`지하철 역세권 고밀도 개발` 승부수 만지작거리는 박원순

서울시가 지하철역 주변에 임대주택을 공급하기 위해 역세권 고밀도 개발을 검토하고 있다. 최악의 전세난과 집값 부담으로 서울에서 경기도 등으로 빠져나가는 인구가 늘면서 ‘서울 인구 1000만명 붕괴 가능성이 높아졌기 때문이다.
28일 서울시와 SH공사 등에 따르면 시는 사회초년생과 신혼부부 등 젊은층의 서울 탈출을 막기 위해 직주근접의 매력 덕에 주거 선호도가 높은 역세권 부지의 용적률 상향과 용도지역 변경 등을 통해 주변 시세보다 저렴한 월세형 임대주택을 공급하는 방안을 마련하고 있다. 이르면 다음달 관련 대책을 발표할 계획이다.
기본적인 틀은 역세권 시프트(장기전세주택)와 비슷하다. 서울시는 지난 2008년 지하철역에서 반경 250m 이내는 준주거지역, 250~500m 이내는 제3종 일반주거지역으로 각각 용도지역을 상향하고, 추가로 얻은 용적률의 50%는 전세시세의 80% 이하 가격에 최장 20년까지 살 수 있는 시프트를 공급하도록 했다. 준주거지역 용적률은 법상 최고 한도인 500%까지 높히는 것이 허용됐다. 이번에는 시프트 대신 월세형 임대주택을 짓도록 하고 이를 리츠나 부동산펀드 등이 매입하는 방안이 검토되고 있다.
역세권 주변 땅은 대부분 민간이 가지고 있다. 서울시는 일반상업지역으로 종상향하는 것까지도 검토하고 있는 것으로 알려졌다. 서울시 관계자는 현실적으로 상업지역까지 종상향하는 것은 어렵지만 민간 참여를 이끌어내려면 파격적인 방안이 필요하다는 인식을 갖고 있다”며 담당 공무원들 사이에서 ‘전시(戰時) 상황이라는 말도 나온다”고 전했다. 이같은 역세권 고밀복합 개발을 통한 임대주택은 박원순 시장이 직접 국과장에게 주문했다고 한다. 홍콩과 도쿄 등 세계 주요 도시의 역세권 개발을 사례로 들며 특정 부지는 주변 용도와 상관없이 종상향하는 ‘스팟 조닝(spot zoning) 등도 언급한 것으로 전해졌다. 시는 최근 지금까지 서울시내에 지어진 임대주택 입지를 전수 조사하고 있다.

사실 서울시가 역세권 개발에 주목한 것은 이번이 처음이 아니다. 오세훈 전 서울시장은 ‘대중교통 중심 지속가능한 도시를 만들기 위해 지하철역 중심의 토지 이용 강화 방안 마련에 나섰고, 역세권 시프트가 그 대표적 사례다. 역세권 시프트는 취지는 좋았지만 결과적으로 땅값을 뛰게 했고, 공공임대주택에 대한 거부감, 부동산 경기 침체로 인한 뉴타운·재정비 구역 잇단 해제 등으로 크게 성과를 거두지 못했다. 또 시프트는 청약통장이 필요한데다 수억원의 보증금이 필요해 젊은 수요자들은 혜택을 보기 어려웠다. SH공사도 입주자들의 보증금이 부채로 잡히고 건물 관리가 쉽지 않은 등 지으면 지을수록 부담이 돼 왔다.
전문가들은 박원순판 역세권 임대주택이 성공하려면 민간의 마음을 사로잡는 인센티브가 필요하다고 지적한다. 업계 관계자는 공공임대주택을 민간에 위탁해 운영·관리할 수 있으면 토지·건물주들이 갖고 있는 공공임대주택에 대한 거부감을 줄일 수 있을 것”이라고 조언했다. 또 도시계획 관련 시의 심의를 거치다보면 용적률 인센티브가 점점 깎이고 인허가에 시간이 걸린 탓에 사업 포기하는 사례가 적지 않았던 만큼 행정 불확실성을 낮추는 장치도 필요하다는 지적이다.
[임영신 기자]