[진짜인가요] 지금 ‘영끌’말고 3기신도시 기다려도 될까요

문재인 정부의 꾸준한 부동산 대책에도 가파르게 상승하던 서울 부동산 가격이 최근 몇주간 주춤한 모습을 보이고 있다. 7.10대책과 8.4공급대책(3기신도시 사전청약물량 확대 등)의 영향과 코로나19 재확산에 따른 경기 위축 우려가 관망세로 반영되고 있다.
한국감정원 통계 기준으로 이번주 서울 아파트 매매시장은 9억원 이하와 신축단지 위주로 올랐지만 0%대라 보합에 가까운 수준이다. 그러나 세종시와 대전, 경기 일부 지역의 경우 여전히 높은 상승세를 기록 중이다.
불안한 전세시장도 문제다. 다소 안정된 매매시장과 달리 매물 품귀와 임대차3법으로 촉발된 전세 시장 불안은 집을 빌려준 이나 빌린 이들의 밤잠을 설치게 하는 원인으로 작용하고 있다.
이런 상황이지만 정부는 일관된 입장을 유지하고 있다. "영끌(영혼까지 끌어올린다는 뜻으로 대출을 비롯한 가용 자금을 끌어모음)하지 말고 기다리라"다. 진짜 그래도 될까.
최근 유튜브 <리얼프렌즈TV> 채널에서 얼굴마담(?)과 댓글요정(??)으로 활약 중인 나인성 실장의 도움을 받아 내 집 마련 시기와 방법에 대한 조언을 구했다. 이 채널은 최근 정부 정책으로 공급되는 물량에 대한 영상을 올린 뒤 일반인들의 '질문 폭탄'에 일일이 해당 내용을 찾아 답변을 달면서 주목을 받았다.

7월 17일에 업로드 된 리얼프렌즈TV의 <3기신도시 청약전략> 클립 일부

Q. 최근 부동산시장, 특히 아파트 가격 급등에는 3040의 일명 '영끌'도 크게 한몫을 한다는 분석이 나오고 있다. 통계상으로도 이들의 아파트 매입 건수가 점차 늘고 있는 것으로 집계된바 있다. 그러나 정부는 "영끌하지말고 3기신도시를 기다리는 것이 좋다"고 여러번 강조하기도 했다. 진짜 젊은 층들이 3기신도시 청약을 준비하는 것이 맞다고 보는가.
A. 3040세대의 '영끌 등은 부동산시장의 불확실성이 크고 가격이 계속 오르는 등 불안하기 때문이라고 본다. 회사 생활 등을 할 수 있는 양호한 입지에 합리적인 수준의 가격으로 책정된 신규 공급 아파트가 워낙 부족했기 때문이다.
정부에서 올해부터 수도권에서만 무려 127만 가구에 달하는 신규 공급을 하겠다고 발표했다. 특히 내년 7월부터는 3기신도시 사전청약도 시작된다. 2008년 처음 도입한 사전 청약제도는 일반적인 분양(본청약) 시점보다 1년 앞당겨 당첨자를 선정함으로써 무주택 실수요자들에게 내 집 마련에 성공했다는 안정감을 주기 위해서 시행한다.
시세보다 저렴하게 그리고 여러 가지 광역 교통계획이 함께 추진되는 3기 신도시를 비롯한 100만 가구 이상의 신규공급은 사실 10년에 한번(혹은 20년에 한번) 올까 말까 한 내 집 마련 기회다. 젊은 세대 뿐만 아니라, 집이 없는 무주택이라면 누구나 무리한 영끌투자 절대하지 말고 기다려야 한다고 본다.
