"부부합산소득 생애최초구입자 대출한도 늘어난다"...올 하반기 시행되는 부동산 제도는

이달부터 2주택 이상 양도소득세 중과 부담이 커지면서 시장 관망세가 짙어지는 가운데 정부가 발표한 총 25번의 주택시장 안정화·공급 대책 중 상당수가 올 하반기부터 본격 시행될 예정이다. 부동산 시장은 정부 정책에 따라 크게 요동치는 특성이 있는 만큼, 미리 알고 대처하면 재산성 손해를 예방할 수 있다.
하반기 부동산 시장에 어떤 변화가 있는지 새롭게 시작하거나 변경·시행되는 부동산 제도에 대해 정리했다.
21일 직방에 따르면 다음 달에는 올 하반기 중 가장 많은 제도가 시행된다. 먼저 무주택 실수요자들의 내 집 마련을 위해 주택담보대출 우대혜택을 받을 수 있는 대상 조건 중 소득기준과 주택가격기준이 모두 완화된다. 부부합산소득 기준이 종전에는 8000만원 이하였으나 9000만원 이하로 상향 조정되며 생애최초구입자는 1억원 미만으로 상향된다.
주택가격 기준도 투기과열지구는 종전 6억원 이하에서 9억원 이하로, 조정대상지역은 종전 5억원 이하에서 8억원 이하로 완화된다.

또한 우대혜택에서 LTV(담보인정비율)가 기존 10% 포인트에서 최대 20% 포인트로 늘어난다. 이번에 주택가격기준이 완화되면서 우대혜택이 생겨난 투기과열지구 6억~9억원 이하는 50%, 조정대상지역 5억~8억원 이하는 60%로 10% 포인트가 적용된다. 단, 우대혜택이 가계부채와 시장에 미치는 영향을 고려해 대출 최대한도를 4억원으로 설정했다.

청년·신혼부부 등 주거취약계층 지원 확대

청년·신혼부부 등 주거취약계층 지원이 확대된다. 청년들의 주거비용 부담을 줄일 수 있도록 청년 맞춤형 전세보증의 1인당 한도를 최대 7000만원에서 최대 1억원으로 높이고 보증료도 연간 0.05%에서 0.02%로 낮아진다. 공급규모 제한(총 4조1000억원)도 폐지해 보다 많은 청년에게 혜택이 돌아갈 것으로 기대된다.

2021년 하반기 달라지는 부동산 제도 [자료 = 직방]

다음달 14일부터는 투기과열지구 지정 검토주기가 단축된다. 주택가격 안정을 위해 투기과열지구는 1년 단위로 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 지정, 해제해왔다. 하지만, 이 검토주기가 조정대상지역과 같이 '반기' 단위로 단축될 예정이다.
같은날 새로운 정비사업 유형인 '공공재개발사업·공공재건축사업'이 신설된다. 정비사업은 주거환경 개선 및 도시 내 주택공급에 중요한 역할을 할 수 있으나 주민간 갈등이나 사업성 부족 등으로 진행에 난항을 겪는 현장이 많았다. 이에 지역주민이 원할 경우에 한국토지주택공사(LH) 등 공공기관이 사업시행자 등으로 참여해 사업을 촉진하는 새로운 정비사업 유형이 신설된다. 신설되는 공공재개발사업과 공공재건축사업은 용적률과 녹지 확고기준 완화 인센티브를 제공한다.
15일에는 무주택 실수요자들이 기대려온 공공분양주택 1차 물량에 대한 입주자 모집공고를 시작으로 본격적인 사전청약 일정에 들어간다. 3기 신도시인 인천계양을 비롯해 총 4400가구가 첫번째 사전청약을 진행한다. 인천계양은 신혼희망타운 300가구를 포함해 1100가구를 공급할 예정이다. 남양주진접2(1600가구)와 성남복정1(1000가구), 의왕청계2(300가구), 위례(400가구)도 사전청약을 준비 중이다.
부동산 거래당사자와 업계간 갈등이 첨예한 중개보수 개선도 7~8월 중 변동될 가능성이 높다. 당초 실태조사 등 연구용역을 통해 6~7월께 개선안을 발표할 예정이었으나, 일정이 다소 늦어졌다.
앞서 국민권익위원회가 지난 2월 9일 주택 중개보수 개선안을 권고한 데 이어 국토교통부가 개선을 위한 전담조직을 마련한 바 있다. 권익위가 권고한 4가지 안은 ▲거래금액 구간표준 5단계→7단계 세분화 및 구간별 누진방식 고정요율 ▲1안+고가 주택 거래 시에는 공인중개사-거래당사자간 협의로 중개보수 비용 결정 ▲ 거래금액 상관없이 단일요율제나 단일정액제 적용 ▲매매·임대 구분없이 0.3%∼0.9% 요율 범위내에서 협의해 중개보수 결정하는 방식이다.

