[李기자의 리얼티 톡] 외국인 렌탈 주택 투자 생각 중이라면…

#전업주부인 박모씨(49세, 여)는 3년 전 외국인을 대상으로 한 렌탈 아파트의 수익률이 좋다는 정보를 듣고 이태원에 84㎡ 아파트를 샀다. 당시 시세는 6억5000만원이었지만 실투자금은 3억5000만원 수준이고 나머지 부족한 금액은 대출로 채웠다.
김씨가 산 아파트는 매입 즉시 외국인에게 월세를 주게 됐고, 보증금 없이 연 3700만원을 한꺼번에 받았다. 대출이자 3.3%를 감안하면 7.2% 수익률이다.
게다가 현재 아파트 시세는 6억8000만원으로 3년 새 3000만원의 시세차익까지 봤다.
국내와는 다르게 외국은 전세개념이 없어 모든 주택임대는 월세를 지불하고 거주하는 방식을 취하고 있다. 국내의 외국인 주택렌탈사업도 마찬가지로 임대 시 1년치 월세를 미리 받는 경우가 대부분이다. 평택의 경우 미군은 월세를 받고, 미 군무원은 1년치를 선불로 받는 것으로 알려져 있다.
평택 분양전문대행사 미라클KJ 김기열 대표는 미군이 주둔하는 지역은 수요가 안정되어 있고 생활 반경이 넓지 않기 때문에 상권이 집중되어 있는 것이 특징이며 임대 대상은 미군과 가족 및 관련 종사자들”이라며 미군에 임대할 때 개인계약이 아닌 미군주택과에서 임대주택을 직접 체크하고 계약을 체결하기 때문에 안전하고, 수익률도 타 수익형부동산보다 2~5% 높다”고 설명했다.
그동안 대표적인 지역으로 이태원, 동두천, 의정부, 송탄, 평택 등 공통적으로 미군기지가 주둔해 있는 지역으로 외국인 주택렌탈 사업지로 꼽혀왔는데 최근 평택에 대규모 미군기지 이전이 본격화되면서 평택, 송탄, 아산이 외국인 임대전용주택에 관한 관심이 점점 높아지고 있다.
특히 평택의 경우 안정리에 서울 용산과 경기 동두천, 의정부 등 전국 50여개 기지의 90%가 이전해 현재 9500명 수준의 미군과 미군가족 및 관련종사자가 8만여명으로 늘어나고 고덕삼성산업단지, LG전자 등 대기업 산업단지 이전이 예정되어있다.
외국인을 대상으로 한 렌탈 부동산에 투자를 고려 중이라면, 어떤 부분들에 좀 더 신경을 써야할까.
우선 입지 못지않게 내부가 중요하다. 실제 사용자인 외국인에게 익숙하지 않은 내부와 상권이 형성되어 있다면 공실이 발생할 수 있기 때문.

외국인 임대 주택을 분양받을 때 주의할 점은 외국인의 생활 패턴과 집의 형태가 맞아야 하고 생활하는데 불편함이 없어야한다.
실제 건설사들은 외국인 렌탈아파트를 지을 때 이런 부분들을 감안해 건축한다. 슬래브 두께를 늘려 미군들이 특히 예민해하는 세대 층간소음도 최소화하거나, 2개 층 높이 필로티를 형성해 개방감 및 편의성을 확보하기도 한다. 층고를 높여 큰 키의 외국인에게 공간감과 개방감을 확대한 환경을 제공하기도 한다.
평소에도 운동을 즐기는 미군들은 조깅, 산책 등 간단한 운동을 할 수 있는 편의시설도 필수다.
입지 역시 중요하다. 외국인이 주로 근무하는 근무지역과 가까운 곳이나, 역세권, 미군의 경우 군부대에서 30분 안에 있는 지역의 상품을 분양받는 것이 좋다.
외국인 렌탈사업에 전적으로 뛰어들 생각이라면 원활한 대화 정도는 가능한 영어 회화 실력도 필요하다. 물론 중개사를 통해 계약을 하게 되지만 내 집에 들어온 임차인과 소통이 되지 않는다면 불편하고 자칫 곤란한 상황을 겪게 될 수도 있기 때문.
이수건설 ‘평택 브라운스톤 험프리스는 외국인 전문 렌탈아파트로 평택에 이전하는 군부대 입구에서 650m거리에 있고, 분양가는 3.3㎡당 800만원 선이며 견본주택은 강남역 4번 출구 인근에 마련됐다. 입주는 2016년 하반기 예정이다.
이 외에도 평택지역 외국인렌탈 분양 또는 예정인 현장은 ‘평택 파라디아, 평택시 원정리 ‘케이너 빌리지, 평택시 신장동 ‘힐탑 포레스트 레지던스, 평택시 서정동 ‘서정 스마트빌 듀오2차‘ 등이 있다.
한국창업부동산정보원 권강수 이사는 외국인 주택임대의 특징은 보증금이 적거나 없는 대신 월세가 비중이 크다”며 수익률이 높지만 임차인이 관리비를 내지 않고 나가거나 집을 비워야 할 때 주택임대차보호법상의 2년을 주장해 나가지 않고 버틸 수가 있으므로 계약서 작성시 이러한 문제를 명백히 해야한다”고 당부했다.
[매경닷컴 이미연 기자]

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