[재테크 풍향계] 주택규제 강화로 상가투자 붐…부가세 환급 등 절세법은

저금리 장기화와 주택 규제 강화 등으로 수익형 부동산의 큰 형 격인 상가투자에 대한 관심이 높아지고 있다. 예로부터 '잘 고른 상가는 3대 간다'는 격언이 있는데 이는 상가투자가 비교적 장기적으로 임대료를 챙길 수 있고, 건물 관리도 비교적 쉬운데다 향후 자산 가치 상승 등을 기대할 수 있기 때문으로 해석된다. 상가 취득과 매도 시 발생하는 부가가치세(부가세) 환급문제와 사업 포괄양수도 여부, 임대사업자의 명의 설정 등에 따라 적게는 수천만원에서 많게는 수억원의 세금을 절약할 수 있어 관련 방법들을 제시한다.
◆건물가액 5억원 상가, 부가세 5000만원 꼭 돌려받자
주택 매입과 달리 상가를 매입할 경우 건물가액(토지분 제외)의 10%를 부가세로 내고 향후 이를 100% 환급 받을 수 있다. 하지만 간혹 절차상의 문제 등으로 이를 환급받지 못하는 경우가 있어 각별히 주의해야 한다.
대개 상가 매입을 할 때는 건물과 토지를 일괄금액으로 매입하는 경우가 많다. 순차적으로 ▲감정가액 ▲기준시가 ▲장부가액 ▲취득가액을 기준 삼아 안분계산 방식을 사용한다. 안분계산이란 사업자가 과세사업과 면세사업을 겸영할 경우 과세 매출액과 면세 매출액을 분리하는 절차다. 쉽게 말해 건물가액 5억원, 토지가액 5억원으로 총 건물 매입 가격이 10억원일 경우를 가정해 보자.
이 경우 안분계산을 통해 부가가치세가 면세되는 토지가액 5억원을 빼고, 건물가액 5억원의 10%인 5000만원의 부가세가 과세되는데 일반사업자로 등록하면 15일이나 30일 뒤에 국세청으로부터 돌려 받을 수 있다. 사업자 등록증은 사업개시일로부터 20일 이내에 신청하는 것이 원칙이다. 상가를 매입해 사업을 할 경우의 사업개시일은 상가건물 매입의 계약일이 기준일이 된다.

한편 상가와 같이 오피스텔을 매입한 경우에도 건물분에 대해 부가세가 과세된다. 이 경우 부가세의 환급은 업무용으로 임대할 경우에만 돌려받을 수 있다. 물론 상가와 같이 20일 이내에 일반과세자로 사업자등록을 해야 한다. 오피스텔의 업무용·주거용 임대 판단은 임차인이 해당 건물을 사용한 용도를 기준으로 정한다. 일반적으로 임차인의 주민등록상 주소지가 등기돼 있는지, 주거용 시설(냉장고, 세탁기, 주방시설, 침대 등)을 갖추고 있는지 등을 판단 기준으로 삼는다.
환급받은 부가세를 추징당할 수 있다는 사실을 명심하자.
부가세를 환급 받고 10년 이내에 일반과세자에서 간이·면세과세자로 전환하거나, 오피스텔을 주거용으로 전환할 경우 환급받은 세액을 추징당할 수 있다.
상가 매도 시 부가세를 내지 않는 방법으로 절세효과를 볼 수도 있다.
상가 매입 때와 마찬가지로 매도 시에도 부가세 납세의무가 발생한다. 하지만 '사업 포괄양수계약'을 활용하면 부가세 납세의무가 사라진다. 포괄양도양수계약이란 사업장별로 사업의 양도인이 양수인에게 모든 사업시설과 그 사업에 관한 일체의 인적·물적권리와 의무를 양도해 양도인과 동일시 되는 정도로 양수인이 그대로 승계하는 계약이다. 사업포괄양수계약을 할 경우 신규 공급으로 보지않아 부동산 매매 시 납세의무가 생기지 않는 것이다.
◆ 명의자 설정 시 건강보험료도 고려하자
상가를 매입 후 임대사업자를 낼 경우 보통 소득이 없거나 적은 배우자 명의로 설정하거나 공동명의로 등록하는 경우가 많다. 이는 명의를 변경하거나 분산해 소득세의 누진세율 구간 중 낮은 구간을 적용받기 위한 조치다. 하지만 언제나 이 같은 절세법이 옳은 것은 아니다.
근로소득이 있는 근로자가 임대사업을 함께 영위 때는 매년 5월말 근로소득과 임대사업으로 인한 사업소득에 대해 합산해 종합소득신고를 해야 한다. 이 경우 소득이 합산되므로 누진세율에서 높은 세율을 적용받아 세부담은 증가한다. 이를 위해 소득이 없거나 적은 배우자 명의로 임대사업 소득을 돌리거나 공동사업자로 등록하곤 한다.
하지만 이 경우에는 준조세 성격인 '건강보험료'를 함께 고려해야 한다. 그동안 소득이 없던 배우자가 일정 소득이나 재산이 생기면 지역가입자로 편입될 수 있기 때문이다.
현행 국민건강보험법 시행규칙에 따르면 사업 소득금액이 500만원을 초과하는 자는 일정한 소득 이상자로 판정, 건강보험료를 따로 납부해야 한다. 즉 피부양자에서 지역가입자로 지위가 전환돼 건강보험료가 별도로 부과되는 것이다.
건강보험료는 월 15만~20만원씩 내야 할 가능성이 높고 지역가입자의 소득 , 재산, 자동차 보유 여부 등에 따라 달라진다. 따라서 무조건 소득이 없거나 적은 배우자로 명의를 이전하거나 공동명의화 하지말고, 건강보험료 비용도 함께 계산해서 비교한 뒤 결정하는 게 현명하다.
[디지털뉴스국 류영상 기자]