전월세 중개보수료, 얼마를 내야 할까?

전월세 중개보수료, 얼마나 내야 할까?

#지방에서 서울로 올라온 사회초년생 김모씨(30세)는 지난달 회사에서 몇정거장 떨어진 지역에 월세집을 얻었다. 몇몇 공인중개사를 통해 여러 매물을 둘러보고 한군데와 계약을 했는데 예상했던 것보다 많이 나왔다. 게다가 공인중개사 쪽에서 부가가치세도 김씨가 내야한다고 주장해 일단 주긴 했는데 제대로 준 것이 맞는지 궁금해졌다.
우선 부가가치세(vat)는 낼 수도 있고 내지 않을 수도 있다. 2006년 당시 건설교통부(현 국토교통부)가 '중개보수 이외에 부가세를 받을 수 있다'는 유권해석을 내려 공인중개사가 부가세를 요구할 수 있지만 공인중개사와 부가세 금액은 협의할 수도 있다.
공인중개사가 부동산 중개를 한 대가로 받는 보수인 '부동산 중개보수'는 주택(부속 토지 포함)의 중개보수와 중개대상물의 권리관계 등의 확인, 계약금 등의 반환채무이행 보장에 들어가는 실비가 포함되며, 이 중개보수 범위 안에서 특별시와 광역시, 도 또는 특별자치도별로 조례에 따라 다를 수 있다. 주택 외의 중개대상물 중개에 대한 보수는 국토부장관이 정한다.
주택의 경우 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받는데, 매매나 교환의 경우는 거래금액의 0.9% 이하, 임대차 등의 경우에는 거래금액의 0.8% 이하로 받을 수 있다. 일방으로부터 받게되는 경우 금액과 거래 유형에 따라 차이가 있다.
이 때 공인중개사가 중개보수 요율을 법령과 조례에서 정한 중개보수나 실비를 초과해 요구한다면 이는 공인중개사법령 위반이다. 중개대상물 확인설명서에 기재된 요율대로 중개보수를 요구해야만 한다.
계약자는 전월세 거래 중개보수 요율과 한도액을 계약전 알아보고 공인중개사와 중개보수 부담액을 결정한 뒤 확인설명서를 통해 금액을 확인하면 된다.
만약 아파트 전세를 9000만원에 계약했다면 중개보수 요율이 0.4%라 중개보수는 36만원이지만 한도액인 30만원을 지불하면 된다. 거래금액이 6억원 이상의 전세의 중개보수요율은 0.8% 이내에서 결정하는데 당사자간 협의로 조정할 수 있다.

월세의 경우 거래금액은 [보증금+(월세x100)]으로 계산하면 된다. 단 월세 거래금액이 5000만원 미만인 경우에는 [보증금+(월세x70)]을 적용한다.
주낵 이외의 상가나 토지 등은 중개보수요율(0.9% 이내)에 따라 결정되며 당사자간 협의로 조절할 수 있다. 오피스텔은 2015년 1월 '공인중개사법 시행규칙' 개정으로 중개보수요율이 전용면적 85㎡ 이하 주거용 오피스텔에 한해 중개보수료 상한선이 낮아졌다. 개정전에는 전월세 모두 거래금액의 최대 0.9%를 받았지만 개정 후에 매매는 0.5%, 전월세는 0.4%까지만 받을 수 있다. 주거시설이 없는 업무용이나 전용면적 85㎡를 넘는 오피스텔의 상한선은 0.9% 그대로 유지되고 있다.
전월세 계약 만료 2~3개월 전 세입자 사정으로 이사를 가는 경우 중개보수는 집주인이 지불한다는 판례가 있다. 그러나 별도의 특약없이 세입자 사정으로 계약만기 전 이사를 가는 경우 통상 중개보수는 세입자가 부담하는 경우가 많다. 전월세 계약 해지는 당사자간 합의가 필요한데 집주인이 계약해지 합의 조건으로 중개보수를 임차인에게 전가하는 경우가 일반적이기 때문이다.
또한 전월세 만료까지 집주인(임대인)이 별다른 통보를 하지 않았다면 계약은 자동 연장된다. 주택임대차보호법에서는 집주인이 계약이 끝나기 1~6개월 전 계약 갱신이나 재계약 여부를 통지하지 않으면 기존 조건과 동일하게 재계약된 것으로 간주한다.
임병철 부동산114 리서치센터 책임연구원은 "이를 '묵시적 갱신'이라고 표현하는데, 이런 경우 임차인은 언제든 계약해지를 통지할 수 있고 통지한 3개월 뒤부터 효력이 발생한다고 명시돼 이때의 중개보수는 집주인이 부담하게 된다"고 설명했다.
[디지털뉴스국 이미연 기자 enero20@mk.co.kr]