똑같이 35억집 추가로 샀지만…서울·베벌리힐스 첫해 세금 5.7배差

◆ 해외부동산 관심 폭증 ◆
국내 다주택자에게 미국 등 선진국 부동산이 '세금 폭탄' 회피처로 부상하고 있다. 외국인이 미국 부동산을 매입하는 것이 여러모로 쉽지 않지만 다주택자 세금 폭탄에서 자유롭다는 장점이 단점을 상쇄하는 분위기다. 29일 매일경제신문이 미국 부동산 중개회사 네스트시커스의 곽용석 한국지사장에게 의뢰해 미국 캘리포니아·로스앤젤레스(LA)·베벌리힐스에서 주택을 구입할 때 각종 세금을 계산한 결과, 지난 7·10 부동산대책 이후 다주택자는 국내보다 미국 부동산 세금 부담이 덜한 것으로 집계됐다. 우선 미국에는 부동산 매매거래세인 취득세가 없다. 다만 주택을 구입할 때 수수료가 든다. 매매가의 대략 2~4%를 에스크로 비용, 감정평가비, 주택관리비 등으로 내야 한다.
캘리포니아 지역 부동산 보유세는 연 1.05~1.2% 수준이다. 한국처럼 보유세를 공시가격에 연동하지 않고 실제 시세를 기준으로 매기기 때문에 보유세가 비교적 높은 편이다. 그러나 매수자가 2주택이나 3주택을 소유해도 추가적으로 세율이 과중되는 종합부동산세는 없다. 따라서 다주택자가 베벌리힐스에서 35억원짜리 주택 2채를 구입·보유하면 연간 7700만원의 보유세만 내면 된다. 또 미국 부동산 보유세는 높은 수준이지만 보유세 인상 한도는 연 2%로 제한된다. 시세가 매년 10% 혹은 20%씩 올라도 보유세 과세 기준의 상승 폭은 최대 2%다. 100만달러 부동산을 소유하면 첫해에는 재산세가 약 1만달러 부과되지만, 10년이 지나서 시세가 200만달러가 돼도 재산세 부담이 약 20%만 늘어난다. 오랜 기간 거주할수록 보유세 부담이 낮아지는 셈이다.
양도소득세는 해외투자자라면 양도에 따른 차액의 약 30% 안팎을 내야 한다. 미국인이 미국 주택을 팔 때보다 해외투자자에게 통상 높게 매긴다. 미국인은 미국 주택을 1년 미만 기간만 보유하고 팔면 양도소득세율이 10~37%, 1년 이상이면 0~20% 수준이다.
미국인이 미국 주택을 팔고 양도소득세를 낼 때 매매 시점 기준 5년 이내에 2년간 거주하면 부부 합산 50만달러까지 양도소득세를 면제해준다. 본인 거주 목적이 아니라 투자 목적의 부동산은 매매 후 6개월 이내에 재투자 시 양도세를 이연할 수 있다.

반면 국내 다주택자가 서울 최고가 아파트를 구입할 때 세금 부담이 얼마인지 매일경제신문이 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 세무팀장에게 의뢰해 계산했다. 서울 서초구 '아크로리버파크' 전용면적 84㎡ 1채를 보유한 사람이 똑같은 주택을 또 구입해 2주택자인 것으로 가정했다. 이 주택의 시세는 35억원이고 올해 공시가격은 25억7400만원 수준이다. 두 번째 주택을 구입하기 위해서는 취득세로 2억9400만원을 내야 한다. 2주택자는 취득세가 8.4%에 달하기 때문이다.
2주택자가 되면 보유세도 만만치 않다. 내년 공시가격이 올해 공시가격의 10%만 오른다고 가정했다. 시세 35억원짜리 2채를 보유하면 내년 재산세 814만원과 종부세 1억3504만원을 내야 한다. 2주택자가 보유한 주택을 팔 때도 높은 양도소득세율이 적용된다. 내년 6월 1일 양도분부터 보유 기간이 1년 미만이면 양도세율이 70%, 1년 이상~2년 미만은 60%다. 2년 이상 보유했으면 보유·거주 기간에 따라 26~62% 세율을 적용받는다. 2주택자가 10억원의 양도차익이 생겼다면 보유 기간이 1년 미만인 경우 7억원, 15년 이상 보유한 경우에도 5억8300만원을 세금으로 내야 한다.
[박윤예 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]