대구·광주 전체를 규제지역으로

정부가 대구와 광주 전 지역을 조정대상지역으로 묶는 등 무더기로 규제지역을 지정했다. 최근 집값이 급등한 창원 의창구는 한 단계 높은 투기과열지구로 지정됐다.
국토교통부는 17일 "주거정책심의위원회를 열어 창원 의창구를 투기과열지구로 지정하고 부산 9곳, 대구 7곳, 광주 5곳, 울산 2곳, 파주·천안·전주·창원·포항 등 총 36곳은 조정대상지역으로 신규 지정했다"고 밝혔다. 정부가 지난달 19일 부산 해운대와 수영, 대구시 수성구, 경기 김포시 등 7곳을 조정대상지역으로 지정한 지 한 달 만이다. 이로써 전국에 조정대상지역은 총 111곳, 투기과열지구는 49곳이 됐다. 창원 의창구는 투기과열지구로 지정됐다. 부산에서는 서·동·영도·부산진·금정·북·강서·사상·사하구 등 9곳이 새로 조정대상지역에 편입됐다. 대구 역시 비슷하다. 대구 중·동·서·남·북·달서구, 달성군 등 7곳이 새롭게 조정대상지역으로 지정되면서 달성군 일부 읍면을 제외하고는 모조리 규제를 받게 됐다. 광주는 동·서·남·북·광산구 등 5곳, 울산은 중·남구 등 2곳이 새롭게 조정대상지역으로 지정됐다.
[김동은 기자]

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"두더지 잡기"식 부동산규제…부산·포항·전주·여수까지 묶어

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국토부 과열지역 추가 규제

창원 의창·경기 파주 등
풍선효과 나타난 지역들

두더지식 규제 집착하다보니
돌고돌아 강남집값 또 상승
"공급대책 없인 백약이 무효"
전국이 규제지역으로 묶일 판이다. 집값이 오르면 규제지역으로 지정하고, 규제지역을 지정하면 풍선 효과로 인근 지역 집값이 오르는 현상이 반복되고 있다. 전문가들은 단기 대책인 '규제 정책'보다 장기 대책인 '공급 정책'을 써야 집값을 잡을 수 있다고 충고한다.
17일 정부가 새로운 규제지역 37곳(투기과열지구 1곳, 조정대상지역 36곳)을 지정하면서 전국의 투기과열지구는 49곳, 조정대상지역은 111곳으로 늘었다.
국토교통부 관계자는 "조정대상지역의 경우 광역시와 인구 50만명 이상 도시는 정량 요건을 충족하면 가급적 지정하고, 50만명 미만 중소 도시의 경우 주택 가격 상승률이 높고 인근 지역과의 연계성이 크다고 판단될 때 선정했다"고 말했다.
이는 당초 시장이 예상했던 것보다 훨씬 큰 규모다. 새롭게 규제지역으로 지정된 곳은 인근 지역이 규제지역으로 지정되면서 투자 수요가 막히자 풍선 효과로 집값이 뛴 지역이다.

대표적으로 투기과열지구로 지정된 창원 의창구는 지난 11월 16일 이후 이달 7일까지 4주간 아파트 매매 가격이 3.39% 급등했다. 11월 19일 부산 해운대구 등 인기 지역이 규제지역으로 묶이면서 자금이 인접한 창원시로 흘러들었기 때문이다.
같은 기간 아파트값이 3.65% 오른 파주도 마찬가지다. 그전까지 집값이 급등하던 김포시가 규제지역으로 묶이자 매수세가 파주로 몰린 것이다. 포항, 공주, 전주, 여수 등도 그동안 집값 상승 폭이 컸던 지방 도시로 꼽힌다.
규제지역 지정은 해당 지역에 즉각적인 효력을 발휘한다. 여러 세금 규제 등으로 주택 매매 자체가 어려워지기 때문이다. 조정대상지역으로는 3개월 주택 가격 상승률이 물가 상승률의 1.3배를 초과하는 등 정량 요건을 충족한 지역 중 여러 상황을 종합해 과열로 판단된 곳을 선정한다.
조정대상지역으로 지정되면 주택담보대출비율(LTV)이 9억원 이하 구간은 50%, 9억원 초과분은 30%로 제한되고 총부채상환비율(DTI)은 50% 적용되는 등 각종 대출 규제를 받는다. 또 양도소득세와 종합부동산세 등 부동산 관련 세금이 한층 강화되고, 청약은 1순위 자격 요건이 높아지는 등 각종 규제를 받게 된다.
투기과열지구는 주택 가격 상승률이 물가 상승률보다 현저히 높은 지역 가운데 청약 경쟁률이 높거나 주택 공급량이 급감해 가격 상승 우려가 있는 지역 중에서 지정한다. LTV가 9억원 이하면 40%, 9억원을 초과하면 20% 등 대출 규제가 적용되며 분양권 전매 제한 등을 받게 된다.
그러나 전문가들은 이런 규제지역 정책의 효과가 제한적이라고 설명한다. 김덕례 주택산업연구원 주택정책 실장은 "규제지역 지정은 수요를 억누르기 위한 단기 대책인데, 3년이나 지속되면서 그 의미가 퇴색됐다"고 설명했다.
심교언 건국대 부동산학과 교수는 "집값이 오르면 규제를 강화하면 된다는 발상 자체가 이상한 것"이라며 "해당 지역의 거래만 불편하게 만들고 주변 지역에 풍선 효과만 야기할 뿐 큰 효과는 없을 것 같다"고 우려했다.
정부가 두더지 잡기 식으로 규제지역을 지정하자 전국 아파트값이 오르며 돌고 돌아 서울 강남 지역으로 다시 매수세가 쏠리고 있다. 실제 이날 부동산원이 발표한 12월 둘째주 주간 아파트 동향에 따르면 지난주 전국 아파트 매매 가격이 전주 대비 0.27% 오르면서 통계 집계 이후 8년7개월 만에 최고 수치를 기록했다.
특히 강남 3구 아파트값은 서울 평균가보다 올랐다. 상승 폭이 가장 컸던 송파구는 지난주 0.04% 상승에 이어 이번주는 전주 대비 0.08% 올랐다. 서초구는 지난주 0.03% 오른 데 이어 이번주에 0.06% 올랐고, 강남구는 11월 넷째주 0.04% 상승에 이어 이번주 2주째 0.05% 동일하게 상승했다.
[김동은 기자 / 권한울 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]