규제의 역설…평택·안산 분양권도 억대 `웃돈`

지난해 9월 말 분양해 올해 4월부터 전매제한이 풀린 평택 지제역(SRT 정거장) 인근 더샵 센트럴시티. 총 1999가구 중 분양권 전매제한이 풀리고 두 달간 700가구 이상이 손바뀜됐는데 프리미엄만 최소 8000만원(전용면적 85㎡ 기준 4억2000만원→5억원 안팎)이 붙었다. 중도금 무이자에다 초기 계약금이 4000만원대(총 분양가의 10%)였던 점을 감안하면 6개월 새 수익률 200% 이상(양도세 납부 전 기준)을 기록한 것이다. 인근 공인중개사 관계자는 "8000만원도 신고만 그렇게 한 것이지 실제로는 1억원 이상 피가 붙었다"며 "현재 남은 물량은 프리미엄이 최소 1억3000만원 붙어 있다"고 말했다.
이같이 수도권 비규제지역 분양권이 역세권을 중심으로 억 단위까지 프리미엄이 붙고 있다. 오는 7월 이후 수도권에서 분양하는 단지는 소유권을 등기할 때까지 매매거래를 할 수 없게 되자, 단타를 노리는 투자족이 지난해 말~올해 상반기 수도권 역세권 지역에서 분양했던 단지들을 중심으로 분양권 매입에 대거 나서면서 몸값이 치솟았기 때문이다. 아울러 비규제지역은 양도세 중과가 되지 않는다는 점, 역세권 인근 신축이어서 추후 입주할 경우 전세 수요가 뒷받침될 수 있다는 점 등이 분양권 매매 거래를 활발하게 하는 요인이다.
9일 분양업계에 따르면 올해 6월부터 2023년 7월까지 3년간 입주할 경기·인천 역세권 소재 신축 아파트 76개 단지는 현재 모두 프리미엄이 붙었다. 프리미엄은 최소 500만원에서 최대 1억6000만원에 이른다. 76개 단지 중 수원인계동문굿모닝힐(2020년 11월 입주), 안양센트럴헤센(2021년 3월 입주) 등 일부 단지를 제외하면 모두 비규제지역이어서 양도세가 중과되지 않는다.
가령 1호선 백운역 바로 앞에 있으며 올해 3월 분양한 힐스테이트부평은 현재 전용 59㎡ 기준 프리미엄이 1억원가량 붙어 있다. 분양가는 4억1000만원대인데 현재 5억1000만원대에 시세가 형성돼 있다. 해당 단지는 올해 3월 분양 당시 평균 경쟁률 58.2대1을 기록한 관심 단지다. 인근 부동산 관계자는 "10월부터 전매제한이 풀려서 매매 거래가 가능한데, 현재도 서로 약속만 하면 분양권을 1억원가량 웃돈을 주고 살 수는 있다"며 "곧 수도권에서 분양하는 단지들이 전매제한에 걸리기 때문에 단타로 투자해 수익을 내려는 수요가 꽤 많다"고 분위기를 전했다.

지난해 말 1순위 청약 당시 경쟁률 19.65대1을 기록했던 안산 초지역 센트럴포레 e편한세상도 곧 전매제한이 풀리는데 피가 1억6000만원가량 붙었다(전용 59㎡ 기준 3억5000만원→5억원 초반). 이달 입주인 e편한세상옥정메트로포레 전용 67㎡ 역시 최근 3억원대 초반에 매매가 이뤄졌는데, 이는 분양가에 비해 5000만원가량 높은 가격이다. 이달 입주인 해당 단지는 전용 84㎡ 전세가 2억원대 중반에 매물로 나와 있다. 다시 말해 분양가가 곧 전세가이고, 그만큼 높은 가격에 형성된 전세가가 매매가를 끌어올린 것이다.
직방에 따르면 입주 1년 미만 인천·경기 아파트의 분양가 대비 전세가율은 올해 6월 기준 76.4%에 달한다. 서영수 키움증권 이사는 "전세자금대출이 2%대 초반으로 주택담보대출비율(LTV) 80%까지 나오고 원금 납부 전까지는 이자만 갚아도 돼서 상환 능력에 비해 과도하게 전세자금대출을 받는 경우가 있다"며 "전세가 거품이 끼면서 매매가도 오르고 있다"고 진단했다.
이같이 억대 프리미엄이 붙자 경기·인천 등 수도권을 중심으로 청약 경쟁률이 치솟고 있다. 부동산114에 따르면 경기·인천 아파트 청약 평균 경쟁률은 올해 1~5월 기준 36.2대1과 31.8대1을 기록해 지난해 대비 각각 3배 이상 상승했다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 "분양권 과열을 막기 위해선 특별분양처럼 일반분양에 대해서도 주택 보유 수 등 조건을 적용한 엄격한 기준으로 바꿔야 한다"고 말했다.
[나현준 기자][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]