국토부 공급대책 발표날 오세훈은 재개발 규제 완화…정부, '대결구도' 경계

국토교통부 2·4공급대책 후속조치 꾸준히 발표
서울시 "재개발 규제 완화해 주택공급"…'박원순 대못' 뽑는다
국토부 "공공vs민간 경쟁관계 아니다"

국토교통부는 이른바 2·4대책이라고 불리는 '3080+ 대도시권 주택공급방안' 발표 이후 꾸준히 도심 공공주택 복합사업 후보지를 발표하고 있습니다. 이와 동시에 서울시가 재개발 사업의 규제 완화를 예고하면서 주택공급 정책에 국토부와 서울시간 불협화음이 발생할 수 있다는 우려가 나옵니다.

국토부, 2·4대책 후속조치…22만여 호 공급”

어제(26일) 국토교통부는 서울 중랑구 5곳과 인천 미추홀구 1곳, 부평구 2곳 등 모두 8곳의 4차 선도사업 후보지를 발표했습니다. 예상되는 공급 주택 규모는 1만 1600호입니다.

4차 후보지를 포함한 2.4대책 관련 후보지는 모두 약 22만 8400호의 신규 주택을 공급할 수 있는 규모가 됩니다.

3차까지 발표한 복합사업 후보지에 대한 절차도 차질 없이 진행 중이라는 것이 국토부 설명입니다.

1차 때 발표한 도봉구와 영등포, 은평구 등 21곳과 2차 때 발표한 동대문구와 강북구 등 13곳에 대해서는 지난달 1단계 주민설명회를 마치고 사업계획안을 마련 중입니다. 동의율이 높은 지역을 중심으로 지자체 협의를 거쳐 2단계 주민설명회를 계획 중입니다.

대구 남구와 부산 진구, 대구 달서구 등 3차 발표 후보지에 대해서도 1단계 주민설명회를 마치는 즉시 사업계획안을 마련할 방침입니다.

3080+ 주택공급방안 사업별 후보지 현황 / 출처 = 국토교통부

서울시 "재개발 문턱 낮춰 13만 호 공급"

서울의 한 재개발 추진지역 / 사진 = 매일경제

이런 가운데 서울시는 '6대 재개발 규제완화'를 통해 2025년까지 모두 13만 호의 주택을 공급하기로 했습니다.

구체적으로 ▲ ‘주거정비지수제 폐지 ▲ ‘공공기획 전면 도입을 통한 정비구역 지정기간 단축(5년→2년) ▲ 주민동의율 민주적 절차 강화 및 확인단계 간소화 ▲ 재개발해제구역 중 노후지역 신규구역 지정 ▲ ‘2종 7층 일반주거지역 규제 완화 통한 사업성 개선 ▲ 매년 ‘재개발구역 지정 공모 통한 구역 발굴 등입니다.

◆ 주거정비지수제 폐지
주거정비지수제는 주거지 정비가 얼마나 필요한지를 정략적·정성적으로 평가하는 방식으로 2015년 고 박원순 전 서울시장 때 도입됐습니다. 강북 재개발을 가로막는 대표적인 대못 규제로 꼽혔습니다. 노후 저층주거지 가운데 14% 수준이었던 재개발 가능 지역이 약 50% 정도로 늘어날 것으로 보입니다.

재개발 구역지정을 위한 법적요건인 ▴필수항목(노후도 동수 2/3 이상, 구역면적 1만㎡ 이상) ▴선택항목(노후도 연면적 2/3 이상, 주택접도율 40%, 과소필지 40%, 호수밀도 60세대/ha) 가운데 1개 이상을 충족하면 됩니다.

◆ 정비구역 지정기간 단축

공공기획 전면도입으로 재개발 구역지정 기간 단축 / 출처 = 서울시

서울시는 또 사전타당성조사부터 정비계획 수립 단계까지 서울시가 주도해 공공성이 담보된 정비계획을 수립할 방침입니다. 이른바 ‘공공기획입니다.

공공기획을 통해 기존에는 자치구가 맡아 42개월 정도 걸리던 절차를 14개월로 단축할 수 있습니다. 6개월 걸리던 주민제안과 사전검토 절차도 4개월로 줄이고 정비구역 지정을 위한 법정절차는 1년에서 반년으로 줄입니다.

◆ 주민동의율 간소화
현재 주민제안(10%) → 사전타당성 조사(50%) → 정비구역 지정(3분의 2 이상) 등으로 이뤄진 추진 과정에서 주민동의율 확인 절차를 2단계로 줄입니다.

공공기획 도입으로 사전타당성 조사 단계가 통합되는대신, 사업 초기 단계인 주민제안 단계에서 동의율을 기존 10%에서 30%로 높여 주민 간 갈등을 최소화할 방침입니다.

