느 정도 코로나가 집값 안정에 기여하지 않을까 이렇게 보고 있고요. 끝으로 지방 같은 경우를 보면 전반적으로 지방도 역시 아무래도 고가 아파트보다는 실수요자 중심의 저가 아파트들이 많다 보니까 어느 정도 상승세를 조금 유지한 곳이 많았는데 이들 역시 상승폭을 축소했고요. 다만 지역별로 지방은 좀 약간의 차이가 있습니다. 우리가 아시다시피 대구 같은 경우, 경북 같은 경우 코로나 사태의 직격탄이 좀 있었던 것 같고요. 부산 마찬가지고 제주도 마찬가지고 좀 더 코로나 여파가 컸던 지역들이 하락세가 커보이고요. 반대로 다만 대전이라든지 세종 같은 지역들은 코로나 영향은 있었지만 여전히 상승세는 유지하고 있습니다. 물론 상승폭은 조금 줄었지만요. 이들 마찬가지로 지방 같은 경우 이렇게 국지적으로 보면 어느 정도 약간의 차이가 좀 있는 모양새를 보이고 있습니다.

◆ 은영미: 그렇다면 당분간 이 기조가 계속 간다고 봐야 하나요?

◆ 심교언: 네, 기존에 코로나가 없더라도 시장은 좀 안정 기조를 보일 게 아니냐고 예측을 보통 했습니다. 그게 뭔가 하면 거시경제가 받쳐줘서 집값이 오른 게 아니고 유동성으로 집값이 올랐거든요. 전 세계적으로 봤을 때 대도심 위주로만 올랐습니다. 우리도 그런 기조에 똑같은 상황이었고 그리고 선진국들 보게 되면 한 3년 전부터 조정을 받기 시작했습니다. 특히 고가 주택 위주로 해서 조정을 받기 시작했고 우리는 최근에 정책이 좀 이상하게 꼬이고 하면서 그 상승세가 더 유지된 측면이 있습니다. 그래서 어차피와야 할 조정이 올 시기에 코로나가 겹쳐서 조금은 더 그 폭이 커지지 않겠느냐 이렇게 볼 수 있겠습니다.

◆ 은영미: 그러면 분양 시장도 한번 짚어보도록 하죠. 코로나 사태 등으로 일단 3월에는 분양 일정이 줄줄이 미뤄졌다고 해요. 그런데 다만 분양을 하면 청약 경쟁률은 치솟는 현상은 지속되고 있는데 앞으로 분양 시장 어떻게 보시고 또 청약 접근은 어떻게 하는 게 좋을지 좀 조언을 해 주시죠.

◆ 이동현: 말씀하신 대로 분양 시장은 청약 시장이라고 우리가 말을 하고 있는데요. 마찬가지로 이들 시장은 상대적인 경쟁력이 있어요. 일단 가격이 싸요. 허그라는 데서 아무래도 가격에 대한 어느 정도 통제 가능하고요. 지금 분위기에서는 더 가격도 시세보다 싸고 또 새 아파트라는 장점이 있지 않습니까? 이 수요는 항상 있습니다, 새 아파트 수요는. 그렇기 때문에 전반적으로 청약 시장은 서울이라든지 기타 수도권 그리고 광역 대도시권에서는 여전히 앞으로도 가격이 많이 싸기 때문에 그리고 새 아파트라는 장점 때문에 여전히 인기가 있을 것 같습니다.

◆ 은영미: 일단 집값이 안정화돼가는 분위기인데 상가나 오피스텔 시장은 어떤가요? 거기도 마찬가지겠죠?

◆ 심교언: 그렇죠. 일반적으로 경기가 좋을 때 값이 오르는 순서도 있고 경기가 나빠질 때 빠지는 순서가 있습니다. 빠지는 순서를 보게 되면 상가가 가장 빨리 빠집니다. 사실 이번 사태가 오기 전에 한 작년 중반 이후부터 상가는 공실률이 좀 올라가기 시작했고 그리고 임차인 못 구해서 좀 힘들어하고 그런 것들이 있었거든요. 그 상황에서 이제 이런 일이 벌어졌기 때문에 특히 착한 임대인 운동을 벌일 정도로 지금 심각한 상황입니다. 그리고 또 우리 하나 좀 살펴봐야 할 게 재건축입니다. 재건축 같은 경우에는 거의 투자적 성격이 굉장히 강하거든요. 지금 현찰 확보라든가 아니면 사업이 좀 어려워서 현금을 융통해야 한다든가 했을 때 그 큰 덩어리를 먼저 매각을 하게 되는데 그렇게 봤을 때는 재건축 시장 같은 경우에는 이 사태가 조금만 더 길어지면 굉장히 좀 큰 타격을 받을 수 있다고 볼 수 있습니다.

◆ 은영미: 이미 이제 IMF 외환 위기나 2008년 글로벌 금융 위기 때는 부동산 경기가 장기 침체 국면으로 갔었거든요. 그래서 그때와 비교한다면 지금 어떤 상황인가요?

