역대 정부 분양가 규제 "집값 따라 시행·폐지 반복"

지난 2015년 시행이 사실상 중단된 분양가상한제가 4년여 만에 다시 부활했다. 박근혜 정부때 '탄력적용'이란 이름으로 기능을 무력화했던 가격 규제가 다시 시장에서 작동할 수 있을 전망이다.
12일 주택업계에 따르면 우리 정부 역사상 아파트 분양가 규제는 집값 변동에 따라 시행과 폐지를 반복하며 크게 세 번에 걸쳐 이뤄졌다.
우선 박정희 정부때인 1977년 처음 도입한 분양가 규제는 획일적 규제로 주택 규모, 원가와 관계없이 일률적으로 3.3㎡당 상한가를 정해놓고 그 이상으로는 분양가를 받지 못하도록 했다.
1980년 들어 정부는 경기 회복을 위해 국민주택규모(전용면적 85㎡ 초과) 민영 아파트의 분양가격을 일시적으로 자유화했다.
규제 완화를 틈타 투기가 과열되는 모습을 보이자 1983년에 과거 분양가 제한 방식으로 회귀해 1988년까지 시행했고 자연스레 공급 위축으로 이어졌다.
이 시기 전국의 주택 공급물량은 연평균 23만6000세대에 그쳤고, 주택 공급 감소에 따라 집값 상승률도 연 10.1%에 달하는 등 부작용이 발생했다.
이후 노태우 정부는 천정부지로 뛰는 집값을 잡기 위해 주택 200만세대 건설 계획을 수립해 주택건설 촉진에 나선다.
이를 위해 1989년 11월 종전의 가격 상한가 제한 방식을 버리고 택지비에 표준건축비(현 기본형 건축비)를 더해 분양가를 결정하는 방식이자 지금의 분양가상한제인 '원가연동제'를 도입했다.
이후 1997년 외환위기가 닥치자 정부는 분양가 규제 완화로 선회했다. 김대중 정부는 1998년 말 건설경기 활성을 위해 토지공개념을 폐지하고 분양권 전매를 허용하는 등 규제완화 정책을 시행하면서 아파트 분양가도 자율화했다.

규제 완화 후 주택가격이 다시 오르고 분양가도 가파르게 상승하자 노무현 정부에서 다시 분양가 규제 카드를 꺼내 2005년부터 공공택지내 전용 84㎡ 이하부터 분양가상한제를 적용하기 시작했다.
이후 2006년 2월에는 공공택지내 모든 주택으로 분양가 규제를 확대하고 판교 신도시의 분양 과열을 막기 위해 전용 84㎡ 초과 아파트에 대해서는 분양가 외에 별도의 채권을 매입하도록 하는 채권입찰제도를 도입하기도 했다.
민간택지로 분양가상한제가 확대된 것은 2007년 9월부터다.
이후 이명박, 박근혜 정부는 참여정부의 부동산 규제와 글로벌 경제 위기 등이 겹치며 주택사업이 위축되자 분양가상한제 폐지를 추진했다. 국회의 반대로 폐지가 어렵자 민간택지내에서 분양가상한제를 '탄력적용'하는 쪽으로 방향을 선회하고 박근혜 정부 때 적용 기준을 대폭 완화했다.
주택시장이 다시 과열되자 문재인 정부는 2017년 11월 분양가 상한제 적용 기준을 종전보다 강화했다.
정부는 최근까지도 상한제를 시행하는 대신 주택분양 보증 기관인 주택도시보증공사(HUG)에 고분양가 관리 기능을 맡겨 간접적으로 분양가를 통제하는 방식을 적용했다.
그러나 역대 최강이라고 평가받은 '9·13부동산 대책'이 시행 1년도 안돼 서울 집값이 다시 상승 전환했다. 여기에 강남 재건축 단지를 중심으로 후분양을 통해 HUG의 분양가 규제를 피해가려는 움직임을 보이자 결국 분양가상한제 카드를 다시 꺼내들었다.
[디지털뉴스국]