주민동의율 확인 절차 간소화 / 출처 = 서울시

◆ 재개발 해제 신규구역 지정
주민합의에 따라 재개발 해제구역 가운데 주거환경 개선이 반드시 필요한 곳은 신규구역으로 지정합니다.

재개발 해제지역 316곳 가운데 54%인 약 170여 곳은 여전히 건물 노후화가 심각하다는 것이 서울시의 판단입니다. 주민 의사에 따라 구역지정이 가능할 전망입니다.

해제지역 70%가 서울 동북권과 서남권에 집중돼 있습니다.

재개발해제구역 중 노후지역 신규구역으로 지정 / 출처 = 서울시

◆ 2종 7층 일반주거지역 사업성 개선
2종 일반주거지역 가운데 난개발을 막기 위해 7층 이하로 층고가 제한된 지역에 대해 ‘재개발 추진시 규제를 완화합니다. 정비계획을 수립할 때 기존 190%였던 용적률을 200%로 적용받으면서 7층 이상으로 건축이 가능해져 사업성이 개선될 것으로 기대됩니다.

서울시의 전체 주거지역 325㎢ 가운데 2종 일반주거지역은 43%에 해당하는 140㎢ 정도입니다. 이 중에서도 2종 7층 지역은 약 61%에 해당하는 85㎢입니다. 이들 지역에 대한 용적률 규제 완화로 층고 상향이 가능해지는 것입니다.

2종7층 지역을 2종일반 수준으로 규제 완화 / 출처 = 서울시

◆ 매년 재개발구역 지정 공모
서울시는 매년 ‘재개발구역 지정 공모를 실시해 연간 25개 이상 구역을 발굴할 계획입니다.

재건축 정상화도 추진…투기방지 총력

서울시는 이 같은 6가지 규제완화책을 담은 ‘도시 및 주거환경정비 기본계획 변경을 오는 10월까지 마무리합니다. 이를 통해 2025년까지 연평균 2만 6,000호, 5년간 모두 13만 호를 공급할 계획입니다.

또 앞으로 발표할 예정인 재건축 정상화 방안을 통해 연평균 2만 2,000호씩 모두 11만 호를 공급해, ‘재개발‧재건축 정상화로 2025년까지 모두 24만 호의 주택공급을 추진합니다.

아울러 투기방지 대책에도 모든 방안을 총동원하기로 했습니다. 후보지 선정 후에는 실소유자만 거래 가능하도록 하는 ‘토지거래허가구역 지정 등의 조치를 취할 예정입니다.

오세훈 서울시장은 주택가격 급등의 핵심원인은 수요에 비해 턱없이 부족한 주택공급”이라며 최근 10년 간 주택공급 기회감소를 만회해 나가겠다”고 밝혔습니다.

국토부-서울시 불협화음 가능성?

서울시의 재개발 규제 완화 발표와 국토교통부의 4차 공공주택 후보지 발표는 단 1시간의 시차를 두고 이뤄졌습니다.

자칫 오세훈식 민간 주도 주택공급과 국토부의 공공 주도 주택공급 대책 간에 대결구도로 인식될 수 있는 대목입니다. 사업추진 주체인 주민들이 두 가지 추진방안을 두고 저울질을 할 가능성이 있기 때문입니다.

이에 대해 김영한 국토교통부 주택정책관은 어제(26일) ‘제9차 위클리 주택공급 브리핑에서 발표일정에 큰 의미를 부여하지는 않아 주셨으면 좋겠다”면서 서울시와 실무협의체를 가동해서 재개발, 재건축을 포함한 다양한 현안에 대해서 의견을 공유하고 앞으로 어떻게 진행돼야 될지 면밀하게 협의를 하고 있다”고 강조했습니다. 이어 재개발 활성화 방안에 대해서도 내용이라든지 이런 부분들에 대해서 서울시하고 협의가 있었던 부분”이라고 덧붙였습니다.

서울시가 국토부와 정책적 협의 없이 일방적으로 발표한 내용이 아니라는 것입니다. 그러면서 주거정비지수제를 폐지한다든지 기존에 재개발구역으로 있다가 해제된 지역을 신규지정한다든지 이런 것은 정비계획의 수립권자, 정비구역의 지정권자로서 서울시장이 자체적인 판단에 따라서 추진할 수 있는 사항”이라고 설명했습니다.

아울러 시장 안정을 도모하면서 민간과 공공의 주택공급을 다 같이 활성화시켜나간다는 기본적인 목표에 대해서 서울시와 국토부가 함께 공유하고 협력해나가고 있다”고 밝혔습니다.

일각에서 공공개발과 민간재개발을 경쟁관계로 보는 인식을 경계하면서, 둘의 조화를 통해 주택공급이라는 목표를 달성하는 것이 더 중요하다는 뜻으로 풀이됩니다.

[ 신동규 기자 / easternk@mbn.co.kr ]