한강 마주하고 갈린 주택시장…강남 재건축 신고가 강북 재개발 찬바람

주택 가격 상승세가 주춤해지고, 거래가 크게 위축된 가운데 한강을 사이에 두고 정비사업 구역간 희비가 엇갈리고 있다. 민간이 주도해서 개발할 재건축 단지에선 신고가 거래가 심심치 않게 나오는 반면, 공공 주도 추진 예정인 재개발 단지에는 찬바람이 불고 있다.
1일 한국부동산원 자료에 따르면 서울 아파트값은 '2·4 공급대책' 발표 직전인 2월 첫째 주 0.10%로 가장 많이 오른 후 6주 연속(0.09%→0.08%→0.08%→0.07%→0.07%→0.06%) 상승 폭이 작아지고 있다.
다만, 강남과 강북지역 정비사업장은 사뭇 다른 모습을 보이고 있다. 4·7 서울시장 보궐선거를 앞두고 여야 후보들이 재건축 규제 완화를 시사하면서 서울 강남권을 중심으로 재건축과 집값 상승에 대한 기대감이 커지고 있다.
박영선 더불어민주당 후보는 "서울은 평당 1000만원대 반값 아파트로 내 집 마련의 간절한 꿈을 원하는 서민들의 꿈을 이뤄주는 그러한 서울이 될 것"이라며 재건축·재개발 추진을 예고했다. 오세훈 국민의힘 후보는 "취임하면 일주일 안에 재건축·재개발 규제를 풀겠다"며 '한강변 '35층 룰'(한강변 아파트 층수를 35층 이하로 제한) 완화', '안전진단 통과 기준 완화', '재건축초과이익환수제 규제 완화' 등 정비사업 관련 규제를 사실상 모두 풀겠다고 공약했다.

박 후보는 정비사업을 통해 생긴 이익을 공공과 민간이 함께 공유해야 한다는 조건부 허용인 데 비해 오 후보는 가능한 모두 규제를 풀어야 집값을 잡을 수 있다고 주장했다.
서울시장 보궐선거를 앞두고 민간 정비사업 추진에 대한 기대가 커지면서 강남구 재건축 단지들 위주로 신고가가 속출하고 있다. 국토부 실거래 공개 시스템을 보면 강남구 압구정동 현대아파트1차(전용 196.21㎡)는 지난달 15일 63억원(10층)에 거래됐다. 이는 한 달 전 실거래가격 51억5000만원보다 10억원 이상 뛴 가격이다. 강남구 대치동 은마아파트(전용 76.79㎡)도 지난 1월 21억7000만원에 2월에는 22억원, 지난달 2일에는 22억4000만원에 거래되면서 신고가를 잇따라 경신했다.
서울 강남 압구정동 미성1차도 거래절벽 속 가격 추이는 오름세다. 지난 1월 전용180.56㎡(4층)짜리가 43억원에 매매됐다. 작년 5월 32억원(2층)에 손바뀜이 있었는데, 역시 약 10억원 가량이 뛴 것이다.

서울 동작구 흑석동 흑석2구역 모습 [사진 = 연합뉴스]

반면 재개발을 추진하는 구역의 단독주택과 연립주택 시장은 거래가 급감하고 있다. 정부가 강북권 재개발을 '공공 방식'으로 추진하겠다는 여파로, 투기를 막기 위해 빼든 '현금 청산'이 결정적인 영향을 준것으로 풀이된다.
정부는 2·4대책 발표일 이후 부동산을 매입한 토지주들에 공공재개발 방식으로 건축된 주택의 우선분양권을 주지 않고 감정가 기준으로 현금 청산한다는 방침을 발표한 바 있다.
3월 말 기준 서울 마포구 대흥동 일대 연립·다세대 주택에서 매매 계약이 신고(국토부 실거래가 시스템 참조)된 사례는 한 건도 없다. 이곳에선 지난 1월과 2월 각각 11건, 2건의 거래만 신고됐다.
1~2월 4건의 매매계약이 등록됐던 단독·다가구 주택은 3월 현재 0건을 기록했다. 신고 기한이 남았다는 점을 감안하면 아직 거래가 등록될 여지는 있지만, 작년 거래건수가 급증한 것과 비교해 눈에 띄게 줄어든 모습이다.
특히 공공 재개발 예정지 곳곳에선 이를 반대하는 목소리가 나오고 있다. 서울역 쪽방촌으로 알려진 동자동 땅, 건물주들은 국민감사청구를 제기할 예정이다. 이들은 '정부의 강제수용 개발 방식은 사유재산 강탈'이라며 반발하고 있다. 서울역 동자동 주민대책위 관계자는 "정부의 강제수용 개발방식에 대한 반발이지 쪽방촌 주민들을 위한 공공주택 제공에 대한 반대가 아니다"라고 강조했다.
정부는 지난 달 29일 공공재개발 시범사업의 2차 후보지 16곳(△노원구 상계3구역 △강동구 천호A1-1구역 △동작구 본동 △성동구 금호23구역 △종로구 숭인동 1169구역 △양천구 신월7동-2구역 △서대문구 홍은1·충정로1·연희동 721-6구역 △송파구 거여새마을 △동대문구 전농9구역 △중랑구 중화122구역 △성북구 성북1·장위8·장위9구역 △영등포구 신길1구역)을 선정했다.
앞서 1월에는 1차 후보지 8곳(△동작구 흑석2구역 △영등포구 양평13·14구역 △동대문구 용두1-6·신설1구역 △관악구 봉천13구역, 종로구 신문로2-12구역 △강북구 강북5구역)이 선정된 바 있다.
전문가들은 시장의 매수심리가 약해진 영향이 빌라와 서울 외곽 중저가 아파트에서 먼저 나타날 수 있다고 내다봤다.
정인택 JNK개발원 원장은 "노후 빌라의 경우 현금청산 가능성을 배제할 수 없는 상황에 사업성이 떨어져 민간 정비사업이 쉽지 않은 입지이거나 조합 간 이견이 큰 구역 내 빌라의 경우 가격조정 여지가 있다"면서 "다만 '똘똘한 한 채' 심리가 퍼지면서 미래 가치 상승이 기대되는 인기 입지 주택에 대한 가격은 더 오를 가능성도 있다"고 말했다.
용산구 이태원동 한남1구역, 마포구 아현동 아현1구역 등이 일부 주민의 반대 때문에 공공재개발 선정에 탈락했다며 불만이 커지고 있다. 정부는 이번에 선정되지 않은 12곳 중 대흥5구역 등 8곳은 용적률 높이 완화만으로 사업성 개선에 한계가 있거나, 주민 간 이견이 있어 재검토하기로 했다고 밝혔다
한남1구역 공공재개발 추진위 관계자는 "서울시와 구청에서는 공공재개발에 반대하는 소유주가 많다는 논리로 선정에서 제외했다"며 "재개발에 반대하는 세력은 어느 지역에나 있지 않으냐"고 불만을 토로했다. 한남1구역은 향후 공공재개발 사업에 다시 지원하거나 일반 재개발사업으로 방향을 바꿔 개발을 추진할 예정이다.
아현1구역 공공재개발 추진위원회도 구청을 방문하고 시위를 통해 공공재개발 선정 불발의 부당성을 지적할 계획이다. 아현1구역 공공재개발 추진위 관계자는 "일반 재개발 추진모임이 주민의 명의를 도용해 구청에 반대 민원을 넣었다"고 말했다.
[조성신 매경닷컴 기자 robgud@mk.co.kr]