서울시 역세권개발 인센티브…늘어난 용적률 절반 민간분양

역세권인 경우 용적률을 기존 400%에서 최대 700%까지 완화하는 '역세권 복합개발'의 구체적인 운용 방침이 나왔다. 용적률 증가분 중 절반은 민간에서 분양(25%)과 공공지원민간임대(25%, 10년 후 분양전환)로, 나머지 절반은 공공에서 임대(35% 이상)와 공공시설(15%이하)로 공급해 역세권 재정비에 나선다는 복안이다. 업계에서도 주택 공급을 획기적으로 확대할 수준이라고 환영하는 분위기다. 다만 구릉지에는 이를 적용하지 않기로 해 강북 일부 지역은 제외될 전망이다.
서울시는 이 같은 내용을 담은 '역세권 복합개발(고밀주거) 지구단위계획 수립 기준'을 마련하고 시행한다고 2일 밝혔다. 이는 지난해 국토교통부가 발표한 8·4 공급대책의 후속 조치로, 역세권 주거지역인 경우 용적률을 700%(법적 상한의 140%)까지 완화하는 사업을 어떻게 운용할 것인지에 대한 방침을 수립한 셈이다.
가령 용적률 250%인 3종일반주거지역이 600%로 상향되는 경우 용적률 증가분은 350%포인트다.이때 증가분 절반인 175%는 민간에서 분양 및 10년 후 분양하는 민간임대로 수익을 보전하고 나머지 절반은 공공기여로 활용한다. 공공임대 비율은 122.5%(공공기여로 넘겨받은 용적률 중 70%)로 용적률 증가분의 35%다. 나머지 공공기여분은 공공청사 등 공공시설 활용에 쓴다. 사업 대상지는 역세권(승강장 경계 반경 250m) 중 개발 여력을 갖춘 주거지역이다. 2종(7층)·2종·3종일반주거지역을 준주거지역으로 상향하는 동시에 조례상 최대 400%로 관리하던 용적률 상한을 700%까지 완화해 복합 개발한다. 증가하는 교통량에 따라 용적률을 조정할 전망이다.
단 구릉지는 역세권 복합개발 대상에서 제외하기로 하면서 강북 지역은 일부가 제외될 가능성이 커졌다. 상계뉴타운 인근 당고개역 역세권이 대표적인데 이곳은 해발고도가 40m를 넘는다. 구릉지 또는 저층주거지와 가까운 2종일반주거지역은 사업 대상에서 제외하기로 하면서 홍제역 등 서북권 역세권도 사업지를 구체적으로 들여다봐야 적용 여부가 정해질 전망이다.

고밀 개발을 실현하기 위해 높이 제한 완화책도 담았다. 기존에 정한 높이 제한을 상한 용적률과 연동해 최대 2배까지 차등적으로 완화할 수 있도록 했다. 서울시는 그동안 기존 건축물 높이 제한으로 용적률 500% 이상 고층고밀주거 조성이 여의치 않았다고 설명했다. 이번 사업은 민간 개발로 지난 2·4 대책에 발표된 도심 공공주택 복합개발사업과는 다르다. 국토부는 지난달 은평구 증산4구역이 주민 3분의 2 이상 동의를 확보해 공공주택 복합개발 요건을 갖췄다고 밝혔다.
한시적인 제도가 아니라 운용 과정에서 적절성을 따져보고 향후 보완할 가능성이 높다. 서울시 관계자는 "역세권이라는 특수해를 풀기 위한 제도"라며 "기반시설 용량·도시 경관 등을 따져 사업을 추진할 계획"이라고 했다. 업계에서도 "주택 공급을 확대할 획기적 방안으로 세금 등 비용 관련 내용이 구체화되면 사업 참여지가 많아질 것"이라고 밝혔다.
[이축복 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]