"노원 `4계동 시대` 열린다…저평가된 재건축에 기회"

◆ 2019 서울머니쇼 ◆
"상대적으로 저평가된 서울 노원구 '4계동(상계동·중계동·하계동·월계동)'을 노려라."
고준석 동국대 겸임교수는 2019 서울머니쇼 마지막 날인 지난 18일 '부자들만 아는 알짜 부동산 투자 해법'을 주제로 한 강연에서 이같이 말했다. 서울 아파트 가운데 전세를 끼거나 대출을 받고 본인 돈 3억~4억원을 넣어 투자할 만한 곳으로 '노원구 4계동'을 추천한 것이다. 이 일대는 서울에서 준공 30년 차에 접어든 아파트가 가장 많은 지역이다. 정부가 재건축 규제를 강화하면서 사업 속도는 아직 더딘 편이지만, 기존 학군과 개발 호재로 여전히 잠재력이 높다는 것.
고 교수는 "노원구 중계동은 대치동·목동과 함께 3대 학군으로 불려왔지만 서울 도심 접근성이 떨어지고 노후한 주택이 많아 크게 주목받지 못했다"면서 "서울시의 강북 균형발전 사업과 GTX-C 노선 사업 등 개발 호재가 진행되면서 실수요자는 물론 투자자들까지 관심을 보이고 있다"고 말했다.
아울러 노원구 숙원사업인 광운대역세권 개발 사업도 한창 진행하고 있다. 이 사업은 지하철 1호선 광운대역 코레일 물류기지 용지·민자역사에 총사업비 2조5000억원 규모로 주거·업무·상업용 시설을 조성하는 프로젝트다.
고 교수는 "이 일대 아파트들은 가격 면에서 아직 저평가된 부분이 있기 때문에 잠재력이 높다"면서 "추가 공급이 꽉 막힌 상황에서 상계주공아파트 첫 분양 단지인 노원꿈에그린(상계주공 8단지 재건축) 등 새 아파트는 희소성이 커질 수밖에 없다"고 말했다. 또 "이 일대에서 유일하게 정밀안전진단을 통과한 상계주공 5단지도 강북 재건축의 유망주로 주목할 만하다"고 덧붙였다.

이날 '혼돈의 부동산 시장 생존 전략'을 주제로 강연한 강영훈 '붇옹산의 부동산스터디' 대표는 서울 부동산에 투자할 시간이 많이 남아 있지 않다고 분석했다. 강 대표는 "우리가 흔히 생각하는 '전면 철거 후 건설' 형태의 뉴타운이나 재개발 구역은 생각보다 많이 안 남았다"며 "부동산 투자나 내 집 마련을 고민 중이라면 그런 지역을 집중해서 봐야 한다"고 말했다.
강 대표는 서울시의 정책 변화를 이유로 꼽았다. 서울시는 지난달 전면 철거 방식인 현행 재개발 사업을 '보존·재생'을 병행하는 형태로 바꾸는 내용의 '2030 서울시 주거환경정비기본계획'을 수립하겠다고 발표한 바 있다. 강 대표는 "이 계획이 현실화하면 과거와 같은 재개발 아파트는 앞으로 못 볼 수 있다"고 설명했다. 아울러 서울시는 박원순 시장 취임 이후 7년간 700곳 가까운 정비구역을 해제했다.
결국 2000년대 초·중반 이명박·오세훈 전 서울시장 시절 지정된 뉴타운이 서울 내 대규모 정비사업의 끝물이 될 가능성이 있다는 것이다. 강 대표는 "정비구역 일몰제로 인해 더 많은 정비사업이 무산될 수 있다"고 덧붙였다. 따라서 강 대표는 "남아 있는 대규모 뉴타운 중에서 주요 업무지구와 가깝고 교통 접근성이 편리한 곳을 눈여겨봐야 한다"고 말했다. 사업을 진행 중인 지구 중 수색·증산, 노량진, 한남 뉴타운이 대표 주자로 꼽힌다.
서울 인근 지역 중 최근 가장 주목을 받고 있는 3기 신도시에 대해서는 의견이 엇갈렸다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "과천이나 남양주는 기다려볼 만하다"고 말했다. 반면 강 대표는 "공공 분양 물량은 배제되는 수요자가 많고, 민영 물량도 당첨될 수 있다고 확신하기 힘들다"며 "불확실한 미래에 베팅하는 건 피해야 한다"고 조언했다.
현 시장 상황에 대해 강 대표는 "아직 서울 부동산 시장은 버블의 초·중반 단계"라며 "규제가 없는 상황에서 주춤하고 있다면 폭락을 우려할 수 있지만 현재는 온갖 규제를 동원해 시장을 눌러놓은 상황"이라고 분석했다. 심 교수도 "우리나라 집값은 주요 선진국 대도시와 비교하면 여전히 안정적인 수준"이라며 상승 요인이 남아 있다고 강조했다. 심 교수는 "글로벌 대도시 최고가 아파트 3.3㎡당 가격을 보면 뉴욕 맨해튼, 런던, 홍콩 모두 5억원 이상"이라며 "베이징 또한 2억원대"라고 소개했다.
다만 전문가들은 중장기적인 관점에서는 우리나라 거시경제 흐름에 따라 시장 분위기가 바뀔 수 있다고 진단했다. 심 교수는 "우리나라가 2%대 국내총생산(GDP) 성장률을 유지하면 큰 변화는 없겠지만, 1%에 가까워진다면 부동산 시장에도 충격으로 작용할 것"이라고 진단했다.
[특별취재팀 = 한우람 차장(팀장) / 김태성 / 김강래 / 박윤예 / 정주원 / 심희진 / 이새하 / 정희영 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]