49층 랜드마크에 2600가구 주상복합…서울 동북권이 확 바뀐다

동서를 단절해 혐오시설로 여겨졌던 광운대역세권이 최고49층 랜드마크를 품은 2600여가구 주상복합 단지로 탈바꿈한다. 확보한 공공기여금 2600억원으로 인근 생활인프라와 공공주택 공급도 이뤄져 일대 개발에 청신호가 켜질 전망이다.
21일 서울시는 코레일(토지소유자), HDC현대산업개발(사업자)과 1년여에 걸친 3자 사전협상 끝에 '광운대역세권 개발사업' 개발계획을 확정했다고 밝혔다. 사전협상은 5000㎡ 이상 대규모 용지 개발인 경우 민간과 공공이 원활한 개발을 위해 용도지역 변경 및 기부채납 비율 등을 정하는 절차를 말한다.
이번 사전협상으로 상업업무용지에 호텔, 업무·판매시설 등을 갖춘 연면적18만7842㎡, 최고 49층 높이 랜드마크 건물이 들어설 전망이다. 복합용지에는 연면적 46만7888㎡에 용적률 399.98%를 적용받아 최고49층, 11개동 주상복합 아파트 2694가구를 공급한다. 지난 2019년 일본 건축가 구마 겐고가 설계안이 아이디어 공모작으로 선정됐으나 실제 개발로는 연결되지 않고 네덜란드의 UN스튜디오가 설계를 맡았다.
광운대역세권 개발사업은 광운대역 주변(노원구 월계동 85-7 일대) 14만8166㎡를 개발해 지역 일자리를 창출하고 자족성을 강화하는 사업이다. 이곳은 1980년대 지역경제 활성화를 이끌었지만 시설 노후화와 분진·소음 등으로 혐오시설로 전락했다. 2009년 사전협상제도 도입 이후 협상대상지로 선정됐지만 연이은 민간사업자 공모 유찰로 사업추진에 난항을 겪었다. 이후 기부채납비율 축소, 토지매각가 인하 등 사업성이 개선되자 HDC현대산업개발이 2017년 업무협약을 체결하며 사업자로 선정됐다.

사업자 측 제안으로 용도지역상 일반상업지역인 땅이 준주거지역으로 변경되면서 용적률 법적 상한이 줄어드는 사례가 나온 것도 눈길을 끈다. 일반상업지역은 용적률 법적 상한이 800%로 준주거지역(400%)보다 2배 높다. 하지만 일반상업지역에도 공동주택 분양으로 활용할 수 있는 용적률은 400% 수준으로 한정적이며 나머지 용적률은 비주거시설(근린상업시설)로 공급해야 한다. 건축업계 관계자는 "비주거시설 분양 과정에 차질이 생기면 상층부 주거시설 분양가에 영향을 미칠 수 있어 굳이 상업지역을 고수하지 않은 것으로 보인다"고 했다.
광운대역세권 인근이 아파트 등으로 둘러싸인 점도 작용했다. 서울시 관계자는 "이 곳은 철도 및 유통시설이 들어서기 위해 상업지역으로 지정했기 때문에 역세권 기능 해제 이후에는 과거 주거지역으로 돌아가는 것이 맞다"며 "상업·준주거지역으로 남았으니 결과적으로는 종상향"이라고 했다.
이번 개발계획은 지난해 2월부터 1년간 협상조정협의회를 거쳐 수립해 교통개선대책·기반시설 등 인근 통합연계방안도 담았다. 서울시는 사전협상으로 확보한 공공기여로 개발지 동편에는 완충녹지를 조성해 철도 소음 경감에 나선다. 또 광운대역과 월계동을 잇는 동서 연결도로를 신설하고 2개 보행육교도 조성해 물류단지 접근성을 높여 공공성을 강화할 계획이다. 공공기여금 2670억원은 도서관, 청년 창업지원센터 등 주민편의시설과 공공주택 320가구로 활용한다.
서울시는 올해 7월 도시건축공동위원회에서 해당 용지 지구단위계획을 결정하고 내년 상반기 착공할 계획이다. 현재 용지 내 있던 시멘트 사일로, 차고지, 물류창고 등 시설은 지난해 이전을 마쳤고 일부 시설물만 남아있는 상태다.
[이축복 기자]