올해부터 달라지는 부동산 제도

이달부터 양도소득세 공제한도가 크게 늘어나는 등 올해 바뀌는 부동산 제도가 많습니다.
어떤 제도들이 어떻게 바뀌는지 엄성섭 기자와 함께 얘기 나눠보도록 하겠습니다.

Q1. 엄 기자, 이달부터 양도소득세 공제한도가 늘어나죠?

그렇습니다.

이달 20일이 기준점입니다.

전부 해당되는 것은 아니고 6억원 초과분만 해당합니다.

또 1가구 1주택자만 대상입니다.

그러니까 6억원을 넘는 주택을 장기 소유하고 있는 1주택자라면 이달 20일 이후에 집을 파는게 이익이라고 할 수 있습니다.


Q2. 양도소득세 공제가 얼마나 더 늘어나나요?

현재는 6억원을 넘는 주택을 3년 이상 보유하고 있을 경우 매년 3% 포인트씩 양도세 공제한도가 늘어납니다.

다만 공제 최상한선이 45%라서 15년 이상을 보유해도 공제한도는 45%입니다.

그런데 이달 20일 부터는 3년 이상 보유할 경우 매년 4% 포인트씩 양도세가 공제됩니다.

그러니까 3년을 보유하면 12%, 10년을 보유하면 40%, 20년을 보유하면 80%까지 양도세가 공제됩니다.

다만 20년을 넘게 보유해도 양도세 공제한도의 최상한선이 80%이기 때문에 80% 까지만 양도세가 공제됩니다.


Q3. 구체적인 예를 좀 들어서 설명해 주시죠.

고가주택 양도세 계산법이 다소 복잡한데요.

일단 전제를 3년 보유 2년 거주를 전제로 양도세를 산출해 보겠습니다.

먼저 양도세 과세대상 금액을 산출해야 합니다.

비과세 요건을 맞췄을 경우 양도세 과세대상 금액은 실제 양도차익×(양도금액-6억원)/매도금액입니다.

그러니까 매도금액에서 6억원을 뺀 뒤 실제 양도차익(매도가격-취득 당시 가격)을 곱하고, 이것을 다시 매도금액으로 나눠야 합니다.

예를 들어 필요경비 2천만원을 가정하고 1억8천만원에 매입한 주택을 15년간 보유했다가 12억원에 팔았다면 실제 양도차익은 10억원입니다.

하지만 비과세 조건인 3년보유 2년 거주라는 조건을 충족했기 때문에 과세 대상 양도차익은 '10억원×(12억원-6억원)/12억원=5억원'입니다.

이 금액에서 이달부터 달라지는 보유기간 15년에 따른 장기보유 특별공제율 60%만큼을 제외(5억원-3억원)하면 2억원이 됩니다.

기본공제(250만원)까지 빼면 과세표준(세금부과 기준 금액)은 1억9750만원이 됩니다.

여기에 과세표준에 맞는 양도세율 9%~36%까지를 구간별로 곱해 보면 양도세로 최종 5940만원을 내면됩니다.

그런데 이달 20일 이전에 매도를 한다면 특별공제를 45%만 받게되기 때문에 과세표준은 2억7천250만원이 되기 때문에 양도세로 8190만원 정도를 내야 합니다.

그러니까 이달 20일 이후에 매도할 경우 이전에 매도할 때 보다 2250만원 정도의 양도세가 줄어드는 셈입니다.


Q4. 오피스텔과 관련한 내용도 많이 바뀌죠?

8월 이후에 서울과 수도권에서 분양하는 오피스텔은 일정 기간동안 분양권을 팔 수가 없게 됩니다.

분양권 전매를 제한하는 것입니다.

분양권 전매제한은 사용승인 후에 최장 1년 동안 입니다.

하지만 아직 구체적인 전매 제한 기간을 명시한 시행령은 나오지 않았습니다.

정부는 상품과 입지, 규모 등에 따라서 전매 제한 기간을 최소화한다는 원칙을 세우고 있습니다.

이와함께 서울과 수도권 오피스텔의 경우 8월 이후부터는 아파트 처럼 전체 분양 물량의 20%를 해당 지역 거주자에게 우선 분양해야 합니다.

최근들어 오피스텔에 투기수요가 유입되고 있는데 이것을 방지하기 위한 것입니다.


Q5. 그밖에 바뀌는 제도 전해주시죠.

6월 이후부터는 분양가상한제가 적용되는 지방 민간택지 아파트의 경우 분양권 전매제한 제한를 폐지했습니다.

하지만 공공택지 아파트는 기존대로 3년에서 5년간 분양권 전매가 계속 금지됩니다.

서울 재개발 지역의 취,등록세 감면 대상은 이달부터 축소됐습니다.

이전에는 해당 사업지 사업시행인가일 이전에 해당 지역 부동산을 소유한 사람들도 취,등록세 감면을 받았는데 이달 부터는 사업승인이 아니라 정비구역 지정일 이전에 소유하고 있는 사람만 취, 등록세를 감면해 줍니다.