전세·매매가 동반 상승에 불안한 무주택자 ‘갭투자’ 나서나

새 임대차법 시행의 여파로 전세가격이 급등하면서 수도권 아파트의 전세가율(매매가격 대비 전세가격 비율)이 2개월 연속 상승했다. 이렇게 전세가격이 상승이 이어지며 전세가격과 매매가격 차가 줄어들자 불안해진 무주택자들이 전세를 끼고 집을 사거나 입주 가능한 매물을 사들여 새로 전세를 놓는 ‘갭투자가 고개를 들고 있다는 진단이 나왔다.
15일 KB국민은행 리브온의 월간 KB주택가격동향 자료에 따르면, 지난달 서울 아파트 전세가율은 54.2%로, 8월(53.3%)과 9월(53.6%)에 이어 2개월 연속 올랐다. 상승 폭도 9월 0.3%포인트에서 10월 0.6%포인트로 확대했다.
서울 아파트 전세가율이 2개월 연속 상승한 것은 2016년 6월 이후 처음이다.
지난달 서울 25개 구 가운데 전세가율이 전달 대비 떨어진 곳은 중랑구(60.6%→59.8%) 한 곳 뿐이었다.

전세가율이 가장 높은 곳은 종로구(63.0%)였으며 가장 낮은 곳은 용산구(46.2%)였다.
서울·경기·인천을 포함한 수도권 아파트의 전세가율도 2개월 연속 상승해 지난달 65.5%에 이르렀다.
이는 지난 7월 31일 시행된 새 임대차법으로 전셋값이 폭등한 영향이 크다. 이처럼 전세가율이 높아지면 갭투자를 통한 매매가 상대적으로 쉬워진다.
박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 "전세가율 상승과 갭투자 증가는 상관관계가 있다"면서 "타인자본(전셋값)이 늘어나면 이를 레버리지로 활용해 매매 초기에 자기자본 투입을 줄일 수 있기 때문"이라고 설명했다.
서울 강북구 미아동 'SK북한산시티' 전용면적 59.98㎡ 19층은 지난 9월 26일 6억5800만원에 매매되고 약 한 달 뒤인 지난달 27일 새 집주인과 세입자 사이에 4억2000만원에 전세 계약이 체결됐다. 새 집주인은 사실상 2억3800만원에 이 아파트를 매입한 셈이다.
A부동산중개업소 대표는 "3억원 미만으로 갭투자를 하려는 손님은 줄줄이 있다"면서 "정부 부동산 규제로 다주택자가 갭투자에 나서는 경우는 거의 없고, 전세가격과 매매가격 급등으로 불안감을 느끼는 젊은 세대와 무주택 실수요자가 대부분"이라고 전했다.
갭투자 매매는 규제지역보다 비규제지역에서 집중되고 있다. 부동산 빅데이터업체 '아실'(아파트실거래가)에 따르면, 최근 3개월간 갭투자 매매가 증가한 지역은 부산 해운대구(95건), 경기 김포시(94건), 경기 파주시(88건), 충남 천안시 서북구(83건) 등의 순으로 나타났다.
이들은 모두 비규제지역으로, 최근 투자 수요가 몰리며 집값이 과열 양상을 보이자 정부의 규제지역(투기지역·투기과열지구·조정대상지역) 지정이 임박했다는 관측이 나오는 지역들이다.
부산 해운대구 좌동 '대우' 전용 84㎡ 13층은 지난달 19일 4억6600만원에 팔린 뒤 새 집주인과 세입자가 이달 2일 3억5000만원에 전세 계약을 맺었다. 1억원 정도로 아파트 매입이 가능했던 셈이다.
경기도 김포시 풍무동 '당곡마을 월드메르디앙' 전용 80.1687㎡ 2층은 9월 8일에 팔린 매매가와 그 다음 달 31일에 계약된 전셋값이 2억3500만원으로 같았다.
현재 이들 지역은 주택담보대출비율(LTV)이 70%까지 가능하고, 2주택자도 취득세가 1∼3%에 불과하다. 규제지역으로 지정되면 LTV 한도가 대폭 축소하고 취득세율도 상향 조정될 뿐 아니라, 주택담보대출을 받아 집을 사면 6개월 안에 새집에 전입해야 한다.
또 집값과 상관없이 자금조달계획서를 내야 하며 투기과열지구에서 집을 살 때는 계획서에 대한 증빙서류까지 내야 한다. 전세 자금을 대출받아 3억원을 초과하는 아파트를 매수하는 경우엔 전세대출이 회수된다.
[이미연 기자 enero20@mkinternet.com][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]