"전국민 1가구 1주택인데 왜 행복하지 않을까요?"…리비아를 통해서 본 규제의 역설

최성락 동양미래대 교수가 매부리TV와의 인터뷰를 통해 "정부가 집값을 잡으려 여러가지 규제책을 내놓고 있지만 오히려 부작용만 커지고 있다"고 경고했다. 그는 정부 차원에서 1가구 1주택 제도를 도입한 루마니아 사례를 예로 들며 "모두가 집을 가지고 있으니 이사수요가 줄어 나라 전체 집 공급이 뚝 끊겨버렸다"며 "집에서 먼 곳에 직장을 잡아도 살 집이 없어 다들 집 근처에만 머무르려는 사회가 되었다"고 말했다. 또 통상 집수리를 이사때 많이 하는데 이사를 갈 일이 없어 주택 노후도가 매우 높아졌다고 설명했다. 최근 정부가 다주택자를 잡겠다고 각종 극약 처방을 내리는 가운데 '1가구 1주택'만이 능사가 아니란걸 글로벌 사례가 입증한다는 얘기다.
그는 "쿠바에서는 일찍이 집을 1대1로만 교환하도록 제도를 만들었는데, 그 결과 원하는 곳으로 이사를 가고 싶어도 내 집을 원하는 사람과 내가 원하는 집이 딱 들어맞지 않아 이사를 가지 못하는 사례가 빈번했다"며 "거래 주도권을 시장에 맡기지 않고 자꾸 정부가 가져가려고 하면 여러 폐해가 생길 수 밖에 없다"고 말했다.
아래는 최 교수와 인터뷰 주요 내용입니다.

-루마니아 1가구 1주택을 시행한 나라인데요. 왜 행복하지 않을까요
=1가구 1주택 대표적인 나라가 루마니아입니다. 사회주의 배경이 있었기에 루마니아가 거의 전세계에서 가장 높은 비율로 1가구 1주택을 달성했습니다. 우리나라가 자가보유율 60%인데 루마니아가 90%입니다.
-자가보유 100%는 왜 안됐나요
=실질적으로 자가보유 100%는 불가능합니다. 학생 경찰 등 거주이전이 잦은 이들때문에 실질적으로 100%는 불가능합니다. 90% 넘었다고 하면 웬만한 사람은 다 집이 있다는 얘기입니다.
-그런데 왜 행복하지 않은거죠
=모든 사람이 집을 다 가졌을때 문제점은 이사를 갈수없다는 점입니다. 지금 살던집에서 더 좋은 집으로 가는경우, 우리나라의 경우는 학군이 좋은곳으로 이사를 가는경우, 직장을 옮겨서 이사를 가능경우가 있는데요. 우리가 가려는 곳에 집을 구하려면 빈집이 있어야 집을 구하는데요 모든 사람이 다 집을 가지고 있으면 빈집이 없습니다. 빈집이 없으니까 집을 찾기가 불가능합니다.
-주택업자가 집을 공급하면 되잖아요
=건축업자 입장에서는 모든 사람 1가구 1주택인데 집을 지을 필요가 없게 됩니다.

-그러면 이사를 어떻게 가나요
=쿠바도 주택보유율이 높은데요. 자기가 이사가고 싶으면, 이사갈 사람을 찾아서 집을 맞바꿔야합니다. 회사 인사인동과 비슷한 원리에요. 저 부서로 가고 싶으면 그 부서에서 나갈 사람이 있어야하는것이잖아요. 1대1 교환은 실질적으로 어렵다는 것이죠.
주택매매도 1대1 교환이 되면 어렵습니다. 학교를 졸업한후 원하는 직장을 가야하는데 집을 못구하는 경우가 생기죠. 대부분 젊은이들이 그래서 집주변에서만 생활을 하게 됩니다. 루마니아는 이런 상황입니다. 쿠바는 문제가 돼서 주택거래를 허용한 상황입니다.
-또 부작용이 있을까요
=루마니아는 주택을 수리한다거나 그런 것이 없습니다. 우리나라도 집을 수리하는 경우는 이사를 갈때 싱크대나 보일러를 바꾸고 장판도 새로하고 하잖아요. 이사 수요가 줄면서 집이 노후화됩니다.
-루마니아에도 우리처럼 강남같은 곳이 있잖아요. 건설업자들이 그런 곳은 신규공급 하지 않나요
=주택업자들이 집을 만드는 이유는 수요가 있기 때문인데요. 이사의 전제조건은 내 집이 팔려야 이사를 가는데요. 모든 사람이 집이 있으니까 내집을 살 사람이 없으니까 집이 만들어져도 들어올 사람이 없죠. 내 집이 팔리지 않으니까요. 결국 1가구 1주택을 해버리면 내집도, 네 집도 팔리지 않습니다. 모든 사람이 자기 집을 갖게 하는것보다 임대시장을 발달시키는게 좋습니다. 모든 사람이 집을 갖게 되면 이동 제약, 주택노후화, 청년의 주거 독립 지연 등이 발생합니다. 모든 사람이 집을 소유해서 예상치 못한 부작용이 발생합니다. 처음에 루마니아 국민이 환영했지만 모든사람이 집을 보유하는게 좋은게 아닙니다.

-무아마르 카다피 전 리비아 대통령의 주택 정책도 얘기해주세요
=카다피는 모든 사람들이 자기집을 갖고 모두다 평등하게 살도록 하는거였습니다. 누구나 똑같이 좋은 집에 살게하는 카다피의 묘수는 이런것입니다. 선착순으로 빨리가서 '내집이다' 선언하면 되는 방식이죠. 그러니까 집을 비우게 되면 들어가서 '내집이다'라고 하면 내집이라고 인정되는 건데요. 모든 사람이 평등하게 자기 집이나 좋은집을 살수 있죠. 그래서 이상황에서 부자들은 하인이나 하녀를 가족들이 나가더라도 집에 두고요. 가난한 사람들, 일을 하러가는 사람들은 집을 비우면 누군가 와서 집을 뺏길 수 있잖아요. 그래서 사람들은 자기 집관리를 안하게 됩니다. 자기 집이지만 언제 다른 사람 집이라고 할수 있으니까요. 그래서 결국은 좋은 집은 부자만 살수 있고요. 가난한 사람이 집이 있어도 뺏길수 있는 규제의역설이 발생하는 거죠.
최 교수는 최근 이같은 내용이 담긴 '규제의 역설'이란 책을 출간해 큰 화제를 모으고 있다. 최 교수는 "정부는 선한 의도를 가지고 규제를 만들지만 선한 의도가 좋은 결과를 보장하는 건 아니다"며 "모든 규제는 비효율을 초래하는 측면이 있어 새로운 규제를 만들때는 사회에 미치는 영향을 고려해 매우 신중해야 한다"고 설명했다. 자세한 내용은 매일경제 유튜브 채널 매부리TV를 통해 볼 수 있다.

[홍장원 기자]