`고분양가 관리 명목` HUG의 주택보증 독점 "개방 시급"

주택도시보증공사(HUG)이 독점 운영 중인 주택분양보증을 시급히 개방해야 한다는 주장이 나왔다. 사업 독점으로 인한 분양보증수수료 폭리, 분양가인하 강제, 분양가 인하 거부시 보증서 발급 중단 등의 문제가 적잖이 발생하기 때문이다.
다만, 경쟁체제 도입을 위해 주택사업공제조합 설립과 단계적 개방이 필요하고, 분양보증시의 일시적·전면적 개방보다는 단계적 개방이 적정하다는 진단도 내놨다.
주택산업연구원은 10일 열린 '주택사업공제조합 설립방안' 공청회에서 현행 HUG의 주택보증 독점체제로 인한 고비용 저효율 문제가 심각하다며 이같이 주장했다.
2017년 3월 보증리스크 관리 명목으로 '고분양가 사업장 분양보증 처리기준'을 발표한 HUG는 현재 분양보증 업무를 독점하고 있다. 실효성 있는 법적 근거가 부족하지만 고분양가를 이유로 보증을 거절하면서 주택사업을 중단시키는 등 사실상 분양가격을 통제하고 있는 것이다.
주택산업연구원 관계자는 "'보증처리기준' 제정 직전 2개 연도의 보증사고건수는 2015년 4건, 2016년 2건에 불과해 보증리스크 관리상 (HUG의 독점이) 필요하다는 명분은 타당하지 않다"며 "해당 사고사업장도 대위지급액이 대부분 회수되어 사실상 손실은 전무한 상태"라고 지적했다.

[자료 = 주산연]

실제 HUG는 고분양가를 이유로 분양보증을 거절하거나 분양가 하향조정을 강제하고 있다. 이로 인해 사업추진이나 분양을 미루고 있는 물량이 수도권에서만 10만 가구가 넘는 것으로 추산된다는 게 주산연 측 주장이다.
특히 서울과 그 인접지역에서는 인근 시세보다 30% 이상 분양가를 인하하도록 강제하고 있어 선분양을 포기한 현장도 적지 않은 상황이다.
이렇게 신규 분양 물량이 부자연스럽게 줄면서 청약경쟁 과열 수순으로 이어지고 있다. 게다가 분양가격을 끌어내린 '로또분양'에서 탈락한 수분양자들이 전세시장에 눌러앉아 전세난을 야기하거나, 전세가격 상승을 못견딘 수요가 아예 매매로 돌아서는 현상이 나타나며 최근 아파트가격은 매매·전세 모두 상승을 멈추지 않고 있다.
보증 수수료 관련 문제도 지적됐다. 주산연 분석에 따르면, 현재 HUG의 보증수수료는 HUG의 보증손실을 고려하더라도 주택분양보증 43%, 주택임대보증 41%, 조합주택시공보증·임대보증금보증 78% 정도 인하할 여력이 있다. 경쟁체제를 도입하면 현행 각종 보증수수료를 30~70% 정도 내릴 수 있다는 것이다.

이미 3년 전 정부가 공동주택 분양보증시장의 단계적 개방을 통해 올해부터는 경쟁체제를 도입하기로 관계부처간 합의한 바 있다. 또한 올해 7월부터 민간택지 분양가상한제가 시행 중이라 'HUG의 보증사업 독점 구도가 고분양가 문제를 해결한다'는 명분마저 없어졌다는 지적도 이어졌다.
민간에서는 일시적 전면적 시장개방이 아닌 주무부처와 수시 소통이 가능한 주택사업자 단체 주도로 설립하는 공제조합 등 자조기관을 통해 단계적으로 개방 후 3~5년 뒤에 전면 개방하는 것이 바람직하다고 강조하고 있다.
주산연 관계자는 "내년 7월 1일 출범 목표로 설립을 추진 중인 주택사업공제조합은 과거 주택사업공제조합의 부도원인(외환위기 당시 주택기업의 연쇄도산, 공제조합의 부실경영)을 철저히 보완해 재발하지 않도록 해야한다"며 "사업범위는 타 기관 사업과의 과도한 중복을 피하기 위해, 분양보증, 임대보증, 하자보수보증 등 종전 주택사업공제조합의 보증업무를 대상으로 주택사업 추진에 필요한 최소한의 보증업무를 대상으로 해야한다"고 제언했다.
[이미연 기자 enero20@mkinternet.com]