분양가상한제 앞두고 조합 vs 시공사 공사비 실랑이

분양가상한제 시행을 앞두고 강남 재건축 조합과 시공사가 공사비 수준에 대한 이견 때문에 갈등을 겪는 사례가 늘고 있다. 분양가상한제가 시행되면 일반분양가가 크게 낮아지면서 조합이 원하는만큼 수익을 내기 어려워져서 조합 입장에선 사업비용의 대부분을 차지하는 공사비를 최대한 낮춰야 하는 상황이다. 반면 시공사 측은 일정 수준 이상 공사비가 확보되지 않으면 단지 품질이 크게 떨어지고 최소한 사업성 확보도 어렵다는 입장이라 향후 '저가 공사비'를 둘러싼 양측 갈등이 계속 이어질 전망이다.
30일 부동산 업계에 따르면 신반포15차아파트 재건축조합은 지난달 기존 시공사인 대우건설과 계약을 해지한 후 최근 새로운 시공사 선정을 위한 재입찰에 나섰다. 지난 22일 현장설명회에는 현대건설, 삼성물산, 대림산업 등 6개사가 참여했다. 조합측은 3월 9일 입찰을 마감할 계획이다.
신반포15차 재건축은 서초구 반포동 12번지 일대(3만1983.1㎡)에 지하 4층~지상 35층 규모 아파트 6개동 641가구를 짓는 사업이다. 규모는 크지 않지만 한강변 단지인데다 바로 앞에 국내 최고가 아파트로 꼽히는 아크로리버파크가 있어 상징성이 높다.
앞서 지난 2017년 조합은 대우건설을 시공사로 선정하고 3.3㎡당 499만원에 도급계약을 맺었다. 현재 이주 및 철거까지 완료되고 착공을 앞두고 있다.
그러나 조합과 시공사 측이 설계 변경으로 늘어난 연면적에 적용할 공사비 수준을 놓고 이견을 보이면서 결국 재입찰에 이르게 됐다. 대우건설은 늘어난 면적에 대해 기존 계약분과 같은(3.3㎡당 499만원) 공사비 적용을 주장한 반면 조합 측은 건설사가 당초 제시한 무상특화설계 비용 등을 빼고 3.3㎡당 449만원만 적용해야 한다고 맞서고 있다. 대우건설은 시공사 재선정을 막으러 각종 소송을 검토 중이다.

신반포 15차 위치도.

지난달 시공사 입찰을 마감한 신반포21차 재건축 단지도 시공사가 한곳도 참여하지 않아 자동유찰됐다. 조합이 제시한 예정 공사비는 3.3㎡당 550만원인 반면 시공사들은 600만원 이상 받아야 이윤이 남는다며 수주에 소극적이다. 앞서 지난해 11월 서초구 방배삼익 재건축 조합도 시공사 선정에 실패했다.
이처럼 강남권에서 시공비를 둘러싼 논란이 이어지고 있는 것은 오는 4월말이후 분양가상한제 적용을 앞두고 조합들이 공사비 수준에 이전보다 민감하게 반응한 때문이다. 일반분양으로 충분한 수익을 얻을 수 없는 상황에서 조합원분담금을 줄이기 위해선 지출에서 비중이 큰 공사비를 줄이는 방법 밖에 없다.
반면 건설사들도 정부의 각종 부동산 규제로 강남 재건축 사업성이 예전같지 않아 무리해서라도 수주를 시도하려는 경우가 줄어들고 있다. 건설업계 관계자는 "공사비는 줄어드는데 자재 수준 등은 여전히 주변과 비슷한 수준을 요구하는 조합이 많아 갈등이 발생할 수 밖에 없다"고 말했다.
백준 J&K도시정비 대표는 "예전에는 시공사가 공사비를 다소 올리더라도 그만큼 일반분양가를 올려받으면 되기 때문에 조합이 큰 이의를 제기하지 않는 경우가 많았다"며 "하지만 분양가상한제가 적용되면 이같은 방법이 어려워지기 때문에 조합 입장에서 공사비를 최대한 줄여야 하는 상황"이라고 설명했다.
[정지성 기자]