집 새로 산 집주인, 기존 임차인의 계약갱신요구 거절할 수 있나

지난달 31일부터 '임대차 3법' 중 2개 법안이 공식 시행됐다. 당정은 부동산시장 안정을 위해 관련 법을 상임위 상정 사흘 만에 국회를 통과시켰고 국무회의 의결까지 속전속결로 달렸다. 이에 31일 전후로 임대차 시장에는 기존 계약 파기나 전세대출 관련 잘못된 정보들이 난무하면서 대혼돈이 벌어지고 있다.
◆개정된 주택임대차보호법 31일 본격 시행
1일 정부 등에 따르면 계약갱신청구권제와 전월세상한제 도입을 주된 내용으로 개정된 주택임대차보호법(주임법)이 지난달 31일 오전 임시 국무회의를 통과, 대통령 재가를 거쳐 관보 별권을 통해 공식 공포됐다.
7월 31일부터 세입자는 집주인 측에 추가 2년의 계약 연장을 요구할 수 있고, 집주인은 실거주 등의 사정이 없으면 이를 받아들여야 한다. 이때 임대료는 직전 계약액의 5%를 초과해 인상할 수 없다.
이날부터 집주인이 기존 계약자의 동의없이 다른 세입자와 계약했다면 낭패를 볼 수 있다. 기존 계약자가 퇴거를 거부하고 계약갱신청구권을 행사할 수 있는 데다가 그에 대한 책임도 져야 하기 때문이다.

개정된 법은 시행 전 집주인이 새로운 세입자와 계약했다면 기존 계약자가 계약갱신청구권을 행사할 수 없도록 예외조항을 뒀지만, 이날 법이 본격 시행됨에 따라 예외는 7월 30일 계약까지만 인정된다.
개정된 주임법은 이날 오후 공포됐지만 7월 31일 오전에 이뤄진 계약도 새로운 법의 적용을 받는다. 법의 시행은 날짜를 기준으로 할 뿐, 관보 게재 시간으로 더 세분화해서 시행되는 시점을 따지지는 않기 때문이다.
계약갱신청구권을 쓸 수 있는 기간은 일단 계약 만료 6개월~1개월 전이다. 오는 12월 10일에는 기존에 개정된 주임법 일부 내용이 시행돼 갱신 청구권을 쓸 수 있는 기간이 계약 만료 6개월~2개월로 바뀐다.
임대차 3법 중 전월세신고제는 준비 기간을 거쳐 내년 6월 1일 시행된다.
◆바뀐 주임법, 구체적으로 어떻게 적용되나
개정된 주임법을 통해 임대인은 임차인에게 1회에 한해 갱신요구권을 행사할 수 있다. 2년이 아닌 4년을 살았어도 상관없다. 기존 계약의 연수에 상관없이 1회 2년의 갱신권을 부여하기 때문이다. 다만 계약기간이 1개월 이상 남아있어야 한다.
이런 세부 내용들에 대한 일부 내용을 문답식으로 정리했다. 법무부와 국토부의 '개정 주택임대차보호법 관련 Q&A' 등을 근거로 한다.
Q. 계약갱신청구권 행사 시 임차인은 무조건 2년을 거주해야 하는지.
A. 그렇지 않다. 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있으며, 임대인이 통지 받은 날부터 3개월 지나야 효력 발생한다. 다만 임차인은 계약해지를 통보하더라도 계약만료 전이라면 3개월간의 임대료를 납부해야한다.
Q. 임대인이 갱신을 거절할 수 있는가.
A. 있다. ▲임차인이 2개월분 차임액을 연체한 사실이 있는 경우 ▲임차인이 허위신분으로 계약하거나 불법영업장 등의 목적으로 임차한 경우 ▲서로 합의로 임대인이 임차인에게 상당한 보상(이사비 등)을 제공한 경우 ▲임대인 동의없이 주택의 전부 또는 일부를 타인에게 전대한 경우 ▲임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손·멸실한 경우 ▲목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우(구체적인 고지 필요) ▲임대인(임대인의 직계존속·비속 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우 ▲임대인 동의 없이 인테리어 공사를 하거나 원상회복이 불가능한 정도로 인테리어 공사를 하는 등 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 등이다.
Q. 집주인이 집을 다른 사람에게 판 경우 계약갱신청구권을 행사할 수 있나.
A. 매수자가 실거주하는 것이 아니라면 가능하다. 매수자가 권리와 의무를 포괄승계하기에 세입자는 새로운 집주인에게 계약 갱신을 요구할 수 있다. 그러나 매수자가 실거주 목적이고 법적 지위를 인정받는 경우 기존 세입자의 갱신 청구를 거절할 수 있다. 단, 새로운 집주인이 기존 세입자가 계약이 갱신됐다면 누릴 수 있었던 임대 기간(2년) 안에 다른 세입자를 들이면 전 세입자가 손해배상 소송을 제기할 수 있다.
Q. 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려고 하려면 어떻게 해야하는지?
A. 임차인에게 직접 거주 필요성을 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 통보하고 입주하면 된다. 임대인의 직접 거주 사유가 허위인 경우 임차인은 개정 법률에 따라 손해배상을 청구할 수 있다.
Q. 임대인이 요구하면 5%를 무조건 올려줘야 하는가.
A. 그렇지 않다. 5%는 임대료를 증액할 수 있는 상한 일 뿐이고 임대인과 임차인은 그 범위 내에서 얼마든지 협의를 통해 임대료를 정할 수 있다. 다만 지자체가 5% 이내에서 조례로 달리 정할 수 있다.
Q. 계약갱신청구권 행사 시 전세에서 월세로 전환이 가능한가.
A. 개정 법률 상 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보기 때문에 전세→월세 전환은 임차인 동의 없이는 안된다. 동의 하에 전환하는 경우에도 주택임대차보호법 제7조의2에 따른 법정 전환율을 적용해야 한다. 예를 들어 기존 전세 5억원을 월세로 전환하는 경우 보증금 3억원 월세 67만원 혹은 보증금 2억원 월세 100만원 기준이다.
Q. 세입자다. 전세 갱신 시 대출금액 증액시에도 반드시 동의를 받아야 하는지.
A. 아니다. 주택도시보증공사(HUG) 등 보증기관의 전세대출 보증을 받은 세입자가 전세계약 갱신시 기존 전세대출을 그대로 이용(연장)하는 것은 집주인 동의가 필요하지 않다. 국토부에 따르면, 대출 실행 시 대출기관은 임대인에게 임대차 계약의 존부 및 허위 여부 등을 확인(유선 또는 방문 등)하지만 이는 임대인의 동의를 구하는 절차는 아니다.
이 부분은 갱신 후 보증금이 기존과 같다면 크게 상관이 없을 것으로 예상된다. 다만 보통 전세 갱신의 경우 보증금 증액 가능성이 높은데, 늘어난 보증금에 대한 금융기관의 확인 절차가 필요할 수 있다는 부분에 대해서는 좀 더 알아봐야 할 것으로 보인다.
국토부는 "주임법 개정 법률안 시행 후 전세계약 갱신 시 전세대출 연장 등이 원활히 시행될 수 있도록 필요한 경우 보증기관(HUG·SGI)의 내부 규정 및 절차를 명확하게 하는 추가 조치를 보증기관 등 관계기관과 협조해 검토할 계획"이라고 밝혔다.
[이미연 기자 enero20@mkinternet.com]