[이슈진단] 저평가 미국 리츠에 관심 가질때

지난주 달러 대비 원화 가치가 1080원대에 진입하면서 해외 투자에 대한 관심이 커지고 있다. 코로나19 재확산에도 백신 접종과 경기 회복에 대한 기대감으로 경기 민감주조차 가파르게 상승하고 있다.
그러나 이미 많은 글로벌 자산 가격이 코로나19 사태 이전 수준을 넘어서면서 낙폭이 컸던 자산 중 아직까지 강한 회복을 보이지 못한 자산의 매력이 높아지고 있다.
여전히 강한 회복을 보이지 못한 대표적인 낙폭 과대 자산이 미국 리츠다. 코로나19 사태 장기화로 주거용·상업용 부동산 할 것 없이 전반적인 침체에 빠지면서 하락폭이 컸다.
리츠를 비롯한 부동산 섹터는 항공·여행 섹터와 마찬가지로 코로나19 사태의 직접적인 타격을 받았기 때문이다. 그러나 내년 본격적인 백신 접종과 경기 회복 기대감에 올해 계속 부진한 모습을 보였던 글로벌 리츠가 회복될 가능성이 크다고 판단된다.

우선 투자 배당금이 회복되고 있다. 위기 초반 경제활동이 봉쇄되면서 공실률이 급증하고 임대료 수익이 50% 수준까지 감소하는 등 임대료를 제대로 받지 못한 리츠가 많았다.
리츠는 이익 대부분을 배당으로 지급하기 때문에 배당금을 삭감하거나 축소하면서 가격이 급락했던 것이다. 그러나 6월 이후 임대료 수취율이 점진적으로 회복하면서 2021년 배당금을 다시 지급하거나 상향하는 추세가 늘어나고 있어 리츠 가격 회복을 뒷받침해줄 것으로 예상한다.
앞으로 실질금리가 낮게 오랫동안 유지될 것으로 예상되는 점도 미국 리츠 투자 매력을 높인다. 일반적으로 금리 상승은 리츠 성과에 부정적인 영향을 미칠 수 있다고 알려져 있다.
그러나 명목금리에서 인플레이션을 차감한 실질금리가 안정적으로 유지됐던 2009~2015년 미국 리츠 가격은 빠르게 상승했다. 2021년 상반기에 예상되는 명목금리의 상승과 실질금리의 안정이 리츠 가격 상승을 지원할 것으로 예상한다.
세계 경제가 경기 회복기, 다시 말해 경기 사이클 초반 진입을 앞두고 있다는 것도 유리하다.
리츠는 기대인플레이션이 높아지는 경기 사이클 초반에 가장 좋은 성과를 기록했다. 금과 마찬가지로 부동산도 대표적인 인플레이션 헤지 자산이기 때문에 관련 수요가 증가할 가능성이 높다.
따라서 2021년 글로벌 경기 회복을 기대한다면 미국 리츠는 좋은 투자 대안이 될 전망이다. 그중에서도 경기 회복 시 상승 여력이 큰 주거용 리츠와 꾸준한 성장이 예상되는 헬스케어 리츠 투자 비중을 연초 금융시장이 조정받을 때마다 늘려갈 것을 권유한다.
[신환종 NH투자증권 FICC리서치센터장][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]