낡은 오피스텔이 새 오피스텔보다 임대수익률이 높은 까닭

올해 전국에서 9만여실에 육박하는 오피스텔 입주가 예정된 가운데 수도권을 포함해 전국 대부분 지역에서 낡은 오피스텔이 새 오피스텔에 비해 임대수익률이 높은 것으로 나타났다. 상대적으로 높은 분양가가 임대수익률 하락에 영향을 준 것으로 풀이된다.
18일 직방이 국토부의 오피스텔 실거래가(2019년 1·2월 거래)를 분석한 자료에 따르면 서울에서 2017년 이후 준공된 신축 오피스텔의 임대수익률은 3.89%로 나타났다. 2017년 이전에 준공된 오피스텔의 임대수익률(4.35%)보다 0.46%p 낮은 수준이다.
2017년 전·후 기준 경기(신축 3.83%, 기존 4.67%)와 인천(신축 4.18%, 기준 4.79%)과 지방의 광역지자체인 부산(신축 3.89%, 기존 5.08%), 대구(신축 4.33%, 기존 5.48%), 대전(신축 5.75%, 기존 7.65%), 광주(신축 6.36%, 기존 6.41%), 울산(신축 4.20%, 기존 10.29%)도 신축 오피스텔의 임대수익률이 기존 오피스텔보다 낮게 나타났다.
신축 오피스텔이 기존 오피스텔보다 임대수익률이 낮은 원인으로는 비슷한 월세 대비 높은 분양가 때문으로 풀이된다. 일반적으로 지가·물가 상승 등 다양한 요인으로 신축 오피스텔의 분양가는 지속적으로 상승하는 반면, 월세는 주변 시세 상황에 맞춰야 공실 우려를 낮출 수 있다.
실제 1, 2월에 거래된 서울 오피스텔 가운데 2017년부터 준공된 신축 오피스텔의 전용면적당 매매가격은 921만원대로, 2017년 이전에 준공된 오피스텔의 매매가격(680만원대)보다 241만원가량이 비쌌다. 이에 비해 신축 오피스텔 전용면적당 월세가격은 서울이 2만6200원으로 기존 오피스텔 월세가격(2만1100원)과 별다른 차이가 없었다.
서울 시내 자치구별 2017년 준공 전후 임대수익률 차이가 큰 지역은 금천(-1.79%p), 서초(-0.96%p), 영등포(-0.47%p), 강남(-0.41%p)으로 나타났다. 경기는 시별로 안양 만안구(-2.56%p), 고양 덕양구(-1.18%p), 안산 단원구(-1.06%p), 부천시(-1.03%p) 등지가 임대수익률이 차이가 큰 것으로 조사됐다.

한편 올해 역대급 오피스텔 입주 여파로 전국 오피스텔 임대수익률이 사상 처음으로 연 5%선이 무너지며, 임대수익 확보에 비상이 걸린 모습이다. 올해 전국 오피스텔 입주 물량은 8만8714실(부동산114 자료 참고)이다. 지난 2004년(9만567실) 이후 가장 많은 물량이며, 물량이 가장 적었던 2009년 입주물량(6691실)과 비교하면 13.2배 많은 수준이다.
전국 오피스텔 임대수익률을 집계한 2002년 이래 처음이다. 지역별 임대수익률은 서울이 2016년 연 5% 이하로 떨어진 이후 현재 연 4.63% 수준에서 하락세가 이어지고 있으며, ▲경기 4.99% ▲인천 5.89% ▲부산 5.14% ▲대구 4.64% ▲광주 6.40% ▲대전 7.26% ▲울산 4.53%를 기록했다.
윤지해 연구원은 "주택담보대출 금리는 현재(연 4~5%) 수준에서 추가 상승 가능성까지 열려 있어 임대수익을 노리는 오피스텔의 상품가치 하락이 예상된다"면서 "특히 신축 오피스텔의 경우 저렴한 관리비, 주차가능 여부, 보안체계 등의 임차인을 끌어들일 만한 매력적인 장점이 없으면 비슷한 입지의 기존 오피스텔과의 임대수익률 차이는 더욱 벌어질 수 있다"고 말했다.
[디지털뉴스국 조성신 기자]