◆ 심교언: 두 가지하고 비슷한 면에서 차이가 있는 게 뭔가 하면 IMF 때는 일시적 충격이었거든요. 그래서 거의 V자 반등이 나왔습니다. 주택 같은 가격도 충격폭이 워낙 컸지만 바로 다음 해부터 상승으로 돌아섰다. 그런데 금융 위기 같은 경우에는 거의 한 5년 빠집니다. 금융 위기 때 한 번 충격이 오고 그다음에 유럽 재정 위기가 오고 피거스 이렇게 해서 5년 동안 줄줄줄 빠지는 그런 상황인데 과연 이것은 어디에 가까운 거냐. 봤을 때는 금융 위기 쪽보다는 일회성 충격일 가능성이 높지 않겠느냐. 그리고 반등은 언제 할지 모르겠지만 그 반등은 V자 반등 형태로 IMF와 유사한 형태가 되지 않겠는가 그렇게 볼 수도 있습니다.

◆ 은영미: 이게 장기화되더라도 급반등할 가능성이 높다. 원래는 저금리가 워낙 이상 되니까.

-돈을 워낙 많이 풀어놓은 상황이라서.

◆ 은영미: 집값이 안정되기도 전에 벌써 이런 질문을 하는 게 적절한지는 모르겠습니다만 만약에 장기 부동산 침체기로 접어든다면 다시 규제를 완화해야 한다, 지금 시행하고 있는 정책들. 이런 목소리가 나올까요?

◆ 심교언: 지금 그런 얘기들은 일부 나오고 있는 것 같습니다. 그런데 정부 기조 자체가 워낙 강하게 있고 그렇기 때문에 본격적인 얘기는 나오고 있지 않지만 지금 전 세계적으로 보면 전부 다 세금을 더 적게 하고 소비를 늘리게 하고 금리를 낮추고 이런 정책을 하는데 우리가 지금 정반대로 가는 게 부동산이거든요. 그쪽에서도 어느 정도 대출 규제 완화라든가 그다음에 세금에 대한 혜택 같은 것들을 좀 준다면 하방을 더 이상 막는 데는 도움이 되지 않겠느냐, 이게 장기화됐을 때. 그리고 또 한편 이런 것들도 생각해봐야 합니다. 만약 V자 반등이 일어난다, 경제가. 그러면 지금 푼 돈은 또 어디로 갈 것이냐. 지금 어마어마하게 돈을 풀었는데 그 푼 돈이 지금 현재는 주식으로 조금씩 흘러가는 것 같기도 하고 그다음에 나중에 지나고 보면 이 돈이 또 결국은 부동산으로 올 텐데 그런 것들은 또 어떻게 고민해야 하겠느냐. 그래서 지금 사실은 사면초가 상태 그 정도라고 보시는 게 맞을 것 같습니다.

주제2. 부동산 시장 투자와 전망

◆ 은영미: 코로나19발 증시가 폭락하면서 이때다 하면서 이제 저가 매수하려는 투자자들이 주식 시장에 몰리고 있다고 해요. 그런데 증시에 상장된 상품 중에서도 부동산 투자 상품인 리츠상품이 있잖아요. 리츠상품은 어떻게 봐야 할지. 부동산 경기가 안 좋다면 리츠상품은 또 따로 갈 수 없기 때문에 마찬가지일 거라는 생각이 드는데 조언을 해 주시죠.

◆ 이동현: 리츠는 부동산 투자회사법에 따라서 부동산 투자 회사로 가는데요. 사실상 이게 뭐냐 하면 쉽게 얘기하면 소액투자로 투자자를 모아서 이렇게 같이 큰 부동산을 매입할 수 있는 그런 좋은 상품입니다. 간접 투자 상품의 대표적인 상품 중에 하나거든요. 펀드하고 리츠가. 그런데 지금 어쨌든 간에 투자할 때 리츠라는 것도 결국 부동산이고 특히 리츠가 최근에 각광받던 것들은 어떤 대기업들, 아시아 쪽의 롯데리츠라든지 NH프라임리츠라든지 이런 것들이 대기업들이나 금융기관이 거기에 가세하면서 좀 더 인기를 탔거든요. 그렇지만 지금 주식시장 오늘도 보니까 역시 공모가 5천 원 이하로 가는 곳도 있어요, 이 중에. 그러면 결국은 뭐냐. 지금의 상황이 그런 이유 중의 하나는 결국은 임대 수익이 안 좋을 거라는 예상이니까 정기적인 배당을 리츠는 받아야 하는데 결국 임대 수익을 통해서 받거든요, 대부분의 리츠가 지금 우리나라에서. 그리고 나중에 5년 뒤에 통상 5년 뒤에 매각할 때는 그 매각 차익을 또다시 투자자들 배분을 하는데 리츠 같은 경우에는 아무래도 임대 시장의 영향을 많이 받는 거고 결국은 지금같이 경기가 안 좋다면 영향을 똑같이 받아요. 그렇기 때문에 지금 공모가 이하로 갈 수 있는 거고요. 리츠 투자할 때 주의해야 할 점은 아까 앞 선에 생각 드렸다시피 결국 리츠는 배당하고 나중에 매각 차익 두 가지로 나눠볼 수 있는데 여하튼 간에 결국은 임대가 얼마나 꾸준하게 유지될 수 있는 그런 주요 도심지의 우랑 매물인지를 그리고 또 하나는 결국 아니면 5년 뒤에 엑시트라 그래서 매각을 해야 하는데 그 매각할 때 자연 차익을 남길 수 있는 좋은 매물인지. 그래서 이 두 가지 관점은 항상 유념하고 투자해야 좋을 것 같습니다.

