잔금대출은 어찌하나…6.17대책에 청약 당첨되도 발동동

정부가 비정상적인 갭투자와 법인투자세력을 정조준해 내놨던 '주택시장 안정을 위한 관리방안'(6.17 대책)과 관련, 고강도 대출 규제 등에 무주택자를 포함한 실수요자들 뿐만 아니라 대출 최전선 담당자인 시중은행 실무자들도 혼란스러워하고 있다. 지역은 물론 현장별, 개인별 사례가 다양하고 예외 적용 여부도 복잡하기 때문이다. 급기야 은행업계는 금융당국에 이번 대책에 대한 구체적이고 정확한 가이드라인을 마련해 달라고 요청했다.
6.17대책으로 조정대상지역 및 투기과열지구로 신규지정된 지역의 경우 대책시행 전인 6월 18일까지 입주자 모집공고를 낸 사업장은 대책 전 기준인 중도금대출 LTV 60%와 세대당 2건의 주택구입자금 보증(중도금 보증)을 받을 수 있는 것으로 알려졌다.
반면 이미 비규제지역이었던 인천에 아파트를 분양받은 무주택자의 경우 6.17대책 전에는 주택담보대출 70%를 받을 수 있었다. 하지만 이번 대책으로 입주 전 잔금대출 전환을 못받게 될 경우 수억원의 돈을 자력으로 구해야하는 처지에 놓였다. 입주 포기까지 갈 수 있다는 우려에 실수요자들은 밤잠은 설치고 있다.
◆투기과열지구 포함에 대출 적용 여부, 은행권도 혼돈
24일 은행권에 따르면, 은행 관계자들은 최근 금융당국과 가진 회의에서 6.17 대책의 구체적인 적용 사례와 해석을 금융당국에 요구했고, 당국은 이를 바탕으로 최종 답변을 마련해 조만간 은행권에 전달할 예정인 것으로 알려졌다. 이 회의에서는 추가된 규제 적용 범위와 시점을 두고 은행 실무자들 사이에 의견이 엇갈린 것으로 전해졌다.

특히 혼선이 컸던 사례는 투기과열지구로 새로 지정된 지역에서 중도금 대출의 잔금대출 대환이 있을 경우 기존 약정을 어떻게 적용해야 하는지 여부다. 현재 LTV는 투기과열지구 40%, 조정대상지역 50%, 비규제 수도권 70%인데, 인천 연수·남동·서구 등은 이번에 투기과열지구로 승격(?)당하면서 담보대출 한도가 급격히 줄었다.
이번에 규제지역으로 지정된 인천 검단신도시 등에서 아파트 분양권을 산 사람들이 중도금 대출을 잔금 대출로 갈아타는 경우는 은행 등에 문의를 했지만, 대출 담당자들도 명확한 기준을 몰라 답변을 주지 못하고 있다.
또 정부는 '규제 지역 내 주택담보대출을 받아 구매할 경우 6개월 이내에 집을 처분해야 한다'고 했는데, 증액이나 은행의 변경 없이 대환하는 경우에 대한 논란도 있었다.
이에 23일 금융위는 참고자료를 통해 "비규제지역에서 규제지역으로 신규 지정된 지역에서도 기존과 동일한 기준으로 LTV가 적용된다"며 "잔금대출의 경우에는 조정대상지역, 투기과열지구에 적용되는 LTV 규제가 적용되나, 이미 분양받은 세대의 기대이익을 감안해 중도금대출을 받은 범위 내에서 종전의 LTV를 적용할 수 있다"고 밝혔다.
일각에서는 '기대이익을 감안했다'는 부분이 대출 규제를 소급적용한 것에 해당한다는 주장도 나온다.
국민청원 게시판에 '6.17 부동산 대출 소급적용은 있을수 없는 일입니다'라는 글을 올린 청원인은 "비규제지역 LTV 70%로 입주 때까지 자금 마련을 계산하고 계약했는데 저같은 무주택자, 여유자금이 많지 않은 사람은 갑자기 LTV 일괄적용 당하면 계약금 날리고 분양권을 포기할 수 밖에 없다"며 "공공택지 전매제한 3년이라 분양권 전매도 안되고 또 어찌어찌 해서 전세자를 구하면 전 투기꾼이 된다"고 토로했다.
규제지역에서 실거주 목적의 주택 구입 시 전입기한의 예외 적용도 문제다. 규제지역의 집을 사기 위해 7월 1일 이후 새로 주택담보대출을 받는 사람이 대출 실행일로부터 6개월 안에 해당 주택에 전입하지 않으면, 대출을 회수당하고 3년 내 주택 관련 대출 제재를 받는다. 다만 '불가피한 사유'로 인정받을 경우 전입기한을 연장할 수는 있다.
은행권에서는 실거주 목적으로 집을 구입했더라도 기존 세입자의 전세 기간이 1년 이상 남아있는 경우도 있을 테니 규제 예외대상으로 볼 수도 있을 텐데, 나중에 문제가 생길 수 있으니 당국에서 명확하게 밝혀 달라고 요구하고 있다.
◆중도금에는 대출규제 소급적용 안하지만 잔금은?
반면 정부는 6.17대책으로 비규제지역에서 투기과열지구로 묶인 지역이지만 대책 실효 전 입주자 모집공고를 한 단지의 경우 중도금 대출에는 대책 적용에 예외를 둘 것으로 알려졌다.
그나마도 제한적이다. 중도금대출 LTV 60%, 중도금보증 세대 2건, 6개월 후 전매제한 1회 가능이라고 하지만 전매로 분양권을 산 사람의 경우 잔금 대출이 앞에 언급한 케이스와 같은 규제에 걸릴 것으로 예상되기 때문에 사실상 전매도 막은 것과 다름없지 않느냐는 해석도 나온다.
실제 최근 청약일정을 진행한 '검암역 로열파크씨티 푸르지오'의 경우, 국토부와 금융위는 6.17대책 전 입주자 모집공고를 한 단지의 중도금 대출 규제를 무주택자(기존 주택 처분조건 1주택자 포함)면 기존대로 적용하겠다는 입장이다.
이번 예외 조항 적용으로 청약에 당첨된 계약자들과 예비 당첨자 계약, 선착순 계약으로 분양을 받은 사람까지 당첨자 발표일로부터 6개월 뒤 분양권 1회 전매가 가능하다. 그러나 앞서 언급한 경우처럼 이 분양권을 매수한 이가 입주 전 잔금 대출을 받을 수 있는지 여부는 불투명한 상황이다.
다만 세대당 중도금 대출 2건은 가능할 전망이다. 주택도시보증공사(HUG)는 22일 '6.17 주택시장 안정을 위한 관리 방안에 따른 안내사항'을 통해 6월 18일 이전에 입주자 모집공고를 낸 사업장의 분양권을 당첨, 전매 등을 통해 취득한 경우 세대당 2건의 주택구입자금 보증(중도금 보증)을 해준다고 밝혔다.
[이미연 기자 enero20@mkinternet.com]