컬리어스 "한국 물류 시장, 금리상승에도 투자 관심 지속"

글로벌 부동산 컨설팅 업체 컬리어스, 한국 물류시장 보고서 발표
지난해 물류 거래 자산 규모 10.4조 원...신규 개발보다 완공 센터 선호
"저온 창고 공급 증가에 공실률 높아질 수도"

글로벌 부동산 컨설팅 업체 컬리어스가 한국 물류센터 투자시장의 현황과 주요 이슈에 관한 물류 시장 보고서를 발표했습니다. 컬리어스는 보고서에서 지난해 한국의 전체 물류자산 거래 규모가 10조 4천억 원으로, 이 가운데 7조 4천억 원(70% 이상)이 수도권역에서 이루어졌다고 밝혔습니다.

보고서는 또, 물류센터 투자 선호로 인한 매매단가 상승세가 이어지는 가운데 물류센터 개발 건설비용 상승으로 인해 투자 결정을 보류하는 투자자가 등장하고 있다고 진단했습니다. 올해 상반기까지 물류 거래 규모는 약2조 원으로 올해 거래 규모는 작년 대비 감소해 작년 최고치 대비 감소할 것으로 전망했습니다.

조성욱 컬리어스 코리아의 자본시장 및 투자 서비스 전무는 금리상승 기조 및 공사비 상승으로 올해 물류 거래 규모는 작년대비 감소할 것으로 전망되지만 장기적으로 물류센터에 대한 투자자들의 관심은 지속될 것으로 보인다”고 설명했습니다. 조 전무는 특히 개발원가 상승으로 인해 투자자들은 개발을 통한 수익률 극대화 전략에서 이미 완공된 물류 자산의 투자로 선회하고 있다” 고 덧붙였습니다.

로버트 윌킨스 컬리어스 코리아 대표는 해외 투자자들의 활동에 주목해야 한다고 강조하고 있습니다. 최근 금리 상승으로 자금력에 여유가 있는 해외 투자자들의 활동이 활발해 질 가능성이 크다는 겁니다. 장현주 컬리어스 코리아 리서치 부문 이사는 공사비 상승 및 인허가 규제 강화로 물류센터의 공급 시기가 예정보다 늦어질 수 있다"며 "예상과 달리 향후 2년 간 물류센터의 공급량은 공사 지연으로 인해 줄어들 것"으로 예상했습니다.

이번 컬리어스의 물류시장 보고서는 수도권을 중심으로 주요 투자자가 소유하고 있는 물류센터를 기초로 서북부, 동북부, 서남부, 동남부 등 4개의 큰 권역으로 나누어 주요 물류 센터의 현황과 매매 사례를 분석했습니다. 주요 투자자가 소유한 수도권의 전체 물류센터는 2021년 기준 약 350여 개에 달합니다.

이 가운데 주요 투자자의 물류센터 소유 수 기준으로 용인과 이천에 포함된 동남부에 절반 가까이 집중돼 있었습니다. 동남부 다음으로는 인천이 포함되어 있는 서북부가 물류센터의 공급이 많았습니다. 서북부는 공급 예정도 많아 동남부에 이어 서북부가 제2의 물류센터 공급지가 될 것으로 전망됐습니다.

2022년 상반기 보유 자산 투자 금액 기준으로 물류 자산을 가장 많이 소유하고 있는 투자자는 마스턴 투자운용이었습니다. 마스턴은 올해 상반기 기준 약 20개의 물류 자산을 소유하고 있었고 국내 물류센터 전문 투자자인 ADF 자산운용과 ESR 켄달스퀘어 리츠가 뒤를 이었습니다.

한편, 자재가격 급등으로 인한 개발원가 상승으로 인해 물류센터 개발을 하고 있는 시행사나 자산 운용사 등의 투자자들은 공사비 상승 우려로 공급 시기를 늦추고 있는 것으로 조사됐습니다. 실제, 이미 착공에 들어간 물류센터를 개발하고 있는 시공사들이 시행사를 상대로 공사비 증액을 요구하고 있는 것으로 알려졌습니다. 이에 따라 투자자들은 개발을 통한 수익률 극대화 전략에서 이미 완공된 물류 자산의 투자로 선회하고 있는 것으로 보입니다.

또, 신선식품 시장 확대에 따른 저온창고 공급증가로 저온창고 공실에 대한 우려 역시 커지고 있는 것으로 조사됐습니다. 그동안 신선식품 배달시장의 확장에 따른 저온창고에 대한 수요가 증가하면서 투자자들은 저온창고에 대한 공급과 투자가 늘면서 임차인을 확보하지 못했던 선매입 저온창고 물류 자산의 경우 공실 리스크가 증가할 수 있다는 분석입니다. 이에 따라, 기존 저온 창고로 설계됐던 개발 예정 물류자산들의 설계 변경 사례가 증가할 것으로 보입니다.

다만, 전자상거래 및 택배 물동량은 지속적으로 증가하면서 3PL 및 전자상거래 업체의 임차 수요는 지속될 것으로 전망됐습니다. 또, 물류센터의 효율적 관리를 위한 기술이 고도화하면서 ESG를 도입하는 물류센터도 증가할 것으로 기대됩니다.

[정광재 기자 indianpao@hanmail.net]