주택공급 계약 취소 및 공공재개발사업 분양가상한제 제외

9월 10일부터는 부정한 방법으로 주택을 공급받으면 체결됐던 주택공급계약은 반드시 취소하도록 개정된 관련법이 시행된다. 종전에는 부정한 방법으로 체결된 주택공급계약을 '취소할 수 있다'였지만 앞으로는 반드시 '취소해야 한다'로 강화됐다.
다만 공급질서 교란행위가 있었다는 사실을 모르고 주택(또는 주택 입주자 지위)을 취득한 선의의 매수인은 자신이 공급질서 교란행위와 무관함을 소명하면 공급계약을 취소할 수 없다.
10월 14일부터는 공공재개발사업 분양가상한제 제외와 2차 사전청약이 진행될 예정이다. 공공재개발사업의 사업성을 위해 공공재개발사업으로 공급되는 주택의 경우 분양가상한제가 적용되지 않는다. 다만, 실수요자 보호를 위해 공공택지 외 분양가상한제 적용지역에서 공급되는 주택은 거주의무(최대 5년) 및 전매제한(최대 10년) 규제를 받게 된다.
이달 남양주왕숙 2등 공공분양주택 2차 사전청약도 진행된다. 남양주왕숙2는 신혼희망타운 공급 없이 1400가구를 공급할 예정이다. 아울러 인천검단 (1200가구), 파주운정3 (1200가구), 군포대야미 (1000가구), 의정부우정 (1000가구), 성남낙생 (900가구) 등이 사전청약을 준비하고 있다. 이 중 성남낙생, 성남복정2, 군포대야미, 의왕월암, 수원당수, 부천원종은 공급가구수 모두 신혼희망타운 공급이다.
3차와 4차 사전청약은 각각 11월과 12월 계획돼 있다. 3차 사전청약은 신혼희망타운 2100가구를 포함해 총 4100가구가 공급될 예정이다. 3기 신도시인 하남교산(1100가구)과 시흥하중 (700가구), 양주회천 (800가구), 과천주암 (1500가구)에서 사전청약이 진행될 예정이다.
4차 사전청약에는 3기 신도시가 3곳(남양주왕숙 2300가구·부천대장 1900가구·고양창릉 1700가구) 총 5900가구가 공급된다. 이외에 안산신길2(1400가구), 시흥거모(1300가구), 구리갈매역세권(1100가구), 안산장상(1000가구) 총 1만2600가구도 함께 사전청약을 접수한다.
11월에는 새 임대차 3법 중 가장 늦게 도입된 '임대차 신고제'에 따른 실거래정보가 시범공개된다. 임대차 신고제가 시행일로부터 1년 동안 계도기간(2021년 6월 1일~2022년 5월 31일) 운영으로 임대차 실거래정보 전수를 바로 반영하지는 못하겠지만, 임대차시장에 대한 정보가 확보되는 만큼 보다 투명한 임대차시장 형성에 도움이 될 것으로 기대를 모은다. 다만, 일각에서는 임대차 신고내용이 과세정보로 활용돼 세부담 증가, 임대료 전가 등으로 이어질 수 있다는 우려도 제기된다.
[조성신 매경닷컴 기자]