[금융상품 쾌도난마] "연 수익률 10~20%" 부동산 P2P 옥석가리기

#친구의 권유를 받아 P2P투자를 시작한 A(28)씨는 투자상품 선택의 우선순위를 '수익률'에 뒀다. 예적금만으로 월급을 관리하다가 쥐꼬리 이자에 싫증난 그는 고수익의 투자상품을 찾는데 집중했다. 자연스레 연 10%를 웃도는 부동산 P2P시장에 끌렸다. PF, 부동산 담보대출, NPL 등 각각의 상품을 설명하는 어려운 용어는 대충 훑어 내렸다. 업체에서 알아서 해주겠지라는 생각에서다. 하지만 A씨가 큰 마음 먹고 투자한 상품은 연체가 발생했다. 업체측에서는 무작정 기다려 보라는 말이 돌아와 A씨는 발만 동동 구르고 있다. 무엇이 잘못된걸까…
고수익을 내세우며 투자자들을 유혹하는 부동산 P2P업체들이 우후죽순 쏟아지고 있다. 성장세도 가파르다. 하지만 다양한 업체들이 존재하는만큼 상품의 성격도 천차만별, 제대로된 이해없이 무턱대고 투자하면 A씨처럼 낭패를 볼 수 있어 주의를 요한다. 주거용 부동산 담보 P2P, 부동산 PF 등 종류도 다양하고 말도 많은 부동산 P2P대출상품 옥석가리기 방법에 대해 정리해봤다.
먼저 P2P는 원금보장이 되지 않는 상품이기 때문에 무턱대고 수익률을 보고 투자하는 것은 위험하다. 회사마다 상품은 다르지만 투자의 기본적인 원칙인 '고위험 고수익'이 P2P에도 적용된다. P2P의 수익률은 곧 대출자가 가져가는 금리이기 때문에 수익률이 높다는 것은 대출자가 더 좋은 조건에 대출을 받는 것을 실패했다는 얘기다.
때문에 부동산 P2P투자에 앞서 수익률보다는 투자 상품의 각기 다른 성격과 투자자보호 장치를 파악하는게 먼저다. 같은 부동산 P2P라는 범주에 속하지만 주거용 아파트 등 부동산 담보 P2P대출과 아직 완성물이 나오지 않은 프로젝트 파이낸싱(PF)형 대출은 위험요인부터 부도시 채권회수방안까지 상이하다.
먼저 거주용 아파트, 빌라 등을 담보로 하는 대출상품이 있다. 해당 상품은 완성된 자산을 평가해 회수를 위한 담보력이 확실하다는 평가를 받는다. 일반적으로 저축은행업권에서 해당 대출의 이자율은 연 4.5~7.0% 수준으로 합리적인 금리에 대출이 가능하다. 그만큼 기존 금융기관에서 주거용의 아파트의 경우 시장에서 거래량이 활발해 통상 9개월 내 매각이 되며 매각가율을 예상할 수 있어 담보가치를 높게 평가하기 때문이다.

해당 물건의 경우 '선순위'와 '후순위'의 차이를 짚고 넘어가야 한다. 후순위 대출의 경우 기존 부채에 추가대출을 P2P업체에서 실행한 것이기 때문에 일반적인 주택담보대출과 같은선상에서는 비교가 불가능하다. 때문에 내가 투자하는 업체가 후순위라면 분양가를 훨씬 밑도는 담보인정비율(LTV)을 책정했더라도 보다 꼼꼼하게 따져볼 필요가 있다. 심사시스템도 꼼꼼하게 살펴 투자자보호 장치가 확실한지 등을 따져볼 필요가 있겠다.
건축자금 등을 모집하는 PF대출상품은 부동산 담보 대출상품보다 상품구조가 더 복잡해 믿을 수 있는 업체를 선택하는 것이 중요하다. 전문화된 심사역을 갖추고 있는 업체를 찾아야 하며 리스크를 어떤 식으로 대비하고 있는지도 따져봐야 한다.
먼저 PF 채권부도시 상환방법에 주목하는 것이 좋다. PF상품의 리스크는 크게 시공사의 공사중단, 분양저조 등으로 나뉜다. 시공사의 공사가 중단될 경우 대환대출을 할 수 있는 금융사를 찾는게 어려워져 자금회수가 어렵다. 또 분양성적을 담보로 대출을 실시하는 경우도 완성물의 가치를 정확하게 볼 줄 아는 심사역을 갖춘 업체가 믿을만하다. 같은 PF대출을 운영하지만 선순위 대출을 실행, 토지의 소유권을 완전 이전해 분양흥행 여부, 완공 여부와 관련없이 리스크를 해지할 수 있는 업체도 있다.
반면 담보 없이 사업성과 대출자 신용을 보고 대출이 실행하는 경우도 있어 참고해야 한다. 브릿지자금 대출은 부동산개발에서 각종 인허가나 사업체 운영에 필요한 단기 자금을 빌려주는 것으로 보통 담보 없이 사업자의 연대보증 등을 통해 대출이 실시된다. 이후 금융권에서 본 PF대출이 실시되거나 분양이 개시되면 회수되는 구조다.
최근 뜨고 있는 NPL형 부동산 대출상품도 옥석가리기가 중요하다. NPL이란 기존 금융권에서 개인 또는 법인에 부동산 등을 담보로 대출을 해줬는데 채무자가 이자를 제때 갚지 못해 대출금을 상환하기 힘들어진 부실채권을 말한다. P2P 업체들은 투자자들의 자금을 모아 NPL에 전문적으로 투자하는 기관에 빌려준다. 기관들은 P2P 업체에서 빌린 돈으로 금융회사로부터 NPL을 사들인 뒤 담보 부동산을 경매에 넘기거나 낙찰받아 더 비싼 값에 재매각하는 방식으로 수익을 낸다.
해당 상품의 수익률은 일반 부동산 P2P보다 높은 20%내외 수준을 웃돌고 있어 매력적이지만 그만큼 위험도 높다는 점을 주목해야 한다. 또 제3의 자산관리기관의 약정을 통해 대출자인 NPL투자전문법인의 연체 및 부실이 생길 시에도 투자금 회수가 가능하도록 안전장치를 마련했는지를 살펴야한다.
신탁수익권을 담보로 하는 상품도 주목할 법하다. 해당 상품의 경우 분양수익이라는 리스크가 있지만 이미 공사가 끝나고 분양도 완료된 물건의 경우 상대적으로 안전하다고 볼 수 있겠다.
내가 투자하는 업체의 부동산 P2P상품의 특성에 대해 직접 확인하기 어렵다면 각사에서 운영하고 있는 온라인 1:1문의센터나 고객센터에 전화해 '채권회수방안'에 대해 자세한 설명을 듣고 신중히 투자를 결정하는 것이 좋다.
또 고수익을 제공하는 업체의 경우 대출자가 해당 업체에 내는 수수료 수준을 파악해보는 것도 방법이다. 수수료 수준이 높은데다 고수익까지 제공하는 업체의 경우 사실상 대출자가 대부업과 유사한 수준으로 돈을 빌린 것이기 때문에 위험률 또한 그만큼 높은 구조다.
[디지털뉴스국 김진솔 기자]