글로벌 선진국 핵심도시에 투자하는 마스턴프리미어1호의 출사표

0%대의 초저금리 시대에 접어들면서 국내 투자자들이 높은 배당률이 보장된 부동산투자회사(리츠, REITs)로 눈을 돌리고 있다. 그러나 부동산 가격이 많이 높아진 상황에서 국내 자산으로는 요구 수익률을 충족하는 자산은 쉽게 찾기 힘든 상황이다.
이 같은 상황 속에서 해외 자산을 담은 리츠가 출사표를 던졌다. 마스턴투자운용이 해외 부동산을 기반으로 한 '마스턴프리미어제1호위탁관리부동산투자회사(이하 마스턴프리미어1호)'가 그 주인공이다. 마스턴프리미어1호는 프랑스 파리 오피스 권역인 뇌이쉬르센에 위치한 크리스탈파크 오피스를 기초자산으로 삼는 재간접리츠다.
재간접리츠는 부동산 자산에 직접 투자하지 않고 부동산을 소유하고 있는 다른 리츠나 부동산 펀드의 수익증권에 투자하는 방식의 리츠로 해외 부동산을 기초로 한 재간접리츠가 상장을 준비하는 사례는 국내에서 드문 일이다.
해외 자산은 환헤지 프리미엄 및 낮은 조달금리 등을 통해 상대적으로 높은 배당수익률을 추구할 수 있는 장점이 있다. 국내 리츠가 해외 부동산을 직접 매입하기 위해서는 증자를 위한 절차 등 최소 6개월의 시간이 소요된다. 이 기간동안 일종의 '브릿지' 역할을 해 줄 금융기관과 증권사 등이 수익증권이 참여자로 참여한 펀드가 필요하다. 펀드를 통해 인수하는 재간접리츠 구조는 해외 우량 자산을 쉽게 편입할 수 있는 최적의 방식이다.

이로 인해 마스턴투자운용은 크리스탈파크 오피스를 시작으로 추가 자산 편입 시 최적의 구조를 통해 자산을 편입해 리츠를 확장할 계획이다. 이 경우 재간접리츠에서 문제되는 컨트롤 부재에 대한 우려는 해소된다.
크리스탈파크 오피스의 현재 임대율은 100%이며, 레노베이션 기간을 제외하고 공실률 0%를 유지하고 있다. 주요 임차인으로는 세계 4대 회계법인인 프라이스워터하우스쿠퍼스(PwC) 프랑스 지사와 글로벌 화장품 기업인 에스티로더가 2028년까지 임대계약을 맺고 있으며, 컴퓨터 컨설턴트 아델리어스(Adelius)가 2030년까지, 향료 원료 전문기업 IFF 등이 임차해 있어 평균 잔여 임차기간은 7년9개월에 달한다.
크리스탈파크 오피스가 위치한 뇌이쉬르센은 파리의 핵심업무지구(CBD) 서쪽에 인접한 오피스 지역으로 앞으로는 CBD 권역이 자리잡고 있다. 뒤편으로는 센느강, 상부로는 7층 이하의 건물 높이 제한 규제로 오피스의 추가공급이 불가능해 공실률이 적은 지역으로 꼽힌다.
이러한 특성을 살려 향후에도 마스턴프리미어1호는 프랑스뿐 아니라 이와 유사한 OECD 국가의 핵심 도시에서 코어지역 및 인근지역에 소재한 우량 오피스 자산을 추가적으로 매입하여 안정적인 수익 창출을 통해 일반 투자자들도 해외 우량부동산에 투자할 수 있는 기회를 제공할 것으로 관측된다.
[김경택 기자 kissmaycry@mkinternet.com]