부동산 `세금폭탄` 진짜는 내년?…종부세·양도세 얼마나 오르나

올해 부동산 시장은 풍부한 유동성과 낮은 금리에 따른 자금 유입으로 거래량이 늘고 가격도 천정부지 치솟았다.
이에 정부는 시장 안정화와 투자수요 억제를 위해 양도소득세(양도세)와 종합부동산세(종부세) 강화를 골자로 한 내용의 '7·10 대책'을 발표했다. 이들 대책 대부분은 내년 첫 날부터 시행된다.
'7·10 대책' 발표 당시 전문가들은 다주택자에 대한 세금을 크게 올려 투기수요를 원천 차단하려는 고강도 대책이라고 평가했다. 부동산 관련 세금 인상은 예고됐던 것이지만, 종합부동산세·양도소득세·취득세를 모두 한꺼번에 큰 폭으로 올려 시장에 미치는 파급력이 상당할 것으로 입을 모았다.
먼저 내년 1월 1일부터 2주택 이하 보유자의 종부세 과세표준이 구간별로 0.1∼0.3% 포인트, 3주택 이상과 조정대상지역 2주택자는 과세표준 구간별로 0.6∼2.8%포인트 인상된다. 기숙사 등을 제외한 법인 보유주택에 대해선 개인 최고세율을 적용해 2주택 이하는 3%, 3주택 이상은 6%가 일괄 적용된다.

일례로 '마포 래미안푸르지오' 전용 84.5㎡와 강남구 대치동 은마아파트 전용 84.4㎡ 2채를 소유한 A씨의 경우 올해 보유세가 총 2967만원에서 내년 6811만원으로 3844만원 오른다. 서울은 전 지역이 규제지역으로 묶여 있어 2주택자에도 이번 종부세 세율 인상안이 적용된다.
올해 '래미안푸르지오'의 공시가격은 10억1760만원, 은마아파트 공시가격은 15억3300만원으로, 두 아파트값을 합하면 25억5060만원이다. 내년 공시가격은 10% 상승할 것으로 가정했다. A씨는 올해 종부세로 1857만원 내고, 재산세로 444만원, 농어촌특별세 371만원, 지방교육세 89만원 등을 납부하면 되지만, 내년에는 종부세가 4932만원으로 크게 뛰고 재산세(547만원)와 농어촌특별세(986만원), 지방교육세(109만원)도 모두 오른다.
전체 인구 중에서 주택부문 종부세 납세자는 지난해 51만1000명으로 인구의 1.0%에 해당한다. 이번 종부세 중과세율 인상의 적용을 받는 대상 인원은 이보다 적은 0.4% 수준이다. 특히 최고세율 6.0%의 일괄 적용을 받는 3주택 이상 보유 법인의 보유세 부담이 더욱 커질 전망이다.
또한 과세표준을 정할 때 주택공시가격에 적용하는 공정시장가액 적용 비율도 올해 90%에서 내년에 95%로 상향된다. 세 부담 상한은 조정대상지역 2주택자의 세 부담 상한이 300%로 인상(종전 200%)되고, 법인 보유주택은 세 부담 상한이 폐지된다. 법인 보유주택은 6억원 기본공제액도 폐지된다.
반면, 실수요 1주택자 중 고령자의 세액 공제율이 구간별로 10%포인트 상향 조정된다. 장기보유 공제와 합산한 합산공제율의 한도도 기존 70%에서 80%로 10%포인트 올라 고령자의 종부세 부담이 줄어든다.
아울러 1주택을 공동명의로 보유한 부부는 종합부동산세 산정 시 적용받을 공제 방식을 선택할 수 있다. 현재처럼 부부가 각각 6억원씩 총 12억원을 공제받을 수도 있다. 도 1세대 1주택자처럼 9억원을 공제받은 뒤 고령자 공제와 장기보유 공제를 적용받을 수도 있어 더 유리한 방식을 선택하면 된다.
◆ 양도세 내년 1월 최고세율 인상
새해 첫 날 양도세 최고 세율이 기존 42%에서 45%로 오른다. 현재는 과세표준 5억원 초과 시 42%의 최고세율을 적용하고 있지만, 10억원 초과 구간이 신설되면서 최고세율이 45%로 상향 조정된다.
1가구 1주택 양도세 비과세 조건인 주택 2년 이상 보유 기간 산정방식도 변경된다. 2주택 이상 보유했던 세대가 1주택을 제외하고 모두 팔아 1주택자가 돼 해당 주택에 대한 1가구 1주택 세금을 면제받으려면 보유기간 산정 시 해당 주택 취득일이 아니라 '다른 주택을 모두 판 뒤 1주택자가 된 날'로부터 계산해야 한다. 다만, 일시적 2주택 등 부득이한 사유로 인해 1주택 비과세를 받는 주택은 예외다.
내년부터는 분양권도 주택 수에 포함된다.

