[부동산 알쏭달쏭] 하반기 아파트 시장…양극화 넘어 다극화 올수도

올 하반기 서울 아파트 시장은 매도자와 매수자간 팽팽한 줄다리기가 이어지면서 짙은 혼조세가 예상된다. 특히 대출 규제 등 '9·13 대책' 여파로 저금리에 따른 풍부한 유동성과 집값 바닥심리가 맞물리며 서울 아파트 시장은 보합 수준에서 박스권을 형성하며 가격 부침을 반복할 것으로 보인다. 입지나 가격, 개발호재에 따라 아파트값이 서로 다른 흐름을 보이면서 양극화를 넘어 다극화 양상도 나타날 전망이다.
부동산114에 따르면 서울은 다주택자들의 임대사업자 등록, 양도소득세 중과에 따른 매물 잠김현상과 강남권을 중심으로 한 이른바 '똘똘한 한 채' 선호 현상으로 인해 아파트값의 추가 조정은 제한적일 것으로 보인다. 반면 신도시를 포함한 경기·인천은 공급물량 부담과 함께 서울과 인접한 3기 신도시 계획 발표로 입지적 열세가 부각되면서 약세가 예상된다.
수도권을 제외한 지방은 대구·대전·광주 등 일부 광역시를 제외하고 공급과잉과 지역경기 침체가 지속되면서 하락세를 이어갈 전망이다.
재건축 시장은 조합원 지위양도금지, 재건축초과이익환수, 안전진단 기준 강화, 분양가 통제 등의 규제에도 불구하고 공급 희소성과 소유자들의 버티기에 힘입어 큰 폭의 하락은 없을 것으로 보여진다. 일반 아파트는 경기침체와 최근 몇 년간 급등한 가격에 대한 피로감과 대출규제로 인해 낮아진 주택 구매력이 겹치며 하향 안정기조가 이어질 전망이다.

특히 최근 공급물량이 많았던 2기신도시와 경기 외곽지역은 추가 하락이 불가피할 것으로 예상되는 가운데 소형과 역세권, 준공 10년 이내 신규 아파트에 대한 인기는 지속될 것으로 보인다. 전용 85㎡, 공시가격 6억원 이하 아파트의 경우 임대사업자의 양도소득세 장기보유특별공제가 가능하기 때문이다.
전세시장은 2019년 상반기와 유사한 흐름으로 진행되면서 안정세를 유지될 전망이다.
강동구에서만 '고덕그라시움'(4923세대, 9월 입주예정)을 비롯해 총 9115세대가 입주에 들어가고, 서울 전체적으로 상반기보다 3560세대 늘은 2만6361세대가 입주할 예정이다. 또 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 심사기준 강화와 정비사업 규제로 사업시행인가를 받은 재개발 재건축 사업장이 사업진행 속도 조절에 나서면서 예년과는 달리 이주수요도 크지 않을 것으로 점쳐진다.
다만 전체적으로는 상반기보다 전세수요는 증가할 것으로 보인다. 최근 몇 년간 급등한 아파트값에 대한 피로감이 높아졌고 실수요자들에게 유리해진 분양시장에 진입하기 위해 전세시장에 머무를 것으로 전망되기 때문이다.
서울을 제외한 경기·인천과 지방 아파트 전세시장은 기존에 쌓여 있던 전세물량에 신규 공급되는 아파트가 더해지며 공급과잉에 따른 전셋값 하락이 지속될 것으로 전망된다. 특히 경상권은 전셋값 하락폭이 커지면서 역전세난이 우려된다.
서성권 부동산114 수석연구원은 "최근 서울 아파트값 바닥론이 번지고 있지만 정부의 부동산 규제 기조가 확고하고 부동산 시장 이상과열 시 추가 대책을 내놓을 것이라고 엄포하고 있어 상승반전은 쉽지 않을 것으로 판단된다"면서도 "미중 무역분쟁, 주식시장 불황 등과 같이 대체 투자대안이 마땅치 않은 상황에서 금리인하 가능성, 토지보상금 증가에 따른 유동성 과잉과 장기적 공급부족에 대비한 강남권 투자수요 움직임이 변수가 될 수 있다"고 말했다.
[디지털뉴스국]