◆ 은영미: 어쨌든 집값이 안정되고 있고 또 강남권 중심으로 수억씩 뚝뚝 떨어진 급매물이 나오고 있어요. 그래서 내 집 마련을 원하는 실수요자 입장에서는 이번에 사볼까 이런 생각도 가질 수 있을 것 같은데 어떻게 조언을 하시겠습니까?

◆ 심교언: 시점으로 보면 저점을 향해간다 정도로 봐야 하는 게 아닌가 싶습니다. 지금 현재가 저점이 아니고 우리가 금융 위기 때를 보게 되면 한 5년간 연속으로 빠져서 대략 한 20% 정도까지 빠졌거든요. 주요 단지들, 지수상으로 보면 연간 한 2%, 3%, 5% 이렇게 빠졌습니다. 그래서 지수를 보는 게 아니고 단지를 봤을 때는 최대 빠진 게 높을 때보다 한 20% 빠졌고 IMF 때는 거의 한 40% 빠졌습니다. 지금 급매 나오면서 2억 싸게 나오고 이런 것들 보면 뭐 10% 내외거든요. 이런 것들이 그 당시 충격을 봤을 때는 대략 어느 정도까지 빠지겠는가를 한번 가늠을 해야 하고 그리고 거시 경제가 어느 정도 전망이 보인다 그럴까요? 이 코로나가 언제쯤 끝날 것이다. 몇 개월 지나면 정상이 될 것이다. 여기에 대한 것들이 좀 알려지고 나서 움직여도 늦지 않다 그렇게 봅니다.

◆ 은영미: 알겠습니다. 코로나19 사태가 상반기를 지나서 장기화될 수도 있는 상황이고 부동산 시장 전망을 쉽게 하기가 어려울 걸로 예상은 되는데요. 그래도 장기적인 관점에서 부동산 시장 전망을 좀 해 주시고 또 투자를 하려는 분들도 계실 것 같은데 그런 분들에게 또 조언을 해 주신다면요?

◆ 이동현: 일단 지금 크게 주택 시장하고 우리가 말하는 수익형 부동산 시장하고 두 개를 나눠본다면 간략하게 말씀드리면 주택 시장 같은 경우는 물론 실수요자 중심으로 움직이고 있지만 지금의 시장은 여하튼간에 지금 코로나의 영향이 크거든요. 그렇다면 결국은 집값도 당분간은 하락세로 갈 가능성이 높기 때문에 지금은 정말 실수요자 중에서 급매물이라든지 이런 저가 매물 중심으로 어느 정도 관심을 갖되 투기 내지는 과도한 대출이나 전세를 안고 가는 갭 투자 같은 경우는 조금 더 지금은 자중할 필요가 있을 것 같고요. 수익형 부동산 같은 경우에는 지금 상당히 여러 가지 임차인에 대한 이탈, 공실 문제가 아주 심각해요. 그래서 그런 부분을 따진다면 결국은 도심지의 주요 상권지의 우량 매물 중심으로 한 접근하고 당분간은 좀 더 이 코로나 사태가 조기 종결되기를 기원할 수밖에 없는 그런 분위기입니다.

◆ 심교언: 저도 전적으로 거의 동일한 의견이고 중요한 것은 장기적으로 봤을 때는 결국은 오르더라입니다. 그런데 시점이 언제냐가 중요한 것이고 그래서 본인이 관심을 가지고 있는 지역에 계속적으로 모니터링을 하시고 그리고 IMF 때 빠진 폭 그다음에 금융 위기 때 빠진 폭. 그런 것들이 아마 참고 자료가 될 겁니다. 그리고 그런 것들을 접근할 때는 보면 자기가 몇 년 동안 보유하고 언제 팔겠다는 걸 미리 계산하고 들어가시게 된다면 투자하는 데 실패 같은 것들을 줄이는 데 도움이 될 것 같습니다.

◆ 은영미: 앞으로 부동산 시장에 접근하시려는 분들 많이 도움을 되셨을 걸로 생각합니다. 두 분 좋은 말씀 감사합니다.