"공공재건축 효과? 제한적" 건산연, 8.4대책 공급물량의 절반 이하 예상

정부가 8.4 대책을 통해 서울을 중심으로 신규주택 13만2000가구를 공급하겠다고 발표했으나 실제 공급량은 절반 이하에 그칠 것이라는 전망이 나왔다.
공공참여형 고밀 재건축(공공재건축)의 높은 공공기여 조건과 불충분한 인센티브, 주거 환경 저하 우려, 그리고 공공과의 공동시행으로 발생할 수 있는 리스크로 인해 원하는 지역, 원하는 시기에 원하는 물량의 주택공급 발생이 어려울 것이라는 예상이다.
10일 민간 연구기관인 한국건설산업연구원(건산연)의 '8.4대책의 주요 내용과 평가' 보고서에 따르면, 정부가 이번 대책에서 13만2000가구 공급 계획을 발표했지만 실효성이 낮은 정비사업 부문 7만가구를 제외하면 실제 공급량은 6만2000가구 안팎에 그칠 것이라는 진단이 나왔다.
공공재건축이 용적률 상향으로 조합원의 추가 분담금을 줄여줄 수 있지만, 높은 기부채납 비율과 재건축초과이익환수제와 분양가상한제 적용으로 사업성 개선 효과가 크지 않아 리스크 대비 인센티브가 약하기 때문이라는 분석이다.

고밀 개발로 인한 주거환경 저하, 임대주택 확대에 대한 거부감, 토지지분 감소 등으로 준공 후 주택 가치가 기존 추진 방식 대비 낮아질 가능성도 커 강남권 조합의 참여가 저조할 것으로 예상했다.
이 보고서에서는 "강남권 정비사업 참여자 인터뷰 결과, 일부 사업장에서는 일반분양과 임대주택 공급을 최소화하는 대신 면적을 대형화하고 고급 내장재를 사용하는 방식으로 추진하고 있다"며 "이를 통해 많은 추가 분담금을 부담하더라도 재건축 초과이익환수 부담을 최소화하고 완공 후 주택 가치 극대화를 추구하고 있다"고 진단했다.
반면 뉴타운 해제지역 등을 대상으로 한 공공재개발은 상당수 구역이 관심을 가질 것으로 봤다. 공급 시기와 참여 구역 입지는 정부가 원하는 대로 진행되지 않을 가능성도 있지만 분담금·중도금 부담 경감, 분양가상한제 제외, 신속한 사업추진 지원 등으로 유인이 가능할 것으로 예상했다.
건산연은 보고서에서 8.4 대책이 서울 주택공급 확대라는 측면에서 긍정적이지만, 현시점에서 필요한 것은 임대주택 공급 확대가 아니라 중산층의 내 집 마련을 위한 공급이라고 강조했다.
건산연은 "중산층이 원하는 서울 아파트 공급의 70% 이상은 재개발·재건축이 담당해 왔다"며 "서울 아파트의 안정적 공급을 위해서는 정부가 시장 친화적인 인센티브를 재설계할 필요가 있다"고 제언했다.
[이미연 기자 enero20@mkinternet.com]