[자료 = 국세청]

현재는 양도세를 부과할 때 분양권은 주택 수에 포함하지 않지만, 조정대상지역의 주택을 팔 때 분양권도 주택 수에 포함돼 양도세가 부과된다. 다만 내년 1월 1일 이후 취득한 분양권에 대해서만 이 사항을 적용하고 현재 보유 중인 분양권은 해당하지 않는다.
장기보유특별공제 거주요건이 추가되고, 법인 보유 주택 추가세율이 대폭 오른다.
현행 1가구 1주택의 장기보유 특별공제는 2년 이상 거주한 주택은 보유기간마다 연 8%씩 10년 이상일 경우 최대 80%의 장기보유특별공제를 적용했다. 그러나 내년부터는 보유기간 외에 거주 기간도 따져 기존 연 8%의 공제율을 보유기간 연 4%, 거주기간 연 4%로 각각 구분한다. 즉, 10년 이상 보유하고 거주한 주택이어야 각 40%씩 최대 80%의 공제를 받을 수 있다.
법인이 보유한 주택을 양도할 때의 추가세율(사원용 주택 제외)도 인상된다. 현재는 법인의 주택 양도 차익에 대해 기본 법인세율(10∼25%)에 추가세율 10%를 더해 과세하지만, 내년부터는 추가세율이 20%로 인상된다. 주택뿐만 아니라 입주권과 분양권에 대해서도 추가세율이 적용된다.
조정대상지역 내 다주택자와 단기매매에 대한 양도세 중과는 내년 6월 1일 시행된다. 내년 5월 말까지 매도하면 현행 세율을 적용받는다. 다주택자에게 이른바 '출구'를 열어준 것이다.
현재는 1년 미만 보유 주택은 40%, 2년 미만 보유 주택은 기본세율을 적용했으나 내년 6월 이후 양도분에 대해서는 세율이 1년 미만 보유 주택은 70%로 현재보다 30%포인트 인상된다.
2년 미만 보유 주택은 60%의 단일세율을 적용한다. 분양권의 양도소득세율도 현재는 조정대상지역에 위치한 분양권에 대해 보유기간과 상관없이 50% 세율을 적용했지만, 내년 6월 이후 양도하는 분양권에 대해서는 지역에 상관없이 1년 미만 보유 시 70%, 그 외의 경우에는 60%의 세율을 적용한다.
아울러 다주택자가 조정대상지역의 주택을 팔 때 적용하는 양도세 중과세율은 현재 기본세율에 더해 2주택자는 10%, 3주택 이상 소유자는 20%를 중과했지만, 내년에는 각각 20%, 30%로 인상된다.
정인택 JNK 개발원 원장은 "세 부담이 무거워지고 주택 가격이 우하향한다는 신호가 있을 경우 다주택자들이 매물을 내놓을 가능성이 있다"면서도 "매물 증가를 통한 아파트값 인하 효과를 보려면 양도세 중과 한시 유예 조치가 필요하다"고 제언했다.
[조성신 매경닷컴 기자 robgud@mkinternet.com]