Q. 리얼프렌즈TV에서 3기신도시나 신혼희망타운, 국민임대, 행복주택 등에 대한 소개 영상이 꾸준히 올라왔다. 가장 관심이 높았던 영상은 어떤 클립이었나.
A. 확실히 최근에는 3기신도시에 대한 관심이 굉장이 높다. 조회수 뿐만 아니라 실제 집이 필요한 구독자들의 청약 질문이 계속해서 올라오고 있다.

특히 '3기신도시=공공분양'이라는 인식 때문인지 평생 집을 한 번도 소유한 적이 없는 생애최초 특공과 공공분양 아파트 청약에 대한 관심이 집중됐다. 또한 신혼희망타운이나 국민임대 주택에 대한 관심도 꾸준한 편이다.
Q. '신혼희망타운 당첨비법 총정리' 클립 중 "많게는 95%까지 대출받아 살 수 있는 아파트가 있다"는 언급이 있었다. 그런 집이 진짜 있는가.
A. 무리한 대출로 인한 주택구입은 절대 추천하지 않는다. 오해하지 말아달라. 정확히 말하면 95%까지 대출받아 살(buy) 수 있는게 아니라 살(live) 수 있다는 설명이었다.
정부에서 사상 최초로 오직 신혼부부만을 위해 공급하고 있는 특화주택인 신혼희망타운은 분양형과 임대형 두가지 타입으로 공급한다. 신혼부부의 내 집 마련을 위해 분양형은 연 1.3%의 고정금리로 최장 30년간 집값의 70%까지 대출 등을 지원한다.
질문에서 나온 '95%'는 분양이 아니라 '신혼희망타운 임대형(행복주택)의 경우 최대 90% 이상 임차보증금 대출이 가능하다'는 설명이다. 이는 정부 보증상품이라 안정성이 높아 은행에서도 일반적인 개별 주택 전월세 보다는 대출 한도가 높은 편이다.
Q. 신혼희망타운 분양형 입주자격이 1단계, 2단계로 나뉘어져 있고 이 부분이 합리적이라고 설명했는데…헷갈린다.
A. 과거 신혼부부 특별공급의 경우 '혼인을 한'이라는 조건이 붙어있었다. 결혼하려면 집이 필요한데, 우선 결혼부터 해야 신혼 특공에 지원할 수 있다는 이상한 조건이었다.
그래서 이를 개선해 현 공공분양 제도에서는 결혼을 아직 안한 예비신혼부부에게도 청약기회를 주고 있다. 하지만 예비신혼부부는 2순위로만 신청이 가능해, 인기 지역은 여전히 당첨이 불가능하다. 민영분양 신혼 특공도 예비 신혼은 아에 자격이 안되고, 결혼한 부부도 자녀가 많은 순서로 당첨이라 혼인 1~2년차 새내기 신혼은 당첨에서 크게 불리하기 때문이다.
신혼희망타운 분양형이 합리적이라고 말한 것은, 1단계 물량 30%를 혼인 2년 차 이내 신혼부부 또는 예비 신혼 등에게만 공급함으로써 이들에게 일부 물량이나마 온전한 당첨 기회를 줬기 때문이다.
2단계 70%에서는 혼인 7년 이내 신혼부부가 대상이며 자녀가 많을수록, 무주택기간이 길수록 높은 점수를 받기 때문에 새내기가 아닌 신혼부부들도 당첨기회는 충분하다.
Q. 신희타 분양형 청약결과가 극과극으로 나뉘었다는데, 어떤 기준으로 나뉘었는가.
A. 신혼희망타운 첫 공급부터 작년 말까지 공급됐던 분양형 사업장 18곳 정도의 청약결과를 분석한 결과 위례신도시나 양원지구, 수서지구 등 서울권 물량은 100% 1순위 마감된 반면, 경기도는 5곳은 1순위 마감, 나머지 5곳은 미달됐다.
지방은 더 심각하다. 세종시를 제외하고는 부산이나 전주, 충남 아산, 경남 등은 전부 미달되는 등 신혼부부들에게 외면받았다.
