"서울보단 경기, 강남보단 강북…아파트값, 규제 뚫고 더 간다"

◆ 2020 서울머니쇼 ◆
"정부 규제 속에 서울 강북·중저가 아파트 가격이 오를 가능성이 크다."
코로나19로 부동산시장에 대한 예측 가능성이 낮아진 가운데 전문가들은 이 와중에도 기회가 있다고 입을 모았다. 주택시장 큰손이 된 30대 밀레니얼 세대가 원하는 서울의 9억원 이하 중저가 아파트는 여전히 상승 여력이 있다는 것이 골자다.
2020 서울머니쇼 둘째날인 4일 '2020 하반기 집값 전망과 재테크 전략'을 주제로 한 강연에서 전문가들은 이같이 말했다. 이날 강연은 100% 온라인 생중계로 진행됐다.
박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "올 들어 서울 강북이 강남보다 더 오르고, 경기도가 서울보다 더 상승했다"면서 "이 같은 추세가 적어도 올해까지는 이어질 것"이라고 말했다.
실제 4일 KB 자료에 따르면 올해 1월 대비 지난달 서울 강북지역 아파트값이 6.8% 상승할 때 강남지역은 5.8% 올랐다. 특히 노원구 아파트값이 10.9% 오른 반면 강남구는 3.7% 상승하는 데 그쳤다. 서울 전체가 같은 기간 6.3% 상승하는 동안 경기도는 이보다 소폭 높은 6.5% 올랐다. 경기도에서는 수원·군포가 10.6%, 남양주 9.9%, 용인 9.5%, 광명 9.4%로 아파트값이 껑충 상승했다.

박원갑 위원은 "강남·분당·판교·광교 같은 고가 주택은 정부 규제를 집중적으로 받으면서 8월 거래량이 절반 수준으로 떨어져 약보합세를 띠고 있다"며 "매도·매수자 간 힘겨루기에 들어가며 더 오르기에는 힘에 부치는 모습"이라고 분석했다.
중저가 아파트 상승세에는 급등한 전셋값이 한몫한다. 안명숙 우리은행 부동산투자지원센터 부장은 "올해 전세금이 매매가격보다 가파르게 오르면서 전세 수요가 오히려 중저가 아파트 매입으로 넘어올 것"이라며 "오른 전세금은 갭투자 요인이 돼 결국 매매가격을 상승시킨다"고 설명했다.
'매물 잠김' 현상이 계속되는 한 집값 상승세는 꺾이기 어렵다는 우려의 목소리가 나왔다. 양지영 양지영R&C연구소장은 "기본적으로 가격이 조정되려면 매물이 쌓여야 하는데 정부 정책이 매물 잠김 현상을 부추겨 상승세가 이어지고 있다"며 "장기보유특별공제 요건과 재건축 분양에 '2년 실거주'를 추가하면서 아파트 전세 매물이 귀해졌다"고 말했다.
지난 7월 말부터 시행된 임대차 2법도 매물 잠김 현상에 일조했다. 양지영 소장은 "8월 서울 임대차 계약이 총 7337건으로 집계돼 절반 수준으로 떨어졌다"며 "계약 시점과 집주인에 따라 같은 아파트 같은 주택형이라도 전세금이 들쑥날쑥하고 집주인이 아예 집을 비워두는 사례도 늘어날 것"이라고 예상했다.

박원갑 위원은 가을 이사철이 올해 주택시장 분수령이 될 것으로 내다봤다. 박원갑 위원은 "앞으로 전세가 아예 사라지기보다는 반전세나 반월세가 큰 흐름으로 갈 것"이라고 전망했다.
전문가들은 코로나19가 부동산에 직격탄을 주기는 어려울 것으로 의견을 모았다. 안명숙 부장은 "코로나19가 시작됐을 때 부동산시장이 큰 충격을 받을 것으로 예상했으나 막상 뚜껑을 열어보니 오히려 집값이 올랐다"며 "풍부한 유동성과 저금리가 자산시장에 결정적 영향을 미쳤다"고 말했다. 안 부장은 "시중 통화량인 광의통화(M2)가 현재 부동산시장에 가장 큰 영향을 미치는 요인으로 보인다"고 설명했다.
강북이 강남보다 더 오르는 현상이 참여정부 시절이던 2006년과 유사하다는 얘기도 나온다. 그러나 전문가들은 공통점보다 차이점이 더 크다고 입을 모았다. 안명숙 부장은 "2006년과 비슷하게 올해 노원구 아파트값 상승률이 강남구보다 더 가파르다"면서 "하지만 당시와 다른 점은 매물 잠김 현상으로 가격이 떨어지기 어려운 상황이라는 것"이라고 말했다. 이어 "이미 다주택자들은 임대사업자로 등록해 각종 세금 규제에도 매물을 던질 요인이 여전히 약하다"고 덧붙였다.
전문가들은 무주택자, 1주택자, 다주택자에 대한 조언도 아끼지 않았다. 박원갑 위원은 "1주택자는 주택담보대출을 받아 집을 사면 6개월 안에 기존 주택을 팔고 이사를 가야 하므로 '선매도 후 매수' 원칙을 지켜야 한다"고 조언했다. 박 위원은 "다주택자는 '똘똘한 한 채'만 남기고 주택을 팔 것을 권한다"고 말했다.
안명숙 부장은 "가점이 30~40점대이고 결혼·출산 계획이 있다면 주택 매입을 좀 더 기다리는 게 현명하다"면서도 "가족계획이 없는 저가점자라면 입지가 좋은 '나 홀로 아파트' 매입도 괜찮다"고 말했다.
[특별취재팀 = 문일호 차장(팀장) / 김혜순 기자 / 박윤예 기자 / 홍혜진 기자 / 한상헌 기자 / 강민호 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]