세입자 전월세 갱신 때 버티면 집주인은 어떻게 하나

계약갱신청구권제와 전월세상한제를 도입하는 내용의 주택임대차보호법(주임법)이 시행되면서 부작용에 대한 우려의 목소리가 나온다.
최근 대두한 문제는 세입자가 계약갱신청구권을 행사하고 집주인과 임대료 수준을 정하는 과정에서 인상을 거부하면 어떻게 되느냐이다.
25일 정부에 따르면 현행 주임법 체계에선 집주인은 계약을 갱신할 때 세입자와 협의를 통해 임대료 수준을 정해야 한다.
집주인은 임대료를 직전 계약의 5%까지는 올릴 수 있지만 세입자가 집주인이 원하는 것보다 낮은 인상률을 고수하거나 아예 임대료를 인상해주지 않겠다고 버티면 집주인으로서는 해결 방법이 없다.

이날 국회 국토교통위원회에서도 이 문제에 대한 지적이 있었다.
김희국 미래통합당 의원은 "세입자가 계약을 갱신하면서 자신이 생각하는 인상률을 고집하면 집주인이 대항권이 없다"며 "집주인과 세입자가 합의를 하지 못하면 어떻게 해결해야 하느냐"라고 물었다.
이에 박선호 국토부 1차관은 "당사자간 협의를 과소평가할 이유가 없다"며 "지금도 갱신 계약이 활발히 잘 이뤄지고 있다"고 답했다.
일각의 우려대로 현실 계약에서 과연 이런 일이 많이 일어나겠느냐는 취지다.
정부는 이미 계약갱신청구권 제도가 운영되고 있는 상가 임대차의 경우를 들고 있다.
주임법에서 계약 갱신시 양측이 임대료 수준을 협의해야 하도록 한 규정이 지나치게 세입자 위주라는 주장도 나온다.
이에 대해 정부는 계약이 갱신될 때 무조건 임대료를 증액만 하는 것이 아니라 '증감'이 이뤄지는 것에 주목해야 한다고 설명했다.
지금 전월세 가격이 오르는 상황에선 세입자가 유리할 수 있겠지만, 거꾸로 전월세 값이 내릴 때는 세입자가 감액 요청을 해도 집주인이 우위에 서서 거부할 수 있다는 것이다.
따라서 집주인과 세입자간의 극단적인 대립 보다는 시장상황에 맞게 합리적인 판단하에 새로운 임대료에 대한 협의를 하게 될 것이라고 정부는 판단하고 있다.
하지만 정부 전망과 달리 '주임법 개정으로 임대차 기간을 4년 보장받으면서 임대료는 안올려도된다'는 인식이 세입자 사이에 확산하게 되면 문제는 복잡해진다. 결국 분쟁조정위원회에 가거나 소송을 제기하는 방법 밖에는 없다는 얘기다.
이 때문에 정부가 너무 안일하게 접근한 것이 아니냐는 지적도 나오고 있다.
[이상규 기자 boyondal@mkinternet.com]