신혼희망타운이 기대와 다르게 사업지별 양극화가 심화된데는 우선 주변 시세대비 분양가격이 큰 영향을 미치고 있다. 서울 등 일부 지역을 제외하고는 수요자들이 판단했을 때 메리트가 없다고 본 듯 하다. 정부에서는 이를 보완하기 위해 가격을 더 낮추던지, 아니면 평면 특화나 더 큰 면적의 집을 짓는 등의 변화가 필요할 것으로 보고있다.
Q. 최근에는 3기 신도시 관련 영상도 많이 올라왔다. 관련 질문이 적지 않아 아예 질문으로 시작한 영상도 올리셨는데 그 중 한 클립 제목이 '3기신도시 사전청약에서는 청약가점 만점(84점)도 탈락하는 이유'였다. 어떻게 만점이 떨어지는 상황이 벌어지는지 설명해달라.
A. 3기신도시 사전청약과 관련해 가장 많은 이들이 궁금해 하는 부분이 청약가점 몇점인데 당첨이 될지 여부였다.
사전청약은 공공분양만 진행이 가능한 방식이다. 공공분양은 일반공급 물량 기준으로 청약가점제 점수가 아닌, 월 2만~10만원까지만 인정되는 납입인정금액에 따라 당첨자를 선정한다. 때문에 민간분양에서 필요한 청약가점 점수와는 전혀 상관이 없는 것이다.
많은 이들이 3기신도시 사전청약을 원하고 있지만, 사전청약이 진행되는 공공분양과 청약가점제를 적용하는 민영분양 구분을 어려워하는거 같아 공공과 민영분양의 차이를 알리려고 만든 영상이다.
Q. 3기 신도시 클립에서 가장 인상적이었던 질문은 어떤 내용이었나.
A. 사실 3기신도시 등을 통해 내 집마련을 원하는 분들이 굉장이 많다. 하지만 20대 초중반 또는 혼인을 하지 않은 30~40대가 청약해서 당첨될 수 있는 방법을 물어볼 때 가장 안타깝다.
현재 청약제도는 무주택 중에서 혼인 중이거나 자녀 등 부양가족이 많은 세대의 당첨 확률이 훨씬 높게 구성되어 있기 때문이다. 물론 같은 무주택이면 이 분들의 내 집 마련이 더 급한건 사실이지만, 그렇다고 1인가구나 독신 가구, 젊은 세대의 주거 안정이 중요하지 않은 건 아니지 않는가.
정부에서 이들을 위해 실질적인 내 집 마련기회를 더 많이 만들어서 제가 더 이상 이 분들에게 "당첨되려면 현실적으로 결혼해야 하고 아이 많이 낳아야 하고, 부양가족 늘리라"는 답변을 안했으면 한다.(웃음)
Q. 마지막으로 3기신도시를 준비하는 분들에게 조언한다면?
A. 내 집 마련을 소망하는 많은 이들이 3기신도시를 바라보고 있다. 여러 가지 계획들이 차질없이 추진됐으면 좋겠고, 특히 가장 중요한 부분은 아무래도 가격이다. 정부가 정말 합리적이고 저렴하다고 체감될 수 있는 수준으로 공급하기를 바란다.
3기신도시에서 가장 먼저 나오는 물량은 시범단지 성격이라 위치도 좋고 가격도 저렴할 것으로 기대된다. 자격요건된다면 적극적으로 신청할 것을 권한다.(물론 신도시에서 첫 입주 단지는 인프라가 하나도 없거나 버스 등 대중교통 확충이 더뎌 고생할 가능성이 없진 않다.)
3기신도시 공급은 내년 7월 사전청약을 시작으로 최소 4~5년 이상 진행될 전망이다. 공공분양 사전청약 시작 이후로는 신도시 내 민영분양은 물론 임대주택도 다양하게 공급된다. 너무나 좋은 내 집 마련 기회다. 잘 준비해서 꼭 당첨되길 기원한다.
[이미연 기자 enero20@mkinternet.com]