분양권전매 비율이 70%? 하남미사 통계 착시효과

[뉴스&와이] 새 아파트 청약에 당첨된 후 계약금을 납부하면 분양권을 확보하게 된다. 새 아파트에 입주할 수 있는 권리로 전매제한 기간이 끝나면 입주 전까지 사고팔 수 있다. 수도권 민간 분양 아파트의 전매제한 기간은 6개월이고, 지방은 계약금을 납부하면 바로 전매가 가능하다.
　일반적으로 '분양권 거래'는 '분양권 전매'와 같은 의미로 통한다. 분양권을 사고파는 행위는 전매 외에 없는 것도 사실이다.
　하지만 국토교통부가 발표하는 주택거래 통계는 분양권 전매와 '분양권 검인'을 합쳐 분양권 거래로 구분하고 있다. 국토부는 지난해까지는 전매와 검인을 구분하지 않고 분양권 거래로 합쳐서 발표하다가 올해부터는 둘을 나눴다.
　분양권 전매와 검인은 사실 성격이 전혀 다르다. 전매는 앞서 살펴본 것처럼 입주 전에 분양권에 프리미엄(웃돈)을 얹어 사고파는 행위로 투기성이 짙다.

　5억원 아파트를 분양받아서 계약금 5000만원을 투자해 프리미엄 1억원을 얹어 1년 만에 되판다면 세금을 제외해도 수익률은 100%가 된다.
　반면 검인은 프리미엄을 받고 제3자에게 파는 행위가 아니다. 분양 계약자가 입주 시점에 분양권을 주택으로 인정받는 등기를 하는 과정에서 행정관청 도장을 받는 행정절차일 뿐이다. 따라서 검인은 투기와 무관하며 아파트 입주가 많으면 늘었다가 입주가 줄면 감소하게 된다.
　전매와 검인이 다르기 때문에 분양권 투기가 극성을 부리는지를 파악하기 위해서는 전매가 얼마나 많은지, 주택 거래에서 차지하는 비중이 얼마나 되는지 따져봐야지 전매와 검인을 합친 분양권 거래를 봐서는 곤란하다.
　실제로 최근 많은 언론에서는 하남미사신도시 전체 주택 거래 10건 중 7건 이상이 투기가 의심되는 분양권 거래라고 보도했지만 시실과 다르다.
　한국감정원 통계를 분석해 보면 하남시 주택 거래 중 분양권 전매 비율은 △1월 12.0% △2월 8.9% △3월 12.7% △4월 17.0% △5월 17.7% △6월13.2% △7월 14.5% 등이다. 7월까지 평균을 내면 13.8%에 그친다.
　즉, 10건 중 7~8건이 아니라 10건 중 1~2건에 불과하다는 뜻이다.
　그렇다면 7~8건이라는 숫자는 어떻게 나왔을까. 이는 분양권 전매와 검인을 합친 숫자다. 최근 하남미사는 분양권 전매는 줄고 있고 검인은 늘고 있다. 입주가 계속 이어지고 있기 때문이다. 검인이 늘어 분양권 거래 비율이 높게 나온 것일 뿐 전매가 늘어난 것은 아니다. 통계의 착시효과일 뿐이다.
　따라서 투기가 판을 치고 있다는 분석은 설득력이 떨어지고 이를 근거로 전매제한을 강화해야 한다는 주장도 힘을 받기 어렵다.
[문지웅 